дело № 2-123/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2019 года город Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Прохорчук О.В.

секретарь судебного заседания – Бабийчук Л.О.,

с участием представителей:

истца – ФИО1, по доверенности,

ответчика – ФИО2, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании убытков, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи от 11.02.2015 торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенного между ФИО3 и ФИО4, истребовании указанного торгового павильона из чужого незаконного владения ФИО4

Исковые требования мотивированы тем, что до заключения указанного договора между сторонами были длительные хорошие отношения. Видя тяжелое материальное положение истца, ФИО4 предложил ФИО3 свою помощь по продаже торгового павильона, расположенного по вышеуказанному адресу. Истец согласилась и 11.02.2015 выдала ответчику соответствующую нотариально удостоверенную доверенность. При этом истец сообщила ФИО4, что торговый павильон находится в ипотеке. Ответчик убедил ФИО3 в том, что все запреты по распоряжение указанным торговым павильоном остались в правовом поле Украины и не перешли в Российскую Федерацию, имущество считается необремененным и им можно распорядиться.

12.02.2015 ФИО4 сообщил истцу, что для того, чтобы у него было больше полномочий, необходимо заключить с ним еще формальный договор купли-продажи торгового павильона за символическую сумму в размере 100 000 руб. После заключения данного договора ответчик занял павильон и пользуется им по настоящее время.

По мнению истца договор купли-продажи торгового павильона был заключен с нарушением статьи 9 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898- IV, в которой определено, что ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя отчуждать предмет ипотеки.

При заключении договора купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

адрес>, также был нарушен пункт 5.2 договора ипотеки № от 30.07.2008, в котором определено не отчуждать предмет ипотеки (или какую-либо его часть) какому-либо третьему лицу без получения предварительного письменного согласия ипотекодержателя на такое отчуждение.

После отчуждения торгового павильона были нарушены права как третьего лица, так и истца, и права ответчика, которые выразились в том, что ФИО3 не имеет возможности пользоваться вышеуказанным торговым павильоном при этом оставаясь единственным собственником. Истец вынуждена оплачивать договор аренды земельного участка, на котором находится павильон, нести при этом полную ответственность за противопожарную безопасность и все риски, связанные с пребыванием там людей, в том числе отвечать за коммуникации, которые имеются в этом павильоне из-за того, что право собственности не перешло к ответчику.

Ответчик по вышеуказанным причинам не может зарегистрировать право собственности и его права как покупателя также нарушаются. ФИО4 ведет в этом торговом павильоне незаконную предпринимательскую деятельность, понимая при этом, что вся ответственность за торговый павильон лежит на истце и его данная ситуация вполне устраивает и в добровольном порядке разрешить данный спор он не желает.

О том, что торговый павильон имеет обременение в Российской Федерации истцу официально стало известно от ответчика 02.03.2018, когда он лично вручил ФИО3 сообщение об отказе в государственной регистрации данного объекта недвижимости, а до 23.11.2017, то есть до обращения в органы государственной регистрации данного объекта он рассказывал истцу, что павильон успешно продает и результат будет положительным.

В добровольном порядке ответчик разрешить данный спор не желает.

Определением суда от 20.11.2018 к производству принято встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО3 о признании следки купли-продажи торгового павильона общей площадью 148,50 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> недействительной вследствие обмана, взыскании с ответчика убытков, понесенных истцом вследствие недействительности сделки в размере 1 375 607,36 руб.

Требования по встречному иску мотивированы тем, что основанием для заключения договора купли-продажи спорного помещения послужила задолженность ФИО5 – мужа ответчика, с которым был заключен договор займа в сумме 330 000 долларов США от 14.11.2014.

Понимая, что вернуть сумму долга не представляется возможным, ФИО3 предложила переоформить право собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

адрес> в зачет долга по договору займа.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 12.02.2015 ответчику дополнительно к учитываемой при продаже сумме долга были переданы денежные средства в сумме 10 000 долларов США, однако ФИО3, ссылаясь на тяжелое материальное положение, убедила истца в договоре указать сумму в 100 000 руб. с целью уменьшения суммы налога за проданное недвижимое имущество.

