Дело № 2-1089/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

20 июля 2018 г. г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

Председательствующего судьи Севостьяновой И.Б.,

при секретаре Романовой А.С., 

с участием прокурора Антюхиной С.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации 

<

адрес>, Комитету жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права пользования жилым помещением, встречному иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> к ФИО1, ООО УК «ЖЭУ-6» 

<

адрес> о признании договора найма жилого помещения недействительным, возложении обязанности освободить нежилое помещение путем выселения, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права пользования жилыми помещением. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ он поступил на работу сантехником в ООО «Аварийно-диспетчерская служба 

<

адрес>», в его обязанности входило обслуживание ряда домов, в том числе общежития по 

<

адрес>, так как в подвале данного дома находилась детско-спортивная школа «Маяк». В комнате №а по данному адресу находилась бытовка мастеров-сантехников. Поскольку истцу негде было жить по его просьбе с согласия директора ООО « Управляющая компания «ЖЭУ-

<

адрес>», подрядчиком которого являлась аварийно-диспетчерская служба, он вселился в указанную комнату. В августе 2012г. директором управляющей компании с ним был заключен договор найма данной комнаты с условием постоянного контроля сантехники в подвале дома. В данной комнате истец проживает до настоящего времени, сделал в ней ремонт, администрация управляющей компании обращалась в администрацию 

<

адрес> за разрешением по переводу комнаты №а из нежилого помещения в жилое, но получила отказ от ДД.ММ.ГГГГ. №. При переустройстве и переоборудовании комнаты не затронуты строительные конструкции, не причиняется угроза жизни и здоровью соседей, не нарушены действующие строительные нормы. 

В ходе рассмотрения дела Комитетом жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> предъявлен встречный иск к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «ЖЭУ-

<

адрес> в ДД.ММ.ГГГГ недействительным и об освобождении помещения путем выселения, которое обосновано тем, что Управляющая компания не имела полномочий на заключение вышеуказанного договора найма в отношении имущества, являющегося объектом муниципального жилищного фонда, помещение является нежилым, не могло быть объектом жилищных правоотношений, в переводе нежилого помещения в жилое администрацией 

<

адрес> было отказано согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ. №, ФИО1 вселен в спорное помещение незаконно, оспариваемый договор найма противоречит требованиям закона и в силу положений ст. 168 ГК РФ должен быть признан недействительным. 

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 на заявленных требованиях настаивали по изложенным основаниям, пояснив, что истец не самоуправно вселился в данное помещение, проживает в нем на постоянной основе, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в том числе за найм помещения, иного жилья в собственности не имеет. Между Управляющей компанией «ЖЭУ-

<

адрес>» и КЖКХ 

<

адрес> существует соглашение, согласно которому Управляющей компании предоставлено право предоставлять пустующие помещения для проживания работникам Управляющей компании, обслуживающим дома, которыми управляет «ЖЭУ-6» на период трудовых отношений в целях сокращения расходов на содержание таких помещений, поскольку комитет данные расходы управляющей компании не оплачивает. Спорное помещение, по сути, является жилой квартирой, соответствует нормам и правилам, отвечает требованиям безопасности, пригодно для постоянного проживания в ней, прав или законных интересов иных лиц не нарушает. Собственники жилых помещений в данном доме не возражали против проживания истца в данной комнате, о чем расписались в прилагаемых к иску реестрах. В удовлетворении встречного иска просили отказать за необоснованностью, считают, что представитель комитета не уполномочена на подписание встречного иска, таким правом обладает только руководитель. 

Представитель Комитета ЖКХ 

<

адрес> и представитель администрации 

<

адрес> в судебном заседании просили в удовлетворении требований ФИО1 отказать, удовлетворить встречный иск, поскольку ответчик занимает спорное помещение без законных оснований и должен освободить его путем выселения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что в соответствии со ст.167 ГПК РФ, позволяет суду рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, заслушав заключение прокурора о необходимости удовлетворения иска ФИО1 и отказе в удовлетворении встречного иска, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Постановлением администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в муниципальную собственность было принято общежитие по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ статус указанного здания изменен с переводом в жилой дом с местами общего пользования ( л.д. 69-70).

