УИД: 42RS0017-01-2023-000836-20

Дело № 2-624/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Сибиряковой А.В.,

при секретаре Гордиенко М.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке

19 сентября 2023 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. 

Требования мотивирует тем, что ранее истцу на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: ....., ....., кадастровый ......

На основании договора купли-продажи, заключенного 10.11.2020 между истцом и ответчиком указанное нежилое помещение продано за 5 500 000 руб. Договор купли-продажи зарегистрирован надлежащим образом, кадастровой палатой и переход права собственности осуществлен. В последующем от органов, осуществляющих кадастровый учет, в ИФНС № 8 по Республике Крым поступила информация об отчуждении истцом указанного выше нежилого помещения, в связи с чем, налоговый орган инициировал камеральную проверку. В ходе проведенной проверки установлено, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020, согласно кадастровой оценки, выполненной 21.02.2012 Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Кемеровской области составила 57 895 068,75 рублей. Исходя из определенной кадастровой стоимости налоговым органом произведен расчет суммы НДФЛ, подлежащий к уплате в размере 5 138 451 рубль, а на его основе сумма штрафа в соответствии с положениями ст.122 НК РФ, которая определена в размере 1 027 690 рублей, а всего от продажи нежилого помещения за 5 500 000 рублей к уплате подлежит налог в сумме 6 166 141 рублей. Таким образом, сумма налога, подлежащего уплате от продажи недвижимого имущества практически равна сумме его продажи, а в совокупности с назначенным штрафом даже значительно превышает продажную стоимость. Исходя из изложенного, продажа истцом указанного нежилого помещения имеет крайне негативные для нее последствия, а сумма, подлежащая уплате, является для нее невозможной.

Приобретение недвижимости по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого актива. Однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы нежилого помещения, а продажа помещения в 10 раз ниже его кадастровой стоимости не вызвала у покупателя подозрений, в том числе и уплата продавцом помещения суммы налога, превышающей его продажную стоимость, что указывает на недобросовестность поведения стороны сделки. Хронологический порядок совершения ответчиком юридически значимых действий в данном случае граничит со злоупотреблением правом.

Учитывая, что от продажи указанного нежилого помещения истец не только лишается того, на что рассчитывала, но и лишается даже сбережений, попадает в долговую зависимость, указанный договор купли-продажи подлежит расторжению.

Просит расторгнуть в судебном порядке заключенный 10.11.2020 между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., кадастровый ....., и возвратить его в собственность истца.

Определением суда от 25.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Местная религиозная организация церковь Христиан ФИО4 пятидесятников Моя Церковь г. Новокузнецка, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, Межрайонная ИФНС № 8 по Республике Крым.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 80).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 216).

Представитель ответчика ФИО2 и третьего лица Местной религиозной организации церковь Христиан ФИО4 пятидесятников Моя Церковь г. Новокузнецка – ФИО5, действующая на основании доверенностей от ..... и от ....., в судебном заседании возражала против исковых требований, пояснила, что с 2018 года ФИО3 посредством открытого сайта «.....» выставляла объект, распложенный по адресу: ....., ..... на продажу, стоимость имущества составляла около 10 000 000 руб. С 2018 по октябрь 2020 объект не эксплуатировался, реализация имущества не произошла, мебель, кухонные принадлежности, световое оборудование внутри объекта были проданы, отопление отключено, пожарная сигнализация и вентиляция не функционировала, в связи с чем, цена спорного объекта была значительно снижена. 22 октября от истца поступило предложение рассмотреть стоимость объекта в размере 5 800 000 руб. В ноябре стороны согласовали конечную стоимость нежилого помещения, которая составила 5 500 000 руб. 06.11.2020 истец направила проект договора на электронную почту представителя ответчика (ФИО5) с указанием существенных условий договора. Цена договора была указана в проекте договора рукописно истцом. Ответчик на предложение истца согласился, поскольку цена соответствовала техническому состоянию нежилого помещения и отсутствием заинтересованности от других лиц о покупке указанного объекта. Стороны произвели полный расчет, 10.11.2020 договор был подписан и передан в регистрирующий орган. 25.03.2022 нежилое помещение, расположенное по адресу: ....., передано ответчиком по договору пожертвования религиозной организации, которая является добросовестным приобретателем, пользуется, распоряжается и несет бремя содержания данного имущества. О том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 57 000 000 руб. истцу было известно, поскольку кадастровая стоимость была указана в предыдущем договоре купли-продажи между ЗАО «.....» