Дело № 2-2734/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2017 года г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.

при секретаре Ишкининой Л.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка, в котором просит урегулировать возникшие между ним и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, на следующих условиях исключив п.1.1. договора слова «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства», п.3.7 договора, изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка, подлежащего заключению между сторонами в следующей редакции: «Процент кадастровой стоимости земельного участка – 10%. Столбец 4 изложить в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет – 46 965 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 29,3 кв.м., расположенный в АДРЕС. 20.06.2017 г. истец направил ответчику заявление о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР площадью 1 000 кв.м. +/-11 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: АДРЕС. На его заявление ответчиком направлен проект договора НОМЕР купли-продажи земельного участка. Истец не согласился с частью условий проекта договора и направил протокол разногласий от 24.07.2017 г. и от 14.08.2017 г. ответчик в протоколе согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка с редакцией покупателя не согласился. В процессе урегулирования разногласий по проекту договора возникли следующие неурегулированные противоречия: в пункте 1.1. договора запрещено строительство и реконструкция объектов жилищного строительства (им предложено исключить указанный пункт), в п.3.7 запрещено изменять отметки высотного рельефа путем отсыпки территории, как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления территории застройки (истцом предложено исключить указанный пункт), поскольку разработка проекта территории осуществлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования (фактического расположения жилого дома по адресу: АДРЕС, разрешенного использования земельного участка для личного подсобного хозяйства), несоответствие расположения земельного участка, на котором расположен жилой дом. утвержденному проекту планировки территории в 2012 г. не может препятствовать ему как собственнику дома осуществлять права по распоряжению, владению и пользованию домом, в том числе снос и новое строительство и реконструкция жилого дома. Следовательно, ограничения в отношении использования земельного участка предусмотренные в договоре как запрет строительства и реконструкции жилого дома ( п.1.1 договор), отсыпка (п.3.7 договора) незаконны.

Так же истец не согласен с расчетом и ценой выкупа земельного участка в размере, 30% от кадастровой стоимости земли, в размере 140 895 руб. Считает, что стоимость земельного участка должна составлять 10% от кадастровой стоимости участка, 46 965 руб., поскольку разрешенное использование земельного участка по адресу: АДРЕС – для ведения личного подсобного хозяйства. Следовательно, цена участка при выкупе должна определяться в размере 10% процентов кадастровой стоимости земельного участка, согласно п.п. д.» п.2 (1) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской обл., утв.Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской обл. от 13.10.2015 г. № 247-П.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области ФИО3 исковые требования не признала. 

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что на основании договора дарения от 14.11.2016 г. ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 22.11.2016 г.

26.11.2014 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены следующие сведения о земельном участке, площадью 1000+/-11 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, со следующим местоположением: АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Реализуя своё право на приобретение в собственность земельного участка по вышеуказанному адресу, истец 19.06.2017г., обратился в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа в Челябинской области с заявлением, в котором просил предоставить ему в собственность земельный участок площадью 1000 +/-11 кв.м., кадастровый НОМЕР на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

На основании указанного заявления истца ответчик подготовил и направил в адрес истца проект договора НОМЕР зем. купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д.10-13), где:

в п.1.1 договора указано, что продавец обязуется передать в собственность земельный участок без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства; 

в п.3.7 в отношении данного земельного участка установлены особые условия использовании: запретить изменить высотные отметки рельефа путем отсыпки те6рритории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки.

в п.2.1. стоимость участка составляет 140895 рублей 00 копеек.

Как следует из представленного ответчиком расчета цены выкупа земельного участка, Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа в Челябинской области произвело расчет цены земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу, в соответствии с подпунктом «д» п. 2(1) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской обл., утв. Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской обл., от 13.10.2015 г. № 247-П.

24.07.2017 г. и 14.08.2017 г. истец направил в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области протокол разногласий к договору НОМЕР купли-продажи земельного участка в части исключения из пункта 1.1. слов «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства» и пункт 3.7 договора. пункт 4 приложения к договору Столбец 3 изложить в следующей редакции: процент кадастровой стоимости земельного участка 10%. Столбец 4 изложить в следующей редакции: цена земельного участка – 46 965 руб. (л.д.16,18).

