к делу № 2-3611/2023

УИД 23RS0031-01-2023-002032-45

категория дела - 2.180 - споры, связанные со сделками

с частными домами и приватизированными квартирами

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2023 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Рысина А.Ю.,

при секретаре Харченко Г.В.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО5,

представителя ответчика по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании вреда, причиненного имуществу,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, в котором просит суд взыскать с ФИО2: 150 000 рублей - задаток по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; 24 450 рублей - компенсация расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг; 69 600 рублей - компенсация расходов, связанных с оплатой ремонтных работ по газоотведению и котлу; 35 000 рублей - компенсация расходов, связанных с оплатой услуг представителя; 5991 рубль - компенсация расходов, связанных с оплатой госпошлины.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, согласно которому ответчик (продавец) обязалась передать в собственность истца (покупателя) жилой дом с пристройками и гаражом, расположенный по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес>, а истец (покупатель) обязалась приять в собственность указанный дом и гараж, и оплатить его стоимость в размере 2 500 000 рублей. Согласно пункту 3.2.1 договора, а также расписке, истец в качестве задатка передал ответчику денежную сумму в размере 150 000 рублей. Первая часть в размере 100 000 руб. передана истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, вторая (в сумме 50 000 рублей) - ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик (продавец) обязался собрать и предоставить в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и гаража, а также для регистрации права собственности. Продавец (ответчик) и покупатель (истец) обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить между собой основной договор. Продление данного срока допускается исключительно по письменному соглашению сторон. После заключения договора ответчик передала ключи от дома истцу и, разрешив ей до оформления сделки купли-продажи пользоваться данным домом по своему усмотрению. Истец выполнил внутреннюю отделку дома, провел ремонтные работы н газоотведению, оплачивал коммунальные услуги. В указанный в договоре срок ответчик не смог предоставить надлежащим образом оформленные документы, истцом принято решение о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление (претензия) от ответчика, в котором ответчик просит истца забрать свои личные вещи из принадлежащего ему дома, поскольку ответчик планирует продать данный дом. Таким образом, ответчик выразила свое намерение расторгнуть предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и истцом. Истец понес расходы, связанные с ремонтом газового котла и выполнением ремонтных работ по газовому отоплению в доме, который принадлежит ответчику. Стоимость указанных работ с материалами составила 69 600 рублей. Кроме того, истец оплачивал коммунальные услуги за жилой дом ответчика в период с февраля 2022 года по март 2022 года. Общая сумма оплаченных услуг составила 24 450 рублей. Истец полагает свои права нарушенными.

ФИО2 требования не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании возмещения вреда, причиненного имуществу, в котором просит взыскать с ФИО1 стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения ущерба по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес> размере 40 736 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 40 000 рублей.

В обоснование встречных требований указано, что ФИО1 после подписания предварительного договора недвижимости, получила от ФИО2 ключи от жилого дома и гаража. Ответчик (истец по первоначальному иску) проживал в жилом доме до получения претензии об освобождении указанного жилого помещения от имущества. В процессе проживания ФИО1 без согласования с ФИО4 начала проводить ремонтные работы. Ответчик (истец по первоначальному иску) подтверждает проведение ремонтных работ, и в своем первоначальном исковом заявлении. ФИО4 на момент проведения ремонтных работ оставалась собственником указанного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено уведомление о необходимости в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления забрать личные вещи, находящиеся в жилом доме и гараже, которые были оставлены в процессе проживания. Данное уведомление было проигнорировано ответчиком (истцом по первоначальному иску). ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был заключен договор б/н с ООО «Южно-региональное агентство оценки» о проведении оценки рыночной стоимости работ и материалов необходимых для устранения ущерба по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес>. На основании предоставленной и проанализированной оценщиком информации рыночная стоимость, работ и материалов для устранения ущерба составляет 40 736 рублей. ДД.ММ.ГГГГ было направлено повторное уведомление об освобождении жилого помещения. С целью соблюдения досудебного порядка ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием о выплате стоимости работ и материалов для устранения ущерба. До настоящего момента денежные средства от ФИО1 на счёт ФИО2 не поступили.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, воспользовалась предоставленным статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) правом ведения дела через представителя.

В судебном заседании представителя ФИО1 - ФИО5, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просила суд отказать, предоставив письменные возражения.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом ведение дела через представителя.

Представитель ФИО2 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил суд удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать, предоставив письменные возражения.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, возражения, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменений или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

В соответствии с положениями статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, согласно которому ФИО2 (продавец) обязалась передать в собственность ФИО1 (покупателя) жилой дом с пристройками и гаражом, расположенный по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес>, а ФИО1 (покупатель) обязалась принять в собственность указанный дом и гараж, и оплатить его стоимость в размере 2 500 000 рублей.

