Дело № 2-3110/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 июля 2024 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Мелкумян А.А.,

при секретаре Юрченко А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ФПК «Сибпром» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л :

ООО «ФПК «Сибпром» обратилось в суд с иском к ФИО4, в котором, после уточнения требований (л.д. 104-106), просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды ... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 866 руб. 94 коп., задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 290 руб. 32 коп., залоговый платеж в размере 20 000 руб., пени по арендной плате в размере 5 760 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени по коммунальным услугам в размере 582 руб. 90 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, пени по залоговому платежу в размере 40 200 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 614 руб. 

Исковые требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФПК «Сибпром» и ФИО4 был заключен договор аренды нежилого помещения ..., в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в аренду за плату по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 10 кв.м с учетом мест общего пользования, расположенное в нежилом здании по адресу: .... В ноябре 2023 года, после получения истцом уведомления от ответчика о расторжении договора аренды, в адрес последнего был выставлен счет, который ответчиком до настоящего времени не оплачен. На направленную в адрес ответчика претензию ответа не последовало, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на заявленных уточненных требованиях, просил иск удовлетворить. Пояснил, что при заключении договора аренды арендатором была оплачена двойная сумма арендной платы – за первый месяц аренды и по п. 3.4 договора - за последний месяц аренды, то есть 7 900 руб. + 7 900 руб. С учетом того обстоятельства, что договор аренды был заключен в середине месяца, то часть суммы от 7 900 руб. зачтена в оплату аренды за октябрь 2023 года, а оставшаяся часть оплаты перешла в арендную плату за ноябрь 2023 года; ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика был выставлен счет на доплату за ноябрь 2023 года арендной платы в размере 2 038 руб. 71 коп., который ею был оплачен. Коммунальные платежи оплачивались ответчиком из расчета 1 000 руб. в месяц, что в октябре 2023 года составило (пропорционально периоду пользования) 258 руб. 06 коп., в ноябре 2023 года – 1 000 руб. Указанные суммы были включены в счет ... от ДД.ММ.ГГГГ, были полностью оплачены ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ от нее поступило уведомление о расторжении договора, что согласно п. 2.3.8 договора являлось основанием к расторжению заключенного между сторонами договора с ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата за декабрь 2023 года была засчитана из платежа, оплаченного арендатором за последний месяц аренды при заключении договора. На основании ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатору был выставлен счет об оплате авансом денежных сумм в виде арендной платы, коммунальных услуг и залогового платежа за весь срок до окончания срока действия договора, который должен был быть оплачен в течение 3-х дней, чего сделано не было (оплачена только 1 000 руб.), в связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ истцом рассчитаны пени на каждую из указанных сумм. Поскольку в период судебного разбирательства ответчиком частично были оплачены на счет истца денежные средства, ко взысканию им предъявляется задолженность по арендным платежам и коммунальным услугам в январе 2024 года (с 1 по 9 числа), залоговому платежу и пени за своевременное неисполнение выставленного счета. Кроме того, указал, что в начале ноября 2023 года в помещении, которое арендовал арендатор, произошло затопление по вине последнего (запорный кран на батарее оказался открыт), в связи с чем имуществу истца был причинен ущерб, однако ФИО4 свою вину в этом отрицала. Именно из-за этого обстоятельства истец просит взыскать с ответчика обеспечительный (залоговый) платеж. Решение освободить помещение в конце ноября 2023 года принималось ответчиком самостоятельно, на период арендных отношений это не повлияло.

Ответчик ФИО4 ЛД. в судебное заседание не явилась, была извещена судом надлежащим образом. Ее представитель ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддерживая доводы письменных возражений (л.д. 36-39, 88-90) и указывая, что ФИО4 оплачивались все платежи по арендной плате и коммунальным платежам. При заключении договора ею был оплачен первый и последний месяцы аренды, ноябрь 2023 года был оплачен ею в полном размере, коммунальные платежи тоже. В начале ноября 2023 года в арендуемом помещении произошло затопление, вины в котором у ответчика не имеется, поскольку ее в момент затопления в помещении не было, а когда она пришла, то убрала всю воду с пола. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила уведомление в адрес ООО «ФПК «Сибпром» о расторжении договора аренды и ДД.ММ.ГГГГ фактически освободила помещение, что свидетельствует о том, что датой расторжения договора является ДД.ММ.ГГГГ. Предъявленную истцом ей в счете ... от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму она считает необоснованной, поскольку в нем указана сумма ущерба, ни размер, ни вину в котором она не признает; коммунальные услуги она оплатила полностью за октябрь и ноябрь 2023 года, а в дальнейшем, поскольку она помещением не пользовалась, оплачивать коммунальные услуги не должна была, хотя и оплатила их за декабрь 2023 года. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на счет истца переведена сумма в размере 3 944 руб. 91 коп., из которых 2 293 руб. 55 коп. – арендная плата за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ, и 1 651 руб. 36 коп. – пени по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что заявление истцом требования о взыскании обеспечительного платежа в размере 20 000 руб. является злоупотреблением истцом правами, поскольку истец пытается неосновательно обогатиться таким способом, фактически имея ввиду ущерб, который возник у истца в связи с затоплением не по вине ответчика.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

ООО «ФПК «Сибпром» является собственником нежилого помещения, общей площадью 76,2 кв.м, находящегося по адресу: ..., о чем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФПК «Сибпром» и ФИО4 заключен договор аренды ... нежилого помещения, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в аренду за плату нежилое помещение, общей площадью 10 кв.м с учетом мест общего пользования, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, расположенное по адресу: ... (л.д. 41-46).

Как следует из п. 3.1 договора аренды, арендная плата устанавливается из расчета 790 руб. за один квадратный метр в месяц. Арендодатель не более одного раза в течение года вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, при этом повышение арендной платы не может превышать 25%. Согласно п. 3.2 договора в арендную плату не входят коммунальные платежи (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение) и оплачиваются арендатором отдельно путем предоплаты на основании счетов, выставляемых арендодателем в конце месяца в течение трех дней с момента получения счета. Размер платы за коммунальные услуги фиксирован 1 000 руб. ежемесячно за все коммунальные платежи (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение). 

Из п. 3.3 договора следует, что арендный платеж за первый месяц аренды оплачивается до дня передачи имущества арендодателем арендатору. В дальнейшем арендные платежи оплачиваются путем предоплаты не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления суммы на расчетный счет либо путем внесения суммы в кассу арендодателя. Сторонами устанавливается отчетным оплачиваемым периодом календарный месяц. Переплата за неполный первый месяц аренды засчитывается в следующем месяце.

В обеспечение своей платежеспособности арендатор вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы за последний месяц аренды до подписания настоящего договора; данный платеж подлежит зачету в счет аренды последнего полного календарного месяца аренды (п. 3.4 договора).

Договор аренды заключался сторонами на срок 11 месяцев с возможностью пролонгации срока его действия (пункты 5.1, 5.2 договора).

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47).

Таким образом, ФИО4 фактически приняла данное имущество, стала им владеть и приступила к его эксплуатации. С учетом площади арендуемого нежилого помещения арендная плата составляла 7 900 руб.

Согласно пунктам 2.3.3, 2.3.5, 2.3.6 договора аренды арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность; в установленные сроки производить оплату арендной платы, электроэнергии, коммунальных услуг и иных платежей, предусмотренных договором; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом арендодателю. Арендодатель не несет ответственности за отключение или перебои в подаче услуг жизнеобеспечения, произошедших не по вине арендодателя, но арендодатель при возникновении аварийных ситуаций по подаче коммунальных и прочих ресурсов, за пределами арендуемого помещения (площади) обязуется их устранить в кратчайшие сроки. При возникновении аварийных ситуаций по подаче и транзиту коммунальных и прочих ресурсов на занимаемой арендатором территории устранение аварий и ремонт осуществляется силами и за счет арендатора.

В соответствии с пунктами 2.3.8, 2.3.9 договора арендатор обязуется письменно в срок не позднее, чем за 2 месяца сообщить арендодателю о намерении освободить и возвратить арендуемое имущество как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать имущество арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято арендодателем. В случае преждевременного съезда арендатора он по требованию арендодателя обязан в указанную им дату безусловно освободить арендуемое имущество и возвратить его по акту приема-передачи, арендодатель вправе взимать арендную плату в двойном размере; передать арендодателю освобождаемое имущество путем подписания надлежащим образом уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи (возврата).

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора, если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю.

Во исполнение принятых на себя обязательств ФИО4 на счет ООО «ФПК «Сибпром» ДД.ММ.ГГГГ были перечислены денежные средства в размере 15 958 руб. (л.д. 50, 62), которые, как в судебном заседании подтвердили представитель истца и ответчик, являлись платой за первый и последний месяц аренды согласно условиям п. 3.4 договора аренды (7 900 + 7 900; сумма перевода содержала банковскую комиссию). Указанный платеж был совершен на основании счета арендодателя ... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61).

При этом, в соответствии с п. 3.3 договора, с учетом даты заключения договора ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся от 7 900 руб. сумма переплаты за октябрь 2023 года была зачтена в счет оплаты арендной платы в ноябре 2023 года, в связи с чем в счете ... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59) арендатору выставлен размер арендной платы за ноябрь 2023 года в размере 2 038 руб. 71 коп. Также указанным счетом выставлены к оплате коммунальные услуги за октябрь 2023 года в размере 258 руб. 06 коп. и за ноябрь2023 года в размере 1 000 руб. Данный счет был оплачен ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме (с учетом банковской комиссии) в размере 3 329 руб. 74 коп. (л.д. 51, 60).

ДД.ММ.ГГГГ в арендуемом помещении произошло затопление, которое, как следует из акта осмотра нежилого помещения, явилось следствием оставления открытым дренажного крана на батарее отопления, в результате чего произошло также протекание в нижерасположенное помещение (л.д. 107-108).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ООО «ФПК «Сибпром» направлено заявление о расторжении договора аренды (л.д. 48). Со слов ответчика, арендуемое помещение было ею полностью освобождено ДД.ММ.ГГГГ. 

Поскольку арендная плата за ноябрь 2023 года была полностью оплачена арендатором, а платеж за последний месяц аренды (декабрь 2024 года) был зачтен из платежа, поступившего арендодателю при заключении договора, с учетом даты подачи заявления и положений п. 2.3.8 договора, спорным по вопросу арендной платы является период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрено, что в случае подачи арендатором письма о намерении расторгнуть договор как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном расторжении договора арендатор обязан оплатить арендодателю авансом все рассчитанные арендодателем на дату освобождения имущества суммы в течение 3-х календарных дней с момента подачи письма о расторжении. Расчет всех коммунальных платежей осуществляется на базе данных последних 6-ти месяцев.

В соответствии с п. 3.6 договора проценты в пользу арендатора на сумму платежей, указанных в пунктах 3.4 и 3.5 договора, не начисляются.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФПК «Сибпром» направило в адрес ФИО4 счет на оплату ..., из которого следовала обязанность арендатора по оплате арендной платы за январь 2024 года (с 1 по 9 числа) в размере 2 866 руб. 94 коп., коммунальных услуг за декабрь 2024 года в размере 1 000 руб., коммунальных услуг на январь 2024 года (с 1 по 9 числа) в размере 290 руб. 32 коп., возмещения ущерба в размере 30 000 руб. и залогового платежа в размере 20 000 руб. (л.д. 57).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на счет ООО «ФПК «Сибпром» по данному счету перечислены денежные средства в размере 1 000 руб. (л.д. 51, 58). Как указано ответчиком в ходе судебного разбирательства, это была оплата за коммунальные услуги по счету, с остальным она была не согласна, в назначении платежа ошибочно ею была указана ссылка на счет .... 

Указанные фактические обстоятельства, как и взаимное установление факта прекращения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, сторонами в процессе судебного разбирательства не оспаривались.

В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Кроме того, как разъяснено в п. 45 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года, по смыслу абзаца второго ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора либо предложившей формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.)

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что за 9 дней января 2024 года в адрес арендатора была выставлена сумма в размере 2 866 руб. 94 коп. (из расчета 9 875 руб. в месяц), а не 2 293 руб. 55 коп. (из расчета 7 900 руб. в месяц), в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ всем арендаторам, с которыми у арендодателя были заключены договоры аренды помещений, была повышена арендная плата в соответствии с п. 3.1 договора аренды. Каких-либо уведомлений об этом арендаторам не направлялось, дополнительных соглашений не заключалось, поскольку это право арендодателя, предусмотренное договором.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Пунктом 2 ст. 314 ГК РФ установлено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом, с учетом содержания п. 3.1 договора, у арендодателя имеется право на повышение в одностороннем порядке размера арендной платы, однако, такое решение, по мнению суда, должно быть доведено до сведения арендаторов в разумные сроки с целью уведомления их о принятом решении и недопущении случаев неполной оплаты арендной платы, тем более, что с учетом содержания такого уведомления вносятся изменения в содержание соответствующей обязанности арендаторов. Таким образом, такое уведомление суд полагает призванным соблюсти законные интересы как арендатора, заинтересованного в исполнении своих обязательств перед арендодателем, так и арендодателя, заинтересованного в полном получении арендной платы в установленные договором сроки.

Кроме того, суд полагает, что с учетом уведомления ответчиком истца о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений п. 2.3.8 договора аренды, окончание срока его действия следовало ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами обоюдно подтверждалось при разбирательстве дела; у арендодателя, заведомо знавшего о расторжении договора, и теоретически (согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды) уже получившего весь расчет по договору, включая на дату окончания срока его действия, отсутствовала не только объективная возможность, но и правомочие на получение еще каких-либо выплат, поскольку договор не предполагал возможности его дальнейшего продления при сложившихся обстоятельствах.

Также, суд не может согласиться с позицией стороны истца о том, что повышение арендной платы по договору может быть рассмотрено как ее повышение один раз в течение календарного года (то есть с 1 января следующего года), поскольку на данное обстоятельство в договоре специально не указано, а потому суд полагает, что к арендным отношениям в этой части применимо условие о праве арендодателя повысить размер арендной платы один раз в год с момента заключения договора аренды, то есть следующее повышение должно было состояться ближе к октябрю 2024 года.

В связи с указанным, суд приходит к выводу, что оснований руководствоваться иным размером арендной платы, нежели предусмотрен договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, у арендодателя не имелось, в связи с чем соглашается с доводом стороны ответчика о расчете арендной платы за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из суммы 7 900 руб. Таким образом, размер арендной платы за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ составляет: 7 900 / 31 * 9 = 2 293 руб. 55 коп.

Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом, закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Руководствуясь принципом свободы договора, сторонами в п. 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора отдельно от арендной платы оплачивать коммунальные платежи в размере 1 000 руб. в месяц.

Таким образом, исходя из указанных положений договора, а также его раздела 2, сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ обязанность по содержанию имущества возложена именно на арендатора. Потому полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов не являлась его доходом, а предполагалась сторонами как возмещение суммы производимых арендодателем затрат. 

С учетом указанного суд полагает, что обязанность по несению расходов на оплату коммунальных услуг договором на весь период его действия была возложена именно на арендатора, причем была предусмотрена в твердой денежной форме, в связи с чем полагает возможным удовлетворить требование арендодателя о взыскании с ответчика суммы коммунальных услуг в размере 290 руб. 32 коп., соглашаясь с представленным истцом расчетом, исходя из периода с 1 по ДД.ММ.ГГГГ (1000 / 31 * 9).

При этом, судом также принимается во внимание, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы и иных платежей во исполнение его обязательств по договору (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ ...). 

С учетом условий договора от ДД.ММ.ГГГГ в течение двух месяцев с момента предупреждения арендатором арендодателя договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату и коммунальные платежи за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев. Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, и стороны пришли к соглашению об этом. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением о передаче имущества до истечения двух месяцев со дня уведомления о прекращении договора. Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам п. 2.3.8 договора аренды. 

Из представленных в материалы дела сведений следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на счет ООО «ФПК «Сибпром» перечислены денежные средства в общем размере 3 944 руб. 91 коп. При этом, из пояснений представителя ответчика следует, что 2 293 руб. 55 коп. – арендная плата за январь 2024 года (с 1 по 9 числа), 1 651 руб. 36 коп. – пени за просрочку оплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100). Факт поступления указанных денежных средств истцом в процессе судебного разбирательства не оспаривался.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку платежа по арендной плате и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендуемого помещения арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки с начисление пени в размере 1% за каждый день просрочки от суммы арендной платы в месяц либо пресечь доступ арендатора в помещение (п. 4.5 договора).

Суд полагает установленным и не оспаривающимся сторонами факт выставления арендодателем в адрес арендатора счета на оплату сумм (арендной платы и коммунальных услуг) согласно ДД.ММ.ГГГГ договора при расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. 

С учетом того обстоятельства, что факт несвоевременной оплаты денежных средств по договору аренды в виде арендной платы и коммунальных платежей установлен в ходе судебного разбирательства по настоящему уголовному делу, с учетом положений п. 4.1 договора, суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика пеней за просрочку оплаты указанных платежей. 

Руководствуясь положениями ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), при расчете суммы пеней суд исходит из следующего расчета:

- по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 4 632 руб. 97 коп.:

Задолженность 

Период просрочки 

Формула 

Неустойка 

с 

по 

дней 

2 293,55 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

202 

2 293,55 ? 202 ? 1% 

4 632,97 р. 

- по коммунальным услугам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 582 руб. 90 коп. (исходя из заявленных требований):

Задолженность 

Период просрочки 

Формула 

Неустойка 

с 

по 

дней 

290,32 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

202 

290,32 ? 202 ? 1% 

586,45 р. 

В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно п. 4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ погашение задолженности по договору осуществляется в следующем порядке: в первую очередь арендатор обязан погасить сумму начисленной пени, штрафы, убытки; во вторую очередь арендатором погашается сумма основного долга, подлежащая оплате на соответствующую дату.

В связи с указанным и с учетом того обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на счет истца были перечислены денежные средства в общем размере 3 944 руб. 91 коп., вопреки доводам ответчика о погашении в составе данной суммы задолженности по арендной плате за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 293 руб. 55 коп. и пени по ней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 651 руб. 36 коп., суд полагает, что указанный платеж ДД.ММ.ГГГГ подлежит учету именно в счет образовавшихся пеней в общем размере 5 215 руб. 87 коп (4 632,97 + 582,90). 

Таким образом, решение суда в части взысканной суммы пеней следует признать частично исполненным на сумму 3 944 руб. 91 коп.

В соответствии с положениями ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Согласно п. 3.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ при подаче арендатором сообщения (уведомления) о намерении освободить и возвратить арендуемое помещение как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении арендатор вносит на расчетный счет арендодателя денежные средства в размере 20 000 руб. в течение 3-х календарных дней, в счет обеспечения надлежащего исполнения обязательства по возврату имущества в надлежащем состоянии (залоговый платеж, депозит). В случае отсутствия у арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения, а также отсутствия задолженности арендатора перед арендодателем указанный платеж возвращается арендатору по истечению 30 дней с момента согласования и подписания сторонами акта взаимных расчетов. Арендодатель имеет право удержать из залогового платежа суммы (арендную плату, пени, штрафы, возмещение убытков, задолженности по коммунальным платежам и т.д.), которые будут причитаться ему со стороны арендатора.

При оценке требования истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного (залогового) платежа суд исходит из следующего.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Исполнение денежного обязательства может обеспечиваться предусмотренным договором обеспечительным платежом (п. 1 ст. 329 ГК РФ). При наступлении предусмотренных договором обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, а в случае их ненаступления или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ). В случае, если размер обеспечительного платежа не будет возвращен арендодателем, несмотря на имеющуюся обязанность, при отсутствии к тому оснований, арендатор вправе обратиться в суд с требованиями на основании ст. 1102 ГК РФ.

Исходя из содержания п. 3.5 договора, обязанность арендатора оплатить обеспечительный платеж при намерении расторгнуть договор аренды носит безусловный характер, в связи с чем, независимо от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, при изъявлении намерения расторгнуть договор аренды в обязанности ФИО4 входила оплата, в числе прочего, суммы обеспечительного (залогового) платежа, чего, несмотря на выставленный ей арендодателем счет, сделано ею не было.

В зависимости от факта наличия или отсутствия обстоятельств, предусмотренных п. 3.5 договора, данный обеспечительный платеж полностью либо в части подлежит возврату арендодателем арендатору. Факт причинения ущерба, размер ущерба и наличие либо отсутствие вины ответчика в данном ущербе предметом настоящего судебного разбирательства не являлись. 

В связи с указанным суд полагает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 20 000 руб.

Согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Вместе с тем, из смысла и содержания статей 330 и 381.1 ГК РФ в их системной взаимосвязи следует, что как обеспечительный платеж, так и неустойка являются по своей природе обеспечением возможного риска наступления или ненаступления поименованных в договоре обстоятельств. То есть оба указанных основания являются покрытием возможно наступающих рисков у кредитора по возникновению убытков.

Согласно п. 1 ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

С учетом того обстоятельства, что договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами установлена обязанность по оплате обеспечительного платежа при расторжении договора по инициативе арендатора, то неустойка на данный обеспечительный платеж, при их равной правовой (штрафной) природе, начислена быть не может, в связи с чем суд полагает исковое требование о взыскании неустойки за неуплату в срок обеспечительного платежа не подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с указанным с ответчика в пользу истца подлежат взысканию его расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 034 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ООО «ФПК «Сибпром» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки ..., паспорт серии ... ...) в пользу ООО «ФПК «Сибпром» (...) задолженность по договору аренды ... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 27 799 руб. 74 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ – 2 293 руб. 55 коп., задолженность по коммунальным платежам за период с 1 по ДД.ММ.ГГГГ – 290 руб. 32 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 4 632 руб. 97 коп., пени за просрочку оплаты коммунальных платежей – 582 руб. 90 коп., обеспечительный платеж – 20 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 034 руб., всего взыскать 28 833 руб. 74 коп.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Считать данное решение суда частично исполненным на основании произведенной ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ оплаты в части суммы пеней в размере 3 944 руб. 91 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня его мотивированного составления.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.А. Мелкумян