РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2023 года г.Щелково Московской области 

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сотнам Е.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7413/2023 по иску ФИО1 ФИО20, Валентиенко ФИО21 к ФИО15 ФИО22 о признании помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, признании сделок недействительными, истребовании имущества, прекращении права собственности,

Установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указали, что проживают и являются собственниками квартир № 5 и № 10 соответственно в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (далее – МКД). В начале 2023 года, после визита гражданина ФИО15 ФИО23, Истцам стало известно, что за Ответчиком зарегистрировано право собственности на расположенные в подвале многоквартирного дома, где проживают Истцы, нежилые помещения №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – № (далее - спорные помещения). Спорные помещения были сформированы ООО «Оболдино-1» (ИНН №) в декабре 2014 года в тайне и в отсутствие согласия Истцов и других собственников МКД. Далее 22 января 2015 года ООО «Оболдино-1» продало спорные помещения ООО «Кедр» (ИНН №), а ООО «Кедр» в свою очередь заключило договор купли-продажи спорных помещений с гражданином ФИО15 ФИО25. 12 сентября 2017 года ООО «Оболдино-1» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Истцы полагают, что Ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорные помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. С учетом изложенного Истцы просят: признать нежилые помещения №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес> общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать недействительными договоры купли-продажи спорных помещений между ООО «Оболдино-1» и ООО «Кедр», между ООО «Кедр» и гражданином ФИО15 ФИО27; применить последствия недействительности сделок, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации перехода права собственности ООО «Оболдино-1», ООО «Кедр» и гражданина ФИО15 ФИО28 на нежилые помещения: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилых помещениях: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; истребовать нежилые помещения: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, из незаконного владения гражданина ФИО15 ФИО29.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники квартир в МКД ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Истец ФИО1 в судебном заседании требования иска поддержал, просил удовлетворить.

Представитель истцов ФИО14, действующий на основании доверенности (копия в деле), требования поддержал, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что права на собственность ФИО1 и ФИО2 (квартиры № 5 и № 10 соответственно) зарегистрированы 4 июня 2014 года одними из первых в жилом доме, вместе с правом собственности на квартиру к ним перешли права на общую долевую собственность технических помещений, предназначенных для обслуживания всех помещений МКД, которые включают в себя спорные помещения. Ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (ЕГРП). С момента ввода объекта в эксплуатацию, Истцы, зарегистрировав право собственности на квартиры, имея в фактическом владении спорные помещения, имели доступ к ним, использовали их.

Ответчик ФИО15 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу положений вышеуказанных статей к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 304 ГК Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 45 Постановления от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Из приведенных выше норм следует, что собственник имущества или его законный владелец вправе защищать свои права путем предъявления требования о пресечении нарушения и восстановления положения, существовавшего до нарушения права. При этом в силу ст. 56 ГПК Российской Федерации именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> построен в 2013 году, на основании выданного Администрацией 

<

адрес> Разрешения № № от 18 ноября 2013 года введен в эксплуатацию. Количество жилых объектов – 12 однокомнатных квартир, нежилые объекты отсутствуют.(л.д.90-91)

В указанном жилом доме истец ФИО1 является собственником квартиры № 5 (кадастровый номер – № от 04.06.2014, регистрационный № № от 27.06.2016) и нежилого помещения № (кадастровый №, дата регистрации права 16 сентября 2014 года), расположенных в указанном доме.

ФИО2 является собственником квартиры № 10 (кадастровый номер – № от 04.06.2014, регистрационный № № от 17.10.2019) и жилого помещения № 2 (кадастровый номер – № от 04.06.2014, регистрационный № №-2 от 17.10.2019).

Расположенные в подвале МКД нежилые помещения №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – № поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости 02.12.2014. (л.д.12-21)

Собственником указанных объектов недвижимости является ФИО15 

В акте обследования подвала МКД отмечено что в подвал имеют свободный доступ все собственники помещений дома и сотрудники обслуживающей управляющей компании, порядок пользования и распоряжения подвалом всеми жильцами дома установлен на общем собрании собственников; в соответствии с проектной документацией на дом подвальные помещения изначально предназначены для обслуживания всех квартир дома, переоборудование и выделение подвальных помещений из общедолевой собственности дома, как самостоятельных объектов недвижимости не выявлено и никогда не производилось, подвал никогда не выбывал из владения собственников; подвал дома содержит несущие конструкции здания, в нём размещено и функционирует электрическое, санитарно-техническое, инженерное оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания всех помещений в данном доме. 

Принимая во внимание момент регистрации квартир № 5 и № 10 в МКД истцов ФИО1, ФИО2 и присвоение им кадастровых номеров (4 июля 2014 года), к собственникам квартир в силу закона перешло и право на общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, формирование спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением на них права собственности за гражданином ФИО15 ФИО30 без положительного решения собственников помещений в таком многоквартирном жилом доме является незаконным, в связи с чем, суд считает обоснованным требование истцов о признании нежилых помещений № 5 с кадастровым номером – №, № 6 с кадастровым номером – №, № 7 с кадастровым номером – №, № 8 с кадастровым номером – №, расположенных по адресу: 

<

адрес> общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Положения п.п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Поскольку предметом сделок между ООО «Оболдино-1» и ООО «Кедр», между ООО «Кедр» и гражданином ФИО15 ФИО31 являлись образованные и оформленные в собственность с нарушением норм действующего законодательства нежилые помещения, которые не могли выступать объектами гражданских прав и участвовать в обороте, требования истцов о признании договоров купли-продажи недействительным подлежат удовлетворению.

Исключение из ЕГРН сведений об объектах недвижимости - нежилых помещениях № 5 с кадастровым номером – 50:14:0040116:1931, № 6 с кадастровым номером – №, № 7 с кадастровым номером – №, № 8 с кадастровым номером – №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и о зарегистрированных на них правах является следствием признания сделки недействительной.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 ФИО32 и Валентиенко ФИО33 удовлетворить.

Признать нежилые помещения: № 5 с кадастровым номером – №, № 6 с кадастровым номером – №, № 7 с кадастровым номером – №, № 8 с кадастровым номером – № общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу

<

адрес>

Признать недействительными договоры купли-продажи нежилых помещений: № 5 с кадастровым номером – №, № 6 с кадастровым номером – №, № 7 с кадастровым номером – №, № 8 с кадастровым номером – № между ООО «Оболдино-1» (ИНН №) и ООО «Кедр» (ИНН №), между ООО «Кедр» (ИНН №) и гражданином ФИО15 ФИО34.

Применить последствия недействительности сделок, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации перехода права собственности ООО «Оболдино-1», ООО «Кедр» и гражданина ФИО15 ФИО35 на нежилые помещения: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилых помещениях: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу

<

адрес>

Истребовать нежилые помещения: №5 с кадастровым номером – №, №6 с кадастровым номером – №, №7 с кадастровым номером – №, №8 с кадастровым номером – №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, из незаконного владения ФИО15 ФИО36

Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в техническую документацию органами технической инвентаризации (БТИ), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестра» по 

<

адрес>, в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На решение суда в апелляционном порядке может быть подана жалоба 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Торбик