Дело № 2-818/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2021 год г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Быковой О.М., при помощнике судьи Двуреченских М.А., с участием представителей истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску Администрации г.о. ФИО7 Московской области к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ

Администрация г.о. ФИО7 Московской области обратилась в суд с названным иском, указав, что 27 ноября 2008 года с между Администрацией Чеховского муниципального района и ООО «Комфорт+» был заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 3000 кв. м., кадастровый помер №, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным видом использования: под размещение автомойки и придорожного кафе сроком на 49 лет: с 12 сентября 2007 года по 12 сентября 2056 года. 17 марта 2009 года между ООО «Комфорт+» и ФИО5 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды. 20 сентября 2019 года Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа ФИО7 проведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (под размещение автомойки и придорожного кафе) отсутствуют; на земельном участке размещены нестационарные сооружения, осуществляется деятельность н продаже похоронной атрибутики. 25 сентября 2019 в адрес ФИО5 была направлена претензия от 13 сентября 2019 года с требованием представить доказательства использования земельного участка в соответствии с целевым назначение (видом разрешенного использования) в срок до 25 октября 2019 года либо заключить соглашение о расторжении договора, а также уведомление о применении к расчету арендной платы за земельный участок базового размера арендной платы в двукратном размере со дня установления факта указанного нарушения. Претензии были оставлены ФИО5 без ответа. 08 октября 2019 года между ФИО5 и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №, также в этот же день между ними подписан акт приема-передачи. Поскольку уведомление и претензии получены ИП ФИО5 04 октября 2019 года, договор о передаче прав и обязанностей арендатора заключен между ФИО5 и ФИО4 08 октября 2019 года, то есть позже даты получения претензии о расторжении договора и необходимости предоставить доказательства надлежащего использования участка, ФИО4 должен был знать о необходимости предоставления доказательств, подтверждающих использование участка в соответствии с его целевым назначением арендодателю. Однако, доказательства использования земельного участка в соответствии с целевым назначением (видом разрешенного использования) по истечении срока, установленного в претензии арендодателю представлены не были. ФИО4 были направлены повторное уведомление о предоставлении доказательства использования земельного участка по целевому назначению в срок до 31 декабря 2019 года, а также претензия от 21 октября 2019 года с требованием внести арендную плату по договору в срок до 18 ноября 2019 года. Ответчик произвел частичную оплату долга в размере 54 000 рублей, более денежных средств не вносил. 07 мая 2020 года в адрес ответчика направлена претензия с предложением оплатить задолженность по Договору аренды и неустойку, а также расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по договору, в том числе в связи с невнесением за него арендной платы. 19 ноября 2020 года ФИО4 направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате по четвертый квартал 2020 года и неустойку, а также предложено расторгнуть договор аренды в связи невнесением арендной платы более двух периодов подряд в срок до 18 декабря 2020 года. Указанные уведомление и претензии были оставлены ФИО9 без ответа. 

Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от 27 ноября 2008 года; взыскать с ФИО4 в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 08 октября 2019 года по четвертый квартал 2020 в размере 1 954 938,22 рублей, неустойку за период с 08 октября 2019 года по 15 декабря 2020 года в размере 271 470,41 рублей.

В судебном заседании представитель Администрация г.о. ФИО7 Московской области на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что ответчик вид разрешенного использования земельного участка не изменил, использует земельный участок не по целевому назначению, в связи, с чем сторона истца не может изменить расчет арендной платы.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании период задолженности не оспаривал, возражал против суммы заявленной ко взысканию и расторжения договора аренды, поскольку считал администрация произвела расчет арендной платы исходя вида разрешенного использования «под размещения автомойки и придорожного кафе». В настоящее время такого вида разрешенного использования не существует, ответчик не использует земельный участок в соответствии с указанным видом разрешенного использования. На земельном участке никакая деятельность не ведется, что подтверждается актом осмотра. Желает изменить вид разрешенного использования на «магазины» и платить арендную плату исходя из этого вида разрешенного использования. 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал. 

