Дело № 3а-80/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации г.Донецка об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 19 сентября 2016 года в части земельного участка, расположенного в г.Донецке,

с участием представителя Управления Росреестра по Ростовской области - ФИО1,

представителя заинтересованного лица - АО «Тандер» - ФИО2, 

у с т а н о в и л :

Администрация г.Донецка обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 19 сентября 2016 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее по тексту – Комиссия) по заявлению правообладателя приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в отчете от 25 июля 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке земельного участка по состоянию на 16 сентября 2014 года, составленном оценщиком ФИО4, - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Комиссия, пересмотрев кадастровую стоимость участка в соответствии с заявлением правообладателя и согласно рыночной стоимости, установленной оценщиком, снизила при этом кадастровую стоимость на 85,5% процентов. Административный истец считает, что Комиссия не дала должной оценки отчету об оценке, который не соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки №№3,7 (ФСО). Административный истец просит суд признать незаконным решение Комиссии от 19 сентября 2016 года об определении кадастровой стоимости упомянутого выше земельного участка равной рыночной стоимости в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об определенной Комиссией кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованных лиц – АО «Тандер», Правительство Ростовской области.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении, адресованном суду, поддержал заявленные требования по итогам проведения судебной экспертизы отчета, дело рассмотрено в отсутствие представителя Администрации г.Донецка в соответствии со статьей 150 КАС РФ.

Представитель Комиссии в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела Комиссия извещена должным образом. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании Комиссия не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя Комиссии.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - ФИО1 и представитель АО «Тандер» - ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, настаивая на том, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным, вынесено на основании отчета об оценке, соответствующего предъявляемым требованиям.

Аналогичные доводы изложены в письменных возражениях ФИО3, являющегося председателем Комиссии и представителем Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Расчет налоговой базы по уплате земельного налога производится из кадастровой стоимости земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

Таким образом, орган местного самоуправления наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с учетом изменений земельного участка на дату 16 сентября 2014 года), кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка была определена по состоянию на 16 сентября 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д. 10).

22 августа 2015 года АО «Тандер» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 25 июля 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке земельного участка по состоянию на 16 сентября 2014 года, составленный оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 сентября 2014 года составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков от 12 сентября 2016 года (л.д.52-64).

19 сентября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление АО «Тандер», и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, указав, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет 85,5%. 

Протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заседания Комиссии от 19 сентября 2016 года, приказами Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 № П/578, от 1 декабря 2015 № П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Администрации г.Донецка как органа, представляющего интересы муниципального образования. 

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков (СРО) на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств, включая отчет, заключение СРО, по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25 июля 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение от 23 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д.164-219) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается, 2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; 3) факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно, 4) математические расчеты представлены в отчете таким образом, что дать однозначный ответ об отсутствии ошибок при их выполнении не представляется возможным, 5) информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт допрошен в судебном заседании 13 февраля 2017 года, свои выводы о недостатках отчета подтвердил по всем вопросам заключения, указав, что по базовым частям отчета (определение сегмента рынка, подбор аналогов, корректировки и их расчет) допущены такие нарушения ФСО, которые не позволяют подтвердить рыночную стоимость, вопрос об определении конкретной рыночной стоимости не входил в компетенцию эксперта в рамках данного исследования. 

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.

Из отчета оценщика видно, что при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода путем сравнения продаж использовано 4 объекта-аналога из г.Ростова-на-Дону (расчетная таблица 10.2.49), применены корректировки (без приведения в расчетной таблицы значений корректировок) на торг, дату предложения, на местоположение и окружение, на площадь, обеспеченность коммуникациями. Корректировка на местоположение с учетом сопоставления земельных участков из г.Ростова-на-Дону и исследуемого участка принята в размере 95% (таблица 10.2.58). Оценщик в разделе 8.2 отчета (анализ рынка, к которому относится объект оценки) указал, что, учитывая недостаточность рыночной информации, в том числе по г.Донецку, в сегменте рынка коммерческих земельных участков, им были рассчитаны средние значения предложений к продаже земельных участков в сегменте ИЖС для районов г.Ростова-на-Дону и небольших городов. Основание такого вывода следующее – рынок участков в сегменте ИЖС одним из первых реагирует на изменения социально-экономических показателей населенных пунктов, районов, поэтому можно с уверенностью утверждать, что выявленная тенденция различия средних значений стоимости полученных по земельным участкам ИЖС сохраняется и для земельных участков коммерческого назначения. По г.Донецку оценщик указал диапазон цен 50-500 рублей за 1 кв.метр (таблица 8.7). Источник соответствующей информации не приведен. 

Применительно к конкретным нарушениям ФСО эксперт в письменном заключении и при допросе в судебном заседании обратил внимание на следующие нарушения: 

1) в нарушение п.5 ФСО 3 отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение применительно к содержанию информации об объектах-аналогах;

2) в нарушение п.11 ФСО 3 в отчете отсутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения информации и дате ее подготовки;

3) в нарушение п.11б ФСО 7 в отчете не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, вместе с тем земельный участок относится к участкам коммерческого назначения;

4) в нарушение п.11в ФСО 7 при приведении данных об анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, и учитывая, что объект находится в г.Донецке, оценщик не приводит анализа применительно к рынку участков коммерческого назначения в г.Донецке и городах Ростовской области, сопоставимых по численности и экономическому развитию с г.Донецком; между тем в отчете приведена информация по рынку ИЖС (г.Донецк), по земельным участкам коммерческого назначения приведен анализ только по г.Ростову-на-Дону и г.Таганрогу, которые несопоставимы по экономическим показателям с г.Донецком;

5) в нарушение п.11д ФСО 7 в отчете отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в рассматриваемом сегменте;

6) в нарушение п.8и ФСО 3 описание расчета определения рыночной стоимости не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости (замечания касаются расчетов корректировок на уторгование, на дату выставления на продажу, на инженерное обеспечение, на местоположение - основной аспект корректировок и замечаний, экспертом приведены объявления о продаже земельных участков данного сегмента рынка из городов Ростовской области – стр.20-23 заключения; расчета корректировки на площадь);

7) в нарушение п.22в ФСО 7 в отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В заключении отмечены и иные нарушения по вопросу рассмотрения различных частей отчета (таблицы 2-13), вместе с тем, принимая во внимание показания эксперта в судебном заседании о наличии в отчете базовых нарушений, относящихся к анализу рынка земельных участков, соблюдению правил отбора объектов-аналогов, расчетов применяемых корректировок, суд основывает свои выводы о недостоверности определенной рыночной стоимости на вышеприведенных нарушениях ФСО 3,7.

Допущенные нарушения в своей совокупности свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, соответственно такая рыночная стоимость не может быть признана правомерно установленной и влекущей пересмотр кадастровой стоимости. Заключение эксперта в совокупности с доводами административного истца и содержанием проверенного отчета не позволяют прийти к выводу о достаточности оценки самой комиссией содержания представленных правообладателем документов о рыночной стоимости. Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа, в данном случае из протокола заседания комиссии видно, что на рассмотрение членов комиссии предлагались доводы о многочисленных и сущностных недостатках федеральных стандартов оценки, влекущих отказ в удовлетворении заявления, однако они не были приняты во внимание (л.д.108-110 протокол заседания комиссии). 

Возражения Управления Росреестра по Ростовской области против содержания и выводов заключения эксперта судом отклоняются, поскольку суд признает выполненное заключение с учетом допроса эксперта ясным, понятным и непротиворечивым. Исследование выполнено надлежащим компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта не опровергаются содержанием исследованного отчета, возражениями административного ответчика.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном названным решением Комиссии, что повлечет восстановление в этом реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

На основании главы 10 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу экспертной организации подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы. Размер оплаты за экспертизу подтвержден представленным суду экспертным учреждением финансово-экономическим обоснованием, которое проверено судом и признано правомерным.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете от 25 июля 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке земельного участка по состоянию на 16 сентября 2014 года, составленном оценщиком ФИО4, - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей из Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА судебные расходы по оплате экспертизы в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов

Решение в окончательной форме принято ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.