Письмом 06.09.2017 г. ответчик отказал истцу во внесении изменений в проект договора купли-продажи, ссылаясь на то, что документы территориального планирования являются обязательными для органов местного самоуправления при принятии решений и их реализации. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, утвержденными решением собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО, с учетом изменений, внесенных решением Собрания депутатов от 22.02.2017 № 280-МО, ввиду разрешенного использования испрашиваемого земельного участка соответствует вспомогательный вид: в границах исторически сложившееся усадебной застройки под объектами индивидуального жилищного фонда, построенными усадебной застройки под объектами индивидуального жилищного фонда, построенными до 2005 года, без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства: для ведения личного подсобного хозяйства (2.2). Кроме того, в соответствии с пп.б п. 2 (4) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 г. № 247-П, продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них, в связи с чем изменение стоимости земельного участка по протоколу разногласий к Договору необоснованны, поэтому протокол разногласий не может быть согласован (л.д.25).

Поскольку при заключении договора стороны не достигли согласия по вышеуказанным пунктам, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Доводы представителя ответчика о том, что с Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, утв. решением собрании депутатов КГО от 19.12.2012 г., вид разрешенного использования земельного участка соответствует вспомогательный вид: «в границах исторически сложившейся усадебной застройки под объектам индивидуального жилищного фонда, построенным до 2005 года, без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства для индивидуального жилищного строительства (2.2), суд находит не состоятельным.

Индивидуальный жилой дом, расположенный на указанном земельном участке возведен в 1932 году, следовательно, к моменту утверждения документации по планировке территории города Копейска Челябинской области, существовал.

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разработка проекта территории города Копейска Челябинской области была осуществлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования (фактического расположения жилого дома по адресу: АДРЕС), несоответствие расположения земельного участка, на котором расположен указанный дом, утвержденному проекту планировки территории не может препятствовать в предоставлению данного участка в собственность. 

Учитывая изложенное, суд считает, что поскольку в силу п. 1 ст. 39.20, п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 445, ст. 446 ГК РФ у истца возникло исключительное право на приобретение в собственность вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилой дом без проведения торгов, то указание п.1.1 без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства, п.3.7 запрете изменения высотной отметки рельефа путем отсыпки территории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки будут нарушать права истца, поэтому заявленные истцом требования об исключении из договора купли-продажи земельного участка НОМЕР зем. подлежат удовлетворению, исключив из договора п. 1.1 слова: «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства», из п. 3.7. исключить слова «запрете изменения высотной отметки рельефа путем отсыпки территории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки».

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с положениями части 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов, в том числе, путем подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка.

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС.

Цена выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Челябинской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определяется на основании Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 г. № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

Согласно п.п. б пункту 2 (4) Порядка 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «е», «ж», «з», «и» пункта 2(1) и подпунктом «Б» пункта 2(3) настоящего порядка.

Истец не согласился с расчетом и ценой выкупа земельного участка, считает, что стоимость земельного участка должна составлять 10% от кадастровой стоимости, ссылаясь на п.п. «д» пункт 2 (1) названного Порядка, где цена земельного участка определяется в размере 10 процентов его кадастровой стоимости земельного участка предоставляемого гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из заявления ФИО1 поданного в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, истец просит предоставить земельный участок, площадью 1 000 =/-11 кв.м. кадастровый НОМЕР в собственность, на котором расположен объект недвижимости. 

В силу ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Таким образом, предварительное согласование предоставление земельного участка необходимо, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из Выписки из ЕГРП по адресу: АДРЕС сформирован с координатами характерных точек, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый НОМЕР. 

Таким образом, ссылка ФИО1 на п.п. б 2(4) названного порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области не состоятелен.

Кроме того, согласно заявления ФИО1 поданного в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, истец просит предоставить земельный участок, площадью 1 000 +/-11 кв.м. кадастровый НОМЕР в собственность, на котором расположен объект недвижимости по адресу: АДРЕС.

На основании вышеизложенного, требования ФИО1 в части урегулирования разногласия к договору купли-продажи земельного участка НОМЕР зем. изложить в следующей редакции: процент кадастровой стоимости земельного участка – 10% не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Урегулировать возникшие между ФИО1 и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 1 000 +/-11 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, исключив из п.1.1 договора слова «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства», п.3.7. «запрещено изменять отметки высотного рельефа путем отсыпки территории, как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления территории застройки (истцом предложено исключить указанный пункт».

В удовлетворении остальных требований ФИО1 -отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова