Дело № 2-307/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Норильск 11 февраля 2025 года

Норильский городской суд Красноярского края 

в составе председательствующего судьи Боднарчука О.М.,

при секретаре судебного заседания Закутской Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО10. обратился в суд с рассматриваемым иском к ФИО1, указывая, что 01.03.2024 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 обязался продать в собственность ФИО9 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 5 000 000 руб. Согласно п. 2.2 договора расчет производится путем перевода денежных средств в сумме 333 333 руб. на банковскую карту Банка ВТБ, открытую на имя ФИО11., с 01.03.2024 по 01.05.2025 ежемесячно каждого 1 числа месяца. Согласно п. 2.3 договора за нарушение сроков оплаты (п. 2.2Договора) продавец вправе требовать с покупателя оплату неустойки в размере фиксированной суммы, которая составит 500 руб. за каждый день просрочки платежа, начиная с 5 (пятого) дня. Полагая, что условия договора, содержащиеся в пунктах 2.2, 2.3, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.3, 6.5, не соответствуют действующему законодательству, так как относятся к настоящему, а не будущему, как то предписывает ст. 429 ГК РФ, с учетом уточнение требований ФИО12. просит признать указанные пункты договора недействительными, применить последствия недействительности части сделки и взыскать с ФИО1 в свою пользу уплаченные им денежные средства в размере 999 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 51 943,60 руб. и по день фактической уплаты суммы этих средств, а также расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 13 758 руб.

В свою очередь, ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО13 указывая, что в рамках заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры с июня 2024 года по настоящее время обязательства по внесению платежей Беликом ФИО14 не исполняются, при этом факт предъявления первоначального иска указывает на то, что он в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Размер, порядок и сроки оплаты по договору являются его существенными условиями (п. 4.4 договора). Невнесение платежей по договору в течение 4 месяцев подряд является существенным нарушениям договора, в связи с чем он подлежит расторжению. В соответствии с п. 4.3 договора, виновная сторона должна возместить другой стороне неустойку в размере 800 000 руб., помимо того, что каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по договору. Так как виновником расторжения договора выступает ФИО15., которому надлежит вернуть полученные по договору денежные средства в размере 999 000 руб., с учетом штрафной санкции при вынесении решения суда следует из возвращаемой суммы вычесть размер штрафной санкции. Таким образом, в случае расторжения договора по решению суда, ФИО16 надлежит вернуть в его пользование жилое помещение, со взысканием в его пользу 199 000 руб. (999 000 руб. - 800 000 руб.). На основании изложенного, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО18. и ФИО17 01.03.2024.

Истец ФИО19. и его представитель ФИО20. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО21. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по доводам возражений.

Определением Норильского городского суда от 11.02.2025 встречное исковое заявление ФИО22 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры оставлено без рассмотрения.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив исковое заявление, возражения и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 01.03.2024 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в течение 14-ти дневного срока с момента полной оплаты по договору (п. 3.2.1 Договора), которая должна быть произведена в период с 01.03.2024 по 01.05.2025 ежемесячными платежами по 333 333 руб. (п. 2.2 Договора), заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1 Договора), цена которой определена сторонами в размере 5 000 000 руб. (п. 2.2 Договора).

Согласно п. 2.3 нарушение сроков оплаты (п. 2.2 Договора) продавец вправе требовать в покупателя оплату неустойки в размере фиксированной суммы, которая составляет 500 руб. за каждый день просрочки, начиная с пятого дня.

В соответствии с п. 3.1.1 продавец обязан передать покупателю в его распоряжение квартиру до 01.03.2024.

Покупатель обязан нести все расходы и выполнять необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, производить оплату за услуги ЖКХ (п. 3.2.2 Договора), а также своевременно исполнять свои обязательства, установленные в п. 2.2 настоящего договора (п. 3.2.3 Договора).

Также согласно п. 6.5 Договора покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

Частью 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (часть 3).

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу ст.ст. 549 - 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Суд полагает установленным, что стороны достигли соглашений по всем существенным условиям договора купли-продажи, включая предмет договора и его цену, в связи с чем указанный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В то же время, заключенный между сторонами 01.03.2024 договор до настоящего времени не расторгнут и вопреки позиции стороны истца не содержит условий, противоречащих требованиям закона или иного нормативно-правового акта, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем суд считает не подлежащими удовлетворению требования ФИО23 о признании отдельных положений договора недействительными, а также производных требований о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО24 к ФИО26 ФИО25 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий О.М. Боднарчук

Мотивированное решение суда изготовлено 24.02.2025.