На момент заключения договора купли-продажи ФИО3 утверждала и гарантировала, что указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, другим способом не отчуждено, не находится в ипотеке, в споре и под запретом (арестом), налоговым залогом, не предъявлены иски, связанные с изъятием или ограничением прав относительно предмета договора, а также то, что прав относительно отчуждаемого имущества у третьих лиц (в том числе по договорам найма, аренды, приобретательной давности и по другим основаниям, предусмотренным законодательством России) как в пределах, так и за пределами России нет.

31.03.2015 в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя были представлены документы для государственной регистрации права собственности, при этом ФИО3 было подано заявление, которым она подтверждала отсутствие на момент приобретения и отчуждения на объекте ограничений (обременений) в виде арестов (запретов) и ипотек.

Вместе с тем, 30.07.2015 в государственной регистрации прав было отказано в связи с предоставлением сведений Нотариальной палаты города Севастополя о наличии зарегистрированного 30.07.2008 запрета частным нотариусом СГНО ФИО10 на спорный объект. Запрет зарегистрирован нотариусом при заключении ипотечного договора в отношении спорного имущества и при совершении такого рода сделок присутствие собственника на сделке обязательно.

Кроме того, по сведениям ГУПС «БТИ» на спорный торговый павильон наложен арест на основании постановления ОГИС Ленинского РУЮ в г.Севастополе об аресте имущества должника и оглашения заперта на его отчуждение от 03.05.2012.

Также 12.09.2016 вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимого имущества.

О наличии вышеуказанных обстоятельств ответчику до заключения сделки купли-продажи не могло быть неизвестно. Таким образом, ФИО3 намеренно обманула истца с целью получения денежной суммы, скрыв те обстоятельства, которые препятствуют государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Впоследствии ФИО3 обещала устранить препятствия для регистрации права на объект недвижимости, ссылаясь на допущенную исполнительной службой ошибку в предоставлении сведений о запрете отчуждения спорного имущества либо вернуть полученные денежные средства.

Позже ФИО4 стало известно, что в отношении иного недвижимого имущества ответчика имеются договоры ипотеки, а также иные кредитные договоры и долговые обязательства, по которым ведется исполнительное производство, имеются зарегистрированные запреты на отчуждение имущества.

После поучения данной информации истцу стало понятно, что несмотря на заверения ответчика устранить препятствия в регистрации прав на объект купли-продажи либо вернуть денежные средства, ФИО3 повторно вводит истца в заблуждение, намерения вернуть полученные денежные средства, равно как и устранить препятствия для регистрации права на объект недвижимости, в действительности не имеет.

Более того, начиная с даты заключения договора купли-продажи и по настоящий момент ФИО4 несет бремя содержания имущества, а именно: оплачивает земельный налог, газоснабжение, электричество, а также поддерживает имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии.

В торговом павильоне истцом произведены неотделимые улучшения на общую сумму 1 225 039,50 руб., что подтверждается договором подряда, сметной документацией и квитанциями об оплате.

01.01.2018 вследствие материальных затруднений, которые возникли по вине ответчика, учитывая необходимость оплачивать земельный налог, а также коммунальные услуги, истец вынужден был заключить договор аренды спорного помещения, по которому истец за 11 месяцев получил 110 000 руб.

Таким образом, вследствие умышленного введения истца ответчиком в заблуждение (вследствие обмана) на настоящий момент сумма убытков истца составляет: 51 729,38 руб. (земельный налог) + 38 486,09 руб. (газоснабжение) + 70 352,39 руб. (электричество) + 1 225 039,50 руб. (неотъемлемые улучшения) + 100 000 руб. (по договору купли-продажи) – 110 000 руб. (по договору аренды) = 1 375 607,36 руб.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать, представив письменные возражения.

Представитель ответчика по первоначальному иску просила отказать в удовлетворении требований ФИО3, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по первоначальному иску и об удовлетворении встречного иска.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела, 12.02.2015 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи торгового павильона лит. «А» общей площадью 148,50 кв.м. с навесом лит. «А», крыльцами, лестницами, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного имущества по договоренности сторон составила 100 000 руб.

Согласно данному договору ФИО6 утверждала и гарантировала, что указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, другим способом не отчуждено, не находится в ипотеке, в споре и под запретом (арестом), налоговым залогом; не предъявлены иски, связанные с изъятием или ограничением прав относительно предмета договора, а также то, что прав относительно отчуждаемого имущества у третьих лиц (в том числе по договорам найма, аренды, приобретательной давности и по другим основаниям, предусмотренным законодательством России), как в пределах, так и за пределами России нет.

