Дело № 2-498/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Любинский 25 июля 2019 года

Любинский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Железновой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Носковой О.Л., 

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика Администрации Любинского муниципального района Омской области - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Любинского муниципального района Омской области о признании пункта договора недействительным, о расторжении договора аренды земельного участка, о признании права пользования земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Любинского муниципального района Омской области о признании пункта договора недействительным, о расторжении договора аренды земельного участка, о признании за ним права пользования земельным участком, мотивируя требования следующим. 

ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность у Войтович объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок по этому адресу находится в собственности администрации Любинского муниципального района, ему были переданы все права на участок по договору аренды. В ДД.ММ.ГГГГ года он обратился в администрацию Любинского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды в связи с невозможностью продолжения строительства дома. Однако в этом ему было отказано. Свой отказ работники администрации мотивировали тем, что удовлетворение его заявления может привести к его неосновательному обогащению, указали, что вопрос о прекращении договора аренды может быть разрешен после приведения земельного участка в первоначальное положение. Полагал, что пункт 6.4. договора о приведении участка в первоначальное положение при прекращении договора аренды должен быть признан недействительным, так как он нарушает его права.

Просил суд признать п. 6.4 договора недействительным, расторгнуть договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ним право пользования земельным участком с кадастровым номером №. 

Истец ФИО3 участия в судебном заседании не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Доверил представление своих интересов ФИО1 действующему на основании доверенности.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в иске. Суду показал, что пункт 6.4. договора аренды нарушает права его доверителя, так как земельный участок передавался ему вместе с объектом незавершенного строительства, в связи с чем на него не может быть возложена обязанность освободить земельный участок в случае расторжения или прекращения действия договора аренды. Свои требования о расторжении договора аренды истец обосновывает тем, что в силу возраста и состояния здоровья он не сможет ничего построить на данном земельном участке. Полагал, что права ответчика не будут нарушены в случае расторжения договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ году, так как в случае прекращения действия договора аренды ответчик не лишен права изъять объект незавершенного строительства у собственника и продать с публичных торгов. 

Представитель ответчика администрации Любинского муниципального района ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Суду показала, что использование ФИО3 земельного участка в случае расторжения договора аренды приведет к получению им неосновательного обогащения и к нарушению законных интересов Администрации Любинского муниципального района, так как он будет пользоваться земельным участком, не внося арендную плату. Полагала, что разрешение поставленных истцом вопросов возможно только в ДД.ММ.ГГГГ году после истечения срока действия договора аренды.

Представитель третьего лица – администрации Камышловского сельского поселения в судебном заседании участия не принимал, был извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставил решение на усмотрение суда. 

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. 

В силу ст. ст. 607, 608, 610 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) земельные участки могут быть переданы в аренду. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, по которому истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства (степень готовности 7%), расположенный по адресу: 

<

адрес>. При этом ФИО3 был уведомлен, что земельный участок, находится в государственной собственности. С ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок находится в аренде у истца, арендодателем является Администрация Любинского муниципального района.

Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства (степень готовности 7%), по адресу: 

<

адрес>.

В ДД.ММ.ГГГГ года Главой муниципального района утвержден градостроительный план спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, Администрацией Любинского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на строительство №.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Любинского муниципального района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЗ-11-16/2017, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данные сведения также подтверждаются актом приема-передачи к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.4 Договора предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии не хуже первоначального.

Договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы составляет 

<

данные изъяты>. в год. 

С февраля 2018 года ФИО3 неоднократно обращался а администрацию Любинского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении заявлений было отказано, заместитель Главы муниципального района в ответе на обращение указала, что использование истцом земельного участка без договора аренды приведет к получению им неосновательного обогащения и к нарушению законных интересов Администрации Любинского муниципального района 

<

адрес>. Разрешение вопроса о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:11:090101:553 возможно после освобождения вышеуказанного земельного участка от объектов незавершенного строительства «Жилой дом» с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, принадлежащего истцу на праве собственности. 

Таким образом, установлено, что объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, возведен на земельном участке, предоставленном для указанных целей в период действия разрешения на строительство указанного объекта, право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанная правовая норма содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества - возврат находившегося в пользовании имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил.В то же время регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, имеет некоторые существенные особенности.

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьи 22, 46 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ) и другие его положения не содержат каких-либо особенностей, связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.

В силу ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в числе прочего, в случае самовольного занятия земельного участка действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Однако гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены статьями 271 и 272 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Подпунктом 7 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 ГК РФ.

Частью 3 ст. ст. 35 Конституции Российской Федерации предусмотрена одна из гарантий частной собственности, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Статьей 272 ГК РФ установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пункт 2 данной статьи предусматривает, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Согласно пункту 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 22.01.2014 года N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" положение абзаца второго пункта 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В силу положений статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, возведенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, относится к объектам недвижимости, следовательно, его дальнейшая судьба должна определяться по правилам статьи 272 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок был передан истцу по договору аренды для завершения строительства, при этом на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано за истцом. В связи с тем, что администрацией муниципального района был принят распорядительный акт о разрешении продолжения строительства, то это следует расценивать как согласие публичного образования на размещение на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что в связи с передачей истцу в аренду земельного участка с объектом незавершенного строительства при условии правомерного осуществления строительства на нем, на истца не может быть возложена обязанность по освобождению земельного участка от объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды. В связи с чем, суд приходит к выводу, о том, что п. 6.4 Договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии и качестве не хуже первоначального, должен быть признан недействительным.

Разрешая исковые требования истца о расторжении договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, признании права пользования истцом земельным участком с кадастровым номером 55:11:090101:553 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения. 

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Рассматриваемый договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя требования о досрочном расторжении договора аренды в связи с невозможностью продолжения строительства жилого дома, истец просит признать за ним право пользования спорным земельным участком. 

В силу пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что досрочное расторжение договора аренда по приведенным истцом основаниям и сохранение за ним права использования земельного участка приведет к нарушению прав и законных интересов ответчика – Администрации Любинского муниципального района. 

В связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, а также о признании за истцом права пользования земельным участком удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 6.4 Договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Любинского муниципального района Омской области и ФИО3. 

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Любинский районный суд Омской области. 

Судья Л.В. Железнова