Дело № 2-218/2023

УИД № 58RS0033-01-2023-000305-74

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 декабря 2023 года р.п.Тамала

Тамалинский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Паншиной Ю.Л.,

при секретаре судебного заседания Егоровой О.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Тамалинского районного суда Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации р.п. Тамала Тамалинского района Пензенской области, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась с иском к администрации р.п. Тамала Тамалинского района Пензенской области, ФИО3 (с учетом уточнения исковых требований от 20 декабря 2023 года) о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, указав, что в 2011 году истец купила 5/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №. Согласно данным ЕГРН жилой дом принадлежал ФИО8, которая умерла 21 июля 2011 года. Дом истцу был продан ее наследниками: мужем ФИО2 и несовершеннолетней дочерью ФИО3, с которыми 25 августа 2011 года истцом был заключен предварительный договор купли-продажи, удостоверенный нотариально. На момент заключения договора они наследство приняли, но не оформили наследственных прав. Согласно данному договору ФИО2 и ФИО3 продали истцу 5/6 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом. 1/6 доля наследства фактически принята, но не оформлена старшим сыном ФИО8 ФИО12, который на день смерти наследодателя был зарегистрирован в указанном жилом доме, что свидетельствует о фактическом принятии наследства, за принятием наследства к нотариусу он не обращался. На момент смерти матери и на момент заключения договора никто не знал, где он находится и проживает. Фактически по адресу регистрации он в тот момент не проживал и ни разу не появлялся до настоящего времени. Стоимость дома по договору составляла 83000 руб. При подписании предварительного договора истец ФИО1 передала продавцам существенную часть стоимости жилого помещения в сумме 70000 руб., что подтверждается п.2.3 договора. Оставшиеся 13000 руб. должны были быть переданы продавцам при заключении основного договора купли-продажи, который согласно п.2.1 договора должен был быть заключен в срок до 01 апреля 2012 года. Жилой дом был передан истцу продавцами при подписании предварительного договора купли-продажи (п.2.4 договора) в соответствии с возложенной на ФИО1 обязанностью о вселении, пользовании домом, его содержании, уплате налогов на недвижимость. Основной договор в предусмотренный срок и до сих пор заключен между сторонами не был. Наследники так и не оформили до конца свои наследственные права на дом, не получили свидетельства о праве на наследство и не зарегистрировали свои права в установленном порядке. В настоящее время ФИО2 умер, Ивахненко (после регистрации брака Кесьян) Н.А. на требования исполнить свои обязательства как продавца по продаже недвижимого имущества не отвечает. Обязанности сторон договора исполнены полностью, за исключением неполной оплаты суммы по договору. При заключении предварительного договора истцом как покупателем была произведена оплата существенной части стоимости дома, продавцами дом был передан истцу и находится в пользовании по настоящее время. Истец готова оплатить оставшуюся сумму, но лишена такой возможности. Истец ФИО1 просит признать предварительный договор купли-продажи 5/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный 25 августа 2011 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО1, основным договором; признать за истцом право собственности на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, дополнительно указав, что заявленные требования поддерживает полностью.

Ответчик администрация р.п. Тамала Тамалинского района Пензенской области в судебное заседание своего представителя не направила, в представленном в суд письменном ходатайстве представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, указала, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело без участия представителя ответчика.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, дополнительно указав, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание своего представителя не направило. В представленном в суд письменном отзыве представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело без участия представителя третьего лица. Дополнительно указала, что в ЕГРН имеются сведения об объекте недвижимости жилой дом общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право собственности за ФИО8 на основании договора купли-продажи 58АА 246089, удостоверенного нотариусом Тамалинского нотариального округа Пензенской области ФИО9 20 сентября 2006 года в реестре за № 2315. В Управление на указанный объект недвижимости заявление на государственную регистрацию права от истца не поступало. 

Третье лицо нотариус Тамалинского района Пензенской области ФИО9 в судебное заседание не явилась, в представленном в суд письменном заявлении просила рассмотреть дело без своего участия.

Информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Тамалинского районного суда Пензенской области http://tamalinsky.pnz.sudrf.ru.

Изучив материалы дела, а также представленные письменные пояснения, суд приходит к следующему.

В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как указано в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являются установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Суду в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора, необходимо установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 августа 2011 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 ( в настоящее время в связи с регистрацией брака Кесьян) Н.А. был заключен предварительный договор купли-продажи 5/6 долей в праве общей долевой собственности на целый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий ФИО8 на праве собственности по договору купли-продажи, удостоверенному 20 сентября 2006 года по реестру № 2315 ФИО9, нотариусом Тамалинского района Пензенской области, зарегистрированному 16 февраля 2007 года Каменским отделом Управления регистрационный службы по Пензенской области, право собственности на который в ? доле имеет переживший супруг ФИО2 и право на наследство на который в 1/6 доле каждый имеют ФИО2 и ФИО3 Предварительный договор удостоверен 25 августа 2011 года по реестру № 5-2412 нотариусом Тамалинского района Пензенской области ФИО9

По предварительному договору купли-продажи от 25 августа 2011 года стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи 5/6 долей в праве общей долевой собственности на целый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в срок до 01 апреля 2012 года (п. 2.1. договора), установлена продажная цена недвижимого имущества 83 000 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2 договора). При этом п. 2.3 договора установлено, что при заключении настоящего предварительного договора ФИО1 уплачивает аванс в размере 70 000 рублей, оставшиеся 13 000 рублей ФИО1 обязана уплатить ФИО2 и ФИО10 при заключении договора купли-продажи. После заключения предварительного договора ФИО1 вместе с членами своей семьи вселяется в указанный жилой дом и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержания жилого дома и несет материальную ответственность за сохранность жилого дома (п. 2,4 договора).

Основной договор в предусмотренный срок и до сих пор между сторонами не заключен.

Как следует из Выписки от 16 ноября 2023 года из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - жилой дом, площадью 43,5 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежал на праве собственности ФИО8, дата регистрации права собственности 16 февраля 2007 года.

ФИО8 умерла 21 июля 2011 года, что подтверждается копией свидетельства о смерти 

<

...> от 29 июля 2011 года.

Согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Статья 1153 ГК РФ устанавливает, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно сообщению нотариуса Тамалинского района Пензенской области ФИО9 от 07 декабря 2023 года № 426 в ее производстве 24 августа 2011 года заведено наследственное дело № 172/2011 к имуществу умершей 21 июля 2011 году ФИО8, в наследственном дела имеются заявления от дочери наследодателя ФИО3 о принятии наследства по закону и супруга наследодателя ФИО2 о принятии наследства по закону, о выдаче свидетельства о праве собственности на ? долю в совместно нажитом имуществе. Свидетельства о праве собственности и о праве на наследство не выдавались. Также в наследственном деле имеются сведения о наследнике по закону сыне наследодателя ФИО12

Таким образом, суд приходит к выводу, что наследники первой очереди ФИО2 и ФИО11 приняли наследство после умершей ФИО8, приобрели право на недвижимое имущество в виде 5/6 долей в праве общей долевой собственности на целый спорный жилой дом, в том числе ФИО2 как переживший супруг на ? долю, и данными лицами возможно быть заключение предварительного договора купли-продажи принадлежащего им недвижимого имущества.

ФИО2 умер 02 июля 2021 года, что подтверждается копией свидетельства о смерти 

<

...> от 06 июля 2021 года. Как следует из общедоступных сведений Федеральной нотариальной палаты, в реестре наследственных дел отсутствуют сведения об открытом наследственном деле к имуществу умершего ФИО2

Из сообщения УМВД России по Ленинскому городскому округу Московской области усматривается, что ФИО12 разыскивался ОВД по Центральному району г. Новороссийска, информацией о смерти ФИО12 не располагают.

Согласно сообщению Отд МВД России по Тамалинскому району от 29 ноября 2023 года № 3971 розыскное дело в отношении ФИО12 не заводилось.

Оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, суд установил, что предварительный договор купли-продажи, заключенный 25 августа 2011 года между истцом ФИО1, ФИО2 и ФИО11, обладает признаками договора купли-продажи жилого помещения с условием о предварительной оплате 5/6 долей в праве общей долевой собственности на целый жилой дом, поскольку во исполнение обязательств по данному договору истцом оплачена стоимость недвижимого имущества в существенной ее части, жилой дом фактически находится во владении покупателя по договору. В данном случае поименование сторонами договора как предварительный не имеет существенного значения, поскольку природа самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон указывает на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор, заключенный сторонами 25 августа 2011 года и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорного жилого помещения в срок до 01 апреля 2012 года, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ и по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

То обстоятельство, что стороны с апреля 2012 года не предпринимали действий по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества, не влечет прекращение обязательств по данному договору, поскольку обязательства исполнены: истец во исполнение договора, поименованного сторонами как предварительный, при заключении договора оплатила существенную часть стоимости спорного жилого помещения (84%), вселена и фактически проживает в квартире. 

Таким образом, данный договор купли-продажи надлежит квалифицировать в качестве основного, заключенного на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. Спорный договор не расторгнут и недействительным не признан. Кроме того, ответчики ФИО6 и администрация р.п. Тамала Пензенской области не имеют возражений против удовлетворения исковых требований, по существу иск признали.

Приведенные выше обстоятельства позволяют суду сделать вывод об удовлетворении исковых требований истца ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации р.п. Тамала Тамалинского района Пензенской области, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи 5/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный 25 августа 2011 года между ФИО2, ФИО11 и ФИО1, основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1 право собственности на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Тамалинский районный суд Пензенской области в течение одного месяца. 

Судья Ю.Л. Паншина