Представитель третьего лица ООО «Комфорт+» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещен, о чем свидетельствует возврат конверта по причине истечения срока хранения, что в соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" является надлежащим извещением. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст.614 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае нарушения срока оплаты более двух раз подряд.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, на территории Московской области определяется на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

Судом установлено, что 12 сентября 2007 года постановлением главы Чеховского муниципального района Московской области ООО «Комфорт+» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 3000 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес> с разрешенным видом использования: под размещение автомойки и придорожного кафе сроком на 49 лет (л.д. 20-21).

В силу пункта 4.3.1. договора аренды земельного участка арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению (разрешенном видом использования), при невнесении арендной платы два раза подряд (более, чем за 6 месяцев).

Арендатор обязан использовать участок на условиях, установленных настоящим договором исходя из вида деятельности арендатора на данном земельном участке (пункт 4.1.1. договора аренды земельного участка).

27 ноября 2008 года между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области и ООО «Комфорт+» заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым Администрация Чеховского муниципального района Московской области передает ООО «Комфорт+» в аренду земельный участок общей площадью 3000 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес> с разрешенным видом использования: под размещение автомойки и придорожного кафе сроком на 49 лет: с 12 сентября 2007 года по 12 сентября 2056 года без оформления акта приема-передачи (л.д.13-17).

05 марта 2009 года ИП ФИО5 обратился к Администрации Чеховского муниципального района Московской области с заявлением о предоставлении согласия на передачу прав и обязанностей по указанному договору аренды (л.д.23).

17 марта 2009 года между ООО «Комфорт+» и ФИО5 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, о чем 08 мая 2009 года сделана соответствующая запись (л.д.24).

20 сентября 2019 года сотрудником отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественного комплекса Администрации г.о.ФИО7 был осуществлен осмотр указанного земельного участка, которым установлено, что на его территории размещены нестационарные сооружения, территория огорожена забором. На земельном участке осуществляется деятельность по продаже похоронной атрибутики и цветов. Отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (л.д.28-31).

25 сентября 2019 года начальник отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественного комплекса Администрации г.о.ФИО7 направил в адрес ФИО5 уведомление о том, в результате осмотра, выявлено что на земельном участке размещены нестационарные сооружения, территория огорожена забором; на земельном участке осуществляется деятельность по продаже похоронной атрибутики и цветов; отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. С 20 сентября 2019 года при расчете арендной платы по договору аренды применяется базовый размере арендной платы. Также ФИО5 была направлена претензия в которой предложено в срок до 25 октября 2019 года предоставить доказательства использования земельного участка в соответствии с целевым назначением или расторгнуть договор в добровольном порядке, заключив соглашение о расторжении договора (л.д.32-34).

08 октября 2019 года между ФИО5 и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 27 ноября 2008 года. С 08 октября 2019 года ФИО4 стал арендатором земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д.10-12).

18 октября 2019 года начальник отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественного комплекса Администрации г.о.ФИО7 направил в адрес ФИО4 уведомление о том, в результате осмотра, выявлено что на земельном участке размещены нестационарные сооружения, территория огорожена забором; на земельном участке осуществляется деятельность по продаже похоронной атрибутики и цветов; отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. С 20 сентября 2019 года при расчете арендной платы по договору аренды применяется базовый размер арендной платы. Также ФИО4 была направлена претензия, в которой указано, что с 20 сентября 2019 года при расчете арендной платы по договору аренды применяется базовый размер платы в двукратном размере. Долг по арендным платежам составляет 1 677 067,41 рублей. Ответчику предложено в пятидневный срок оплатить указанную задолженность. Также предложено в срок до 15 марта 2020 года явиться в отдел для заключения соглашения о расторжении договора (л.д.36).

21 октября 2019 года, 07 мая 2020 года, 20 ноября 2020 года истцом в адрес ФИО4 были направлены претензии, в которых предлагалось оплатить задолженность по арендной плате, пени, а также расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (л.д.36-49).

17 марта 2020 года ФИО4 произвел оплату арендной платы в размере 54 000 рублей (л.д.55).

10 июля 2020 года ответчик обратился в МФЦ с заявлением для приведения в соответствии с законодательством вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения автомойки и придорожного кафе» на «магазины» (л.д.119,120).

23 июля 2020 года ФИО4 отказано в предоставлении данной услуги (л.д.121).

Согласно представленному ответчиком протоколу осмотра места происшествия, составленного и.о. дознавателя ОМВД России по г.о.ФИО7 от 20 октября 2020 года следует, что земельный участок по адресу: 

<

адрес> огорожен забором, на воротах висит замок, какая-либо деятельность не ведется (л.д.115-118). 

Из акта осмотра земельного участка от 14 мая 2021 года, составленного главным специалистом отдела аренды земельных участков Администрации г.о.ФИО7 следует, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования: под размещения автомойки и придорожного кафе огорожен забором, на территории которого расположены два здания, не имеющие признаки капитального строительства. На одном из павильонов имеется наружная вывеска, обтянутая целлофаном, на окне павильона установлена табличка с надписью «кафе». На территории складируются строительные материалы, установлены вагончики, опоры для размещения плит, на части земельного участка произрастает травяная растительность. Признаки осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка отсутствуют (л.д.98-103). 

Порядок определения арендной платы земельных участков в Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с положениями Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области"(далее - Закон МО № 23/96-03).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона МО № 23/96-03 порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в указанных в Законе случаях определяется по формуле:

Аил = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования:

S - площадь арендуемого земельного участка.

Законом МО № 23/96-03 установлено значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд).

В соответствии с ч.3 ст. 14 указанного закона в случае, если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

В рассматриваемом случае устанавливается Кд, равное 4,2 (для размещения ресторана, бара, кафе) (ч.3ст. 14).

Частью 6 статьи 14 Закона МО № 23/96-03 установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования. обладающего правом предоставления земельных участков.

Решением Совета депутатов городского округа ФИО7 Московской области от 25.07.2019 № 52/10-2019 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду, земельных участков на территории городского округа ФИО7» утверждены следующие коэффициенты:

Пкд - корректирующий коэффициент составляет - 1.9;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка - 1,5.

Частью 2 статьи 14 Закона МО № 23/96-03 установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с Законом Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области. На 2019 год», с 01.01.2019 базовый размер арендной платы земельный участок составил 37,33 руб.

Согласно Закону Московской области от 05.11.2019 № 220/2019-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год», с 01.01.2020 базовый размер арендной платы земельный участок составил 38,71 руб.

Как было установлено выше и зафиксировано истцом и не оспаривается ответчиком земельный участок с кадастровым номером 50:31:0040705:95 не используется по целевому назначению - для размещения автомойки и придорожного кафе с 20 сентября 2019 года. 

С указанной даты базовый размер арендной платы в соответствии с ч.2 ст.2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ устанавливается в двукратном размере.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 08 октября 2019 года по 16 декабря 2020 года, с учетом произведенной 17 марта 2020 года оплаты, составляет 1 954 938,22 рублей (л.д.50-54).

Согласно п.5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации договора.

Проверив представленный истцом расчет пени, суд считает, что он произведен в соответствии с условиями заключенного договора аренды, арифметически верен и составляет за период с 08 октября 2019 года по 15 декабря 2020 года 271 470,41 рублей (л.д.53-54).

До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В данном случае при заключении сделки ее стороны достигли соглашения о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В связи с вышеизложенным и руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 619 ГК РФ, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка № от 27 ноября 2008 года между истцом и ООО «Комфорт+», поскольку ответчик не использует его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не обращался к администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, не вносил арендные платежи более двух период в подряд.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ 

Иск Администрации г.о. ФИО7 Московской области к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 27 ноября 2008 года, заключенный между ФИО5 и ФИО4

Взыскать с ФИО4 в пользу Администрации г.о. ФИО7 Московской области задолженность по арендной плате за период с 08 октября 2019 года по 16 декабря 2020 года в размере 1 954 938,22 рублей, неустойку за период с 08 октября 2019 года по 15 декабря 2020 года в размере 271 470,41 рублей, а всего 2 226 408,63 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

копия верна судья секретарь 

Решение принято в окончательной

форме 06 июля 2021 года