Согласно выпискам из реестра объектов муниципальной собственности 

<

адрес> ряд жилых- помещений в указанном жилом доме находятся в муниципальной собственности ( л.д. 162-173). 

Спорное помещение №а в многоквартирном доме по ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> является нежилым, согласно выписке из технического паспорта на дом от ДД.ММ.ГГГГ. и экспликации к поэтажному плану помещение являлось кухней общего пользования ( л.д. 157-161). 

Судом установлено, что истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ принят на работу в ООО «Аварийно-диспетчерская служба 

<

адрес>» слесарем –сантехником, затем после увольнения ДД.ММ.ГГГГ принят на работу слесарем сантехником в ООО «Управляющая компания «ЖЭУ №», затем после увольнения с ДД.ММ.ГГГГ. принят на работу слесарем-сантехником в ООО «УК ЖЭУ-

<

адрес>, что следует из копии его трудовой книжки. 

Как установлено из объяснений истца, показаний свидетелей С., П., а также представленного стороной истца типового договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Управляющая компания «ЖЭУ№» 

<

адрес> и ФИО1 истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ проживает в спорном помещении. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-6» 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор найма спорного помещения, согласно его условиям помещение предоставлено на период трудовых отношений (л.д. 32). 

Истец и его представитель обосновывая свои требования о признании права пользования на спорное помещение ссылались на наличие у управляющей компании права предоставлять помещения в обслуживаемом ею доме в качестве служебных своим работникам. 

При этом стороной истца в обоснование своей позиции представлен муниципальный контракт № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между комитетом по управлению муниципальной собственностью 

<

адрес> и ООО «Управляющей компанией ЖЭУ-

<

адрес>», предметом которого является обеспечение условий эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, указанных в приложении к контракту. Из содержания данного контракта не следует, что указанный комитет уполномочил управляющую компанию распоряжаться общим имуществом обслуживаемых ею многоквартирных домов. 

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме ( ч.2 ст. 36 ЖК РФ). 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.( ч.ч.3, 4 ст. 36 ЖК РФ). 

Стороной истца не представлено доказательств того, что в установленном ст. 36 ЖК РФ порядке общим собранием собственников жилых помещений в доме по 

<

адрес>, в том числе с участием КЖКХ 

<

адрес> как собственника жилых помещений в данном доме, находящихся в муниципальной собственности, было принято решение о передаче ФИО1 в пользование общего имущества – помещения кухни. Представленные истцом реестры, содержащие подписи ряда соседей, не свидетельствуют о принятии такого решения в установленном ст. 36 ЖК РФ порядке. 

Доводы истца о том, что спорное помещение ему было предоставлено как служебное также бездоказательны и на законе не основаны, поскольку в силу ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

В силу ч.1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Судом установлено, что спорное помещение, относящееся к общему имущетву многоквартирного дома в установленном законом порядке не было переведено из нежилого в жилое. 

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится в соответствии со ст. ст. 14 и 23 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления, осуществляется по заявлению собственника помещения или уполномоченного им лица.

Перевод указанного нежилого помещения дома в жилое, а также признание его жилым помещением в соответствии с требованиями действующего законодательства не произведен. Согласно Постановлению администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48) ФИО1 отказано в переводе нежилого помещения в многоквартирном доме ( мест общего пользования) по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в жилое помещение. 

Данное постановление не оспаривалось, недействительным не признано. 

Доводы истца и его представителя о том, что спорное помещение длительное время используется как жилое, что комната в доме приспособлена для проживания граждан, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд не обладает полномочиями по изменению статуса помещения с нежилого на жилое, который осуществляется в административном порядке.

Таким образом, спорное помещение, не будучи жилым, не могло быть отнесено к специализированному жилищному фонду, решение собственников общего имущества дома о признании спорного помещения служебным также не принималось. 

Кроме того, у Управляющей компании отсутствовали полномочия по заключению договора найма в отношении спорного помещения. 

В соответствии с п.2 решения Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 104 "Об определении органов, выступающих в качестве наймодателя при заключении договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" ПЖЭТ, ЖЭУ и иные организации были наделены правом выступать в качестве наймодателя при заключении с гражданами договоров социального найма ранее предоставленных в установленном порядке жилых помещений, однако данный пункт был исключен из названного решения решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 600 "О внесении изменений в решение городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 104 "Об определении органов, выступающих в качестве наймодателя при заключении договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда", т.е. не действовал на момент заключения как первого договора найма спорного жилого помещений в 2009 г., так и договора найма, заключенного между истцом и управляющей компанией в 2012 году. 

До ДД.ММ.ГГГГ указанным полномочиями наймодателя были наделены администрации районов 

<

адрес> в соответствии с Решением Барнаульской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ №, а с указанной даты и в настоящее время представителем собственника, наймодателем по таким договорам выступает КЖКХ 

<

адрес>.

В этой связи суд соглашается с доводами истца по встречному иску КЖКХ 

<

адрес> о недействительности договора найма спорного помещения, заключенного между истцом и ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-6» 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, как несоответствующего требованиям закона и заключенного неуполномоченным лицом. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.09 2013г.,т.е. на момент заключения оспариваемого договора найма) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В этой связи суд полагает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о признании указанного договора недействительным. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец не приобрел право пользования спорным помещением, поскольку такой договор найма, заключенный им с управляющей компанией, на основании которого он вселился в спорное помещение является недействительным, не мог быть заключен в связи с отсутствием у него статуса жилого и несоблюдением порядка предоставления помещения, относящегося к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме, вселение осуществлено неуполномоченным на распоряжение данным имуществом лицом.

При этом оплата истцом фактически оказанных жилищно - коммунальных услуг при отсутствии доказательств, подтверждающих предоставление спорного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством, не порождает право пользования жильем на условиях социального найма. Не свидетельствует о возникновении права пользования жилым помещением на условиях договора найма и фактическое длительное использование спорного помещения для проживания истца. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. спорное помещение на четвертом этаже дома имело общую площадь 12,0 кв.м с одним окном, выходящим на улицу. 

Согласно выписке из технического паспорта на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ. после произведенном истцом перепланировки и переустройства спорное помещение стало иметь общую площадь 16,8 кв.м (с присоединением коридора), с одним окном на улицу, санузлом, является изолированным. 

На основании ч.1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно ч.3 ст. 29 ЖК РФ Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью ( ч.4 ст. 29 ЖК РФ).

Поскольку представленными доказательствами не подтверждено возникновение у истца права пользования спорным помещением его требования о признании за ним такого права удовлетворению не подлежат, а поскольку он в силу установленных судом обстоятельств не относится к числу лиц, перечисленных в ст. 29 ЖК РФ, требования ФИО1 о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии также не могут быть удовлетворены судом. 

Вместе с тем, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные требования Комитета ЖКХ 

<

адрес> об обязании ФИО1 освободить спорное помещение.

В соответствии с ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Факт того, что ФИО1 в настоящее время неправомерно занимает спорное помещение установлен в судебном заседании, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого он проживает в спорном помещении признан судом недействительным. В этой связи с чем, суд полагает необходимым обязать ФИО1 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить путем выселения спорное нежилое помещение.

При этом суд учитывает также, что истец состоит в зарегистрированном браке с Б., в собственности которой находится жилое помещение - 

<

адрес> в 

<

адрес>, в данной квартире согласно свидетельству о регистрации по месту пребывания зарегистрирован истец ФИО1 на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

По условиям брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного супругами Б-выми, данная квартира является индивидуальной собственностью Б. Вместе с тем в силу ч.1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно ч.1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. 

Следовательно, ФИО1, как член семьи собственника жилого помещения в случае совместного проживания в принадлежащем его супруге жилом помещении, вправе пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Как следует из объяснений истца ФИО1 и его супруги Б. в судебном заседании, они проживали и намерены проживать совместно. 

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации 

<

адрес>, Комитету жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> о сохранении жилого помещения – комнаты № а по 

<

адрес> в 

<

адрес> в переустроенном и перепланированном состоянии, признании права пользования жилым помещением – комнатой № а по 

<

адрес> в 

<

адрес> оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречный иск Комитета жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> к ФИО1, ООО УК «ЖЭУ-6» 

<

адрес> удовлетворить. 

Признать недействительным договор найма жилого помещения на период заключения трудового договора, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-6» 

<

адрес>. 

Возложить на ФИО1 обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить путем выселения нежилое помещение № а, расположенное на четвертом этаже жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Судья И.Б. Севостьянова