Согласно пункту 3.2.1 договора, а также расписке, ФИО1 в качестве задатка передала ФИО2 денежную сумму в размере 150 000 рублей. Первая часть в размере 100 000 рублей передана ФИО1 ответчику ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, вторая часть денежных средств, в сумме 50 000 рублей передана ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что в качестве задатка ей были переданы денежные средства в сумме только 100 000 руб., а остальные 50 000 рублей ей переданы истцом не были, опровергаются представленной в дело распиской, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ ответчик получила от истца 50 000 рублей, о чем под роспись указано в расписке.

В силу пункта 3.1.1 договора ФИО2 (продавец) обязалась собрать и предоставить в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и гаража, а также для регистрации права собственности.

Пунктом 1.2 договора определено, что в соответствии с намерениями, указанными в пункте 1.1 настоящего договора продавец ФИО2 и покупатель ФИО1 обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить между собой основной договор. Продление данного срока допускается исключительно по письменному соглашению сторон.

Из объяснений сторон усматривается, что после заключения договора ФИО2 передала ключи от дома ФИО1, разрешив ей до оформления сделки купли-продажи проживать в данном домовладении. Истец указывает, что выполнила внутреннюю отделку дома, провела ремонтные работы по газоотведению, оплачивала коммунальные услуги.

Судом установлено, что стороны предложений по заключению основного договора друг другу не направляли.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензию. Ответ на претензию не поступил.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 ФИО2 направлено уведомление о необходимости в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления забрать личные вещи, находящиеся в жилом доме и гараже, которые были оставлены в процессе проживания, поскольку ФИО2 планирует продать данный дом.

06.12.20�����������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�

Таким образом, ФИО2 выразила свое намерение расторгнуть предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1, и подтвердила факт того, что она не планирует больше выполнять обязательства по данному договору.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, в случае отказа какой-либо из сторон от заключения основного договора в установленный пунктом 1.3 настоящего договора срок относительно задатка применяются санкции статьи 381 ГК РФ, а именно: если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Разрешая спор, суд исходит из того, что по смыслу статьей 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Применительно к пункту 3 статьи 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.

Из пояснений сторон и материалов дела судом установлено, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен, ни одна из сторон предложений о заключении договора другой стороне не направила.

Более того, ФИО1 направлялось ФИО2 требование о возврате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что сумма 150 000 рублей удерживается ФИО2 без законных оснований.

Позиция ответчика, что истец обязан был понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи, основана на неверном толковании норм материального права. Понуждение к заключению договора является правом истца, а не обязанностью. В связи с чем, ссылка ответчика на данное обстоятельство, как на причину отказа в исковом требовании, является необоснованной и незаконной. Более того, истец не мог воспользоваться правом требовать понуждения к заключению договора в силу того, что у ответчика не было необходимых документов, позволяющих заключить основной договор купли-продажи. Все документы, позволяющие оформить сделку, были оформлены ответчиком за рамками срока, указанного в предварительном договоре, что подтверждается документами, представленными самим ответчиком.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Довод ответчика, о том, что истец не представил суду доказательств того, что он был готов заключить основной договор купли-продажи, а также доказательств того, обращался ли он к продавцу с требование заключить основной договор купли-продажи, опровергается следующим.

В период действия предварительного договора купли-продажи на истца не была возложена обязанность по предоставлению каких-либо документов, уведомляющих продавца о готовности к заключению основного договора. Наоборот, в предварительном договоре указан срок действия договора, как период, в который продавец должен был собрать все необходимые документы, на основании которых возможно было приступить к заключению основного договора купли-продажи.

Однако ответчик не смог своевременно, в пределах установленного предварительным договором срока, собрать необходимые документы и предоставить их для заключения договора, что не оспаривалось сторонами.

Пунктом 3.1.1 договора определено, что ответчик (продавец) обязалась собрать и предоставить в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и гаража, а также для регистрации права собственности.

Вместе с тем самим ответчиком представлены в материалы дела документы, без которых невозможно было приступить к оформлению основного договора купли-продажи. Указанные документы датированы февралем 2022 года, что свидетельствует о том, что именно ответчиком не были соблюдены условия предварительного договора и нарушены сроки по выполнению возложенных на нее обязательств.

Доводы ответчика о том, что с истцом в устной форме была достигнута договоренность о продлении срока оформления документов, не опровергают обоснованность доводов истца.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании не отрицала, что не возражал предоставить ответчику дополнительное время для оформления документов.

Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору по умолчанию составляется в той же форме, что и основной договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Поскольку предварительный договор заключен сторонами в письменной форме, то и любое дополнительное соглашение также подлежало составлению в письменной форме.

При этом стороны не отрицали, что какого-либо письменного дополнительного соглашения к договору заключено не было. Доказательств иного в деле не имеется.

Следовательно, у суда не имеется оснований для вывода об изменении срока исполнения ответчиком по первоначальному иску обязательства по сбору документов. Таковой был согласован сторонами.

Более того, суд, оценивая поведение сторон, принимает во внимание и то обстоятельство, что ответчик ФИО2 в последующем произвела отчуждение спорного имущества иному лицу.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно требованиям частей 1-3 статьи 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а та же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку стороны до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, предложений о заключении основного договора не направляли, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика уплаченных истцом денежных средств при заключении предварительного договора.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец оплачивал коммунальные услуги за жилой дом ответчика в период с февраля 2022 года по март 2022 года, общая сумма оплаченных услуг составила 24 450,40 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями.

Поскольку сделка купли-продажи не совершена по вине ответчика, суд считает обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца вышеуказанные денежные суммы в качестве компенсации вынужденных расходов (убытков), которые истец понес в результате нарушения ответчиком обязательств по договору.

Разрешая требования истца о взыскании денежных средств, связанных с ремонтом газового котла и выполнением ремонтных работ по газовому отоплению в доме, который принадлежит ответчику, в размере 69 600 рублей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку истцом в материалы дела не представлены относимые и допустимые доказательства несения таких расходов.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, подлежит удовлетворению (пропорционально) требование истца о взыскании с ответчика в пользу истца понесенных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4689 рублей.

На основании части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате оказанных услуг представителя в размере 35 000 рублей, поскольку указанные расходы подтверждены в судебном заседании представленными документами. Расходы на представителя суд полагает разумными, с учетом, характера спора, сложности дела, объема оказанных представителем услуг. Оснований полагать такие расходы чрезмерными у суда не имеется.

Разрешая требования встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании вреда, причиненного имуществу, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований ввиду следующего.

Как установлено судом и не оспорено сторонами ФИО1 получила ключи от ФИО2, по устной договоренности.

Ссылка ФИО2 на то, что ФИО1 воспользовалась ее преклонным возрастом, и вопреки ее желанию проживала в доме, в судебном заседании подтверждения не нашла.

Судом установлено, что ФИО1, намереваясь приобрести спорное имущество, вступило во владение таковым с согласия продавца ФИО2, несла бремя его содержания, осуществляла текущий ремонт, оплачивала коммунальные услуги.

Добросовестное поведение участников гражданского оборота презюмируется, пока не доказано обратное.

ФИО2 в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба по адресу: г. Краснодар, 

<

адрес>.

При этом данный отчет не подтверждает доводы ответчика о причинении ФИО1 ущерба имуществу ФИО2

ФИО2 не представлены доказательства, подтверждающие первоначальное состояние дома, которому, как она утверждает, действиями ФИО1 был причинен ущерб. В оценке нет сравнительного анализа по каждому виду работ, представленному в качестве работ, необходимых для устранения ущерба. Данный отчет об оценке не устанавливает, в чем выражается ущерб, какими действиями, что именно было повреждено ФИО1.

Более того, в отчете об оценке стоимости работ и материалов указано, что специалистами проведен расчет затрат на проведение восстановительных (аналогичных) отделочных работ в помещении объекта. В таком случае для оценки именно восстановительных работ необходимы документы, позволяющие зафиксировать (установить) предыдущее состояние дома, до того, как ФИО1 провела предполагаемые ремонтные работы. Таких доказательств не представлено.

Таким образом, суд полагает не доказанным факт причинения ущерба имуществу ФИО2 в период спорных правоотношений, а равно факт наличия причинно-следственной связи между действиями ФИО1 и состоянием спорного жилого помещения.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу, что требование ФИО2 о взыскании с ФИО1 денежных средств в качестве компенсации ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения причиненного ущерба, является необоснованным.

В связи с отклонением требований ответчика, понесенные им судебные расходы возмещению не подлежат.

Исходя из требований части 2 статьи 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> Краснодарского края (паспорт серия 03 03 №) в пользу истца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> Краснодарского края (паспорт серия 05 03 №) денежные средства в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 коп в качестве возврата суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 24 450 (двадцать четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей 00 копеек в качестве компенсации расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг, денежные средства в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек, в качестве компенсации расходов, связанных с оплатой услуг представителя, денежные средства в размере 4689 (четыре тысячи шестьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек, в качестве компенсации расходов, связанных с оплатой госпошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о взыскании вреда, причиненного имуществу отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: А.Ю. Рысин