12.02.2015 сторонами договора подписан акт приема-передачи торгового павильона, в соответствии с которым оплата произведена полностью.

31.03.2015 ФИО4 обратился в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя с заявлением о государственной регистрации права собственности за ним на спорный объект недвижимого имущества. При этом 31.03.2015 ФИО3 в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя подано заявление, согласно которому она подтверждает отсутствие на момент приобретения и отчуждения на объекте ограничений (обременений) в виде арестов (запретов), ипотек.

Вместе с тем, 30.07.2015 в государственной регистрации права собственности ФИО4 на торговый павильон сообщением № было отказано в связи с тем, что по сведениям Нотариальной палаты города Севастополя на спорный объект недвижимости, а также на субъекта – ФИО3 30.07.2008 зарегистрирован запрет частным нотариусом СГНО ФИО10. Информации о снятии запрета не имеется. Кроме того, по сведениям ГУП города Севастополя БТИ, на указанный объект недвижимого имущества наложен арест на основании постановления ОГИС Ленинского РУЮ в г.Севастополе об аресте имущества должника и оглашения запрета на его отчуждение от 03.05.2012.

Также, как следует из материалов дела, 12.09.2016 постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю на основании исполнительного документа, выданного Балаклавским районным судом города Севастополя, выданного 12.12.2012, объявлен запрет на действия по исключению из госреестра, продажи, сдачи в аренду, перерегистрацию на иных лиц, дарение, в отношении торгового павильона площадью 148,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

В случае, если право продавца ограничено (обременено), это должно отражаться в договоре купли-продажи. Отсутствие в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) служит основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Однако, доказательств того, что ФИО4 до заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости было известно о существующих обременениях, ФИО3 суду не представлено. Напротив, в ходе рассмотрения дела представители сторон пояснили, что между их доверителями до недавнего времени на протяжении многих лет существовали хорошие взаимоотношения, ФИО4 передал мужу ФИО3 в долг значительную сумму денег и по просьбе ФИО3 в счет погашения суммы долга ее мужа ФИО4 согласился переоформить право собственности на спорный торговый павильон на себя, дополнительно запллатив ФИО3 за данный объект 100 000 руб. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 действовала умышленно, не сообщив ФИО4 о существующих запретах на его отчуждение, понимая, что право собственности за последним в органах государственной регистрации прав зарегистрировано не будет.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении первоначального иска полностью и удовлетворяет требования по встречному иску в части признания сделки купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенной 12.02.2015 между ФИО3 и ФИО4, недействительной вследствие обмана.

Требования по встречному иску в части взыскания с ФИО3 в пользу ФИО4 убытков полежат частичному удовлетворению, а именно в сумме 1 325 039,50 руб., из которых: 1 225 039,50 руб. – неотделимые улучшения, подтвержденные договором подряда № от 20.09.2015, заключенным между индивидуальным предпринимателем ФИО11 и ФИО4, сметным расчетом на ремонтно-строительные работы (приложение № к договору), предварительным сметным расчетом на строительные материалы (приложение № к договору), актом выполненных работ от 10.11.2016 (приложение № к договору), квитанциями к приходным кассовым ордерам от 20.09.2015, 24.01.2016, 30.03.2016, 20.06.2016, 20.10.2016, а также 100 000 руб. оплаченных по договору купли-продажи за спорный объект недвижимости.

Требования о взыскании с ответчика по встречному иску убытков в виде оплаты земельного налога в сумме 51 729,38 руб., газоснабжения в сумме 38 486,09 руб., электроэнергии в сумме 70 352,39 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи торговый павильон перешел в фактическое владение ФИО4, используется им по собственному усмотрению до настоящего времени, и соответственно указанные расходы понесены истцом по встречному иску по собственному усмотрению за фактически полученные услуги, в том числе по использованию земельного участка, на котором расположен торговый павильон.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в суме 14 825,20 руб.

Руководствуясь статьями 98, 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении первоначального иска ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать. 

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать сделку купли-продажи торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенную 12.02.2015 между ФИО3 и ФИО4, недействительной вследствие обмана.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 1 325 040 (один миллион триста двадцать пять тысяч четыреста) руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 судебные расходы в размере 14 825 (четырнадцать тысяч восемьсот двадцать пять) руб. 20 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья - 

<

данные изъяты>

В окончательной форме решение принято 21.01.2019. 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>