Дело № 2-917/2021 (УИД № 74RS0017-01-2021-000663-95)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 марта 2021 года г. Златоуст Челябинская область

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Куминой Ю.С.

при секретаре Бурцевой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3,

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит:

- расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого здания деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

- аннулировать записи № и № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в ЕГРН;

- прекратить право собственности ответчика на нежилое здание деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

- признать за истцом право собственности на нежилое здание деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

- взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере 22 200,00 руб. (л.д.3-5).

В обоснование исковых требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего подсобного хозяйства ПО «ЗМЗ». По условиям договора, продавец обязался передать в собственность покупателя указанное имущество, стоимостью 2 800 000,00 руб., а покупатель обязался уплатить 100 000 рублей до подписания договора, оставшаяся сумма 2 700 000,00 рублей должна быть уплачена ежемесячными равными платежами в размере 75 000,00 руб. Срок окончательного расчета между сторонами определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ответчиком условия договора не исполнялись, ни одного платежа в счет оплаты продавцу не поступило. Указанное нарушение условий договора является для него (истца) существенным, поскольку со стороны продавца обязательства по договору исполнены в полном объеме. Переход права собственности на спорный объект недвижимости, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи, в связи с неоплатой данного договора, ответа на претензию не последовало. 

Определением судьи Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области (далее по тексту – Управление Росреестра Челябинской области). 

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснил, что спорный объект недвижимости находился в его собственности с ДД.ММ.ГГГГ года. Приняв решение о продаже принадлежащего ему нежилого здания, он разместил объявление на сайте «Авито». В ДД.ММ.ГГГГ года по объявлению позвонил ответчик. После осмотра помещения, ответчик принял решение о покупке, был заключен договор купли-продажи, согласована цена по договору - 2 800 000,00 руб., из которых 100 000,00 руб. были переданы сразу, а оставшаяся сумма должна была выплачиваться на протяжении трех лет, ежемесячными платежами в сумме 75 000 рублей. С момента заключения сделки ответчик ни одного платежа не произвел. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было направлено требование о расторжении договора, которое осталось без ответа. 

Представитель истца ФИО2, допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства, занесенного в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40оборот), в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал. Указал, что заявленные требования подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора. Сумма по договору является значительной для истца, в связи с чем, он претерпевает определенные неудобства. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с заявленными требованиями согласился в полном объеме. Не оспаривал факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также факт передачи истцу денежных средств в размере 100 000,00 руб., указав, что не имеет возможности рассчитаться с истцом. Уведомление о расторжении договора получал, но попыток урегулировать возникший спор не предпринимал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без его участия (л.д.35,33). В письменном мнении, направленном в адрес суда (л.д.32-33), указал, что согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного договора зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержатель – ФИО1, залогодатель – ФИО3, срок ипотеки по ДД.ММ.ГГГГ, сумма обеспеченного ипотекой обязательства 2 700 000,00 руб. Изменение обстоятельств договора купли-продажи признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При расторжении договора, в связи с существенными изменениями обстоятельств в судебном порядке необходимо наличие одновременно нескольких условий, указанных в ГК РФ. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества установлено, что продавец вправе расторгнуть договор по своей инициативе, если покупатель не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный объект недвижимости. Если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО3 на спорное нежилое здание, возврате в собственность ФИО1 указанного здания, и это будет следовать из резолютивной части судебного акта, то такое решение суда будет являться основанием для внесения сведений в ЕГРН. 

Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку они извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела, об отложении судебного заседания ходатайств не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Как следует из п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст.454 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст.486 ГК РФ).

Из положений ст.ст.488,489 ГК РФ следует, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (л.д.8-10), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность принадлежащее продавцу недвижимое имущество, состоящее из нежилого здания деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (п.1). Указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (п.2).

В соответствии с п.3 Договора недвижимое имущество продается за 2 800 000,00 руб. Расчет между покупателем и продавцом производится в следующем порядке: сумма 100 000,00 руб. оплачивается за счет личных средств покупателя до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств продавцу, сумма в размере 2 700 000,00 руб. оплачивается за счет личных средств покупателя путем передачи наличных денежных средств покупателем продавцу ежемесячными равными платежами в размере 75 00,00 руб. Окончательный расчет между сторонами будет произведен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.4). По соглашению сторон, до момента полного (окончательного) расчета указанное недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца (п.5).

Недвижимое имущество передается продавцом покупателю в день подписания договора с составлением акта приема-передачи (п.9 Договора). Покупатель приобретает право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество после государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (п.10 Договора). 

Стороны достигли договоренности по всем существенным условиям договора, что подтверждается личными подписями.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН произведена запись №. Кроме того, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ произведена запись № (л.д.10).

Спорное недвижимое имущество – нежилое здание деревообрабатывающего производства от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> передано сурковым А.В. ФИО3 на основании акта приема-передачи, покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 100 000,00 руб. (из которых: 85000,00руб. – ДД.ММ.ГГГГ, 5000,00 руб. – ДД.ММ.ГГГГ, 10000,00 руб. – ДД.ММ.ГГГГ). Претензии сторон по недвижимому имуществу и расчету за недвижимое имущество отсутствуют. Акт приема-передачи подписан сторонами (л.д.37).

Факт передачи денежных средств в размере 100 000,00 руб. подтверждается распиской (л.д.38) и не оспаривается сторонами. 

Со стороны ФИО1 условия договора выполнены надлежащим образом, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-21), в соответствии с которой право собственности на нежилое здание деревообрабатывающего производства от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> зарегистрировано на ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. В отношении указанного недвижимого имущества зарегистрировано ограничение прав – ипотека в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из искового заявления, пояснений истца следует, что после заключения договора и передачи денежных средств в размере 100 000,00 руб., ответчиком средства в счет оплаты по договору не передавались, что является существенным нарушением условий заключенного договора купли-продажи. 

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

В силу п.п.1,2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч.1 ст.451 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.4 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102,1104 ГК РФ

В соответствии с абз.3 п.65 указанного постановления Пленумов регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Из п.2 ст.489 ГК РФ следует, что, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ответчика ФИО3 требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи (л.д.12-13), в котором потребовал расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего требования (претензии), заявитель будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением для защиты своих прав и законных интересов.

Требование направлено в адрес ФИО3 посредством почтовой корреспонденции (л.д.14), получено ответчиком, оставлено без удовлетворения, что следует из пояснений ФИО3, данных в судебном заседании.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании признал исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 1 ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) предусмотрено право ответчика признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч.2 ст. 39 ГПК РФ).

Признание иска ответчиком принято судом, так как оно не противоречит закону, заявлено ответчиком добровольно, не нарушает интересы сторон.

В соответствии со ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Поскольку ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, то исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи нежилого здания подлежит расторжению, с прекращением права собственности ответчика на объект, а спорное нежилое помещение подлежит возвращению в собственность истца, правовых оснований к удовлетворению иных требований ФИО1 в части аннулирования записей в ЕГРН не имеется.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. 

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 22 200,00 руб. (л.д.2), которая в силу приведенных норм закона подлежит взысканию с ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 договор купли-продажи нежилого здания деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое здание деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Возвратить в собственность ФИО1 нежилое здание деревообрабатывающего производства, общей площадью 1481,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 в отношении данного объекта.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в сумме 22 200 (двадцать две тысячи двести) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий Ю.С. Кумина