Дело 3а-72/2025 (3а-975/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000914-05

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 17 марта 2025 года 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Росреестра по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратился с названным выше административным иском, в котором просил установить в отношения земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1940 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок 113Е, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 1 407 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (л.д.5-6).

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 1119/2024 от 11 ноября 2024 года, выполненный ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению выкупной цены земельного участка, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как арендатора спорного земельного участка. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

Следует отметить, что под рыночной стоимостью объекта недвижимости в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1940 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок 113Е, на основании договора от 16 сентября 2022 года № 73, заключенного с администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Воронежской области № от 10 октября 2022 года (л.д.11-12, 113-115).

Согласно пункту 2.1 Договора, срок аренды земельного участка установлен с 16 сентября 2022 года по 15 сентября 2032 года. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в пользовании ФИО1 на праве аренды, расположено нежилое здание с кадастровым номером №, принадлежащее административному истцу на праве собственности (запись регистрации права собственности от 13 февраля 2024 года №) (л.д.13-14)

Учитывая, что в соответствии с приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2079 от 19 декабря 2016 года «Об утверждении правил определения цены при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд усматривает наличие заинтересованности административного истца в оспаривании результатов кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11 ноября 2024 года № КУВИ-001/2024-275199247 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 6805 170 рублей 80 копеек (л.д.10).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», что подтверждается актом от 22 марта 2023 года № АОКС-36/ЗУ/2023/000135 и письменными пояснения указанного административного ответчика (л.д.72-73). 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1119/2024 от 11 ноября 2024 года, выполненный ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:04:0101049:1360 составляет 1407 000 рублей (л.д.15-46).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 16 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (л.д.79, 80-82).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 277/6-4-25 от 19 февраля 2025 года в отчете об оценке № 1119/2024 от 11 ноября 2024 года, выполненным ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а именно: выявлены нарушения подпункта 1 пункта 2 ФСО V, пункта 22б ФСО № 7, в связи с чем определена по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2318 300 рублей (л.д.85-108). 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебные эксперты, проводившие судебную экспертизу, ответили на поставленные вопросы, мотивировали свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО5, ФИО6, которые предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Эксперт ФИО5 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.

Эксперт ФИО9 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости» и стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года, экспертную квалификацию по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости» и стаж экспертной работы по указанной специальности с 2025 года.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорного земельного участка над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано 20 ноября 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что кадастровая стоимость в отношении спорного объекта определена актом от 22 марта 2023 года № АОКС-36/ЗУ/2023/000135, составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Росреестра по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1940 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок 113Е, равную его рыночной стоимости, в размере 2318 300 (два миллиона триста восемнадцать тысяч триста) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 ноября 2024 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В удовлетворении административного иска к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Росреестра по Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 21 марта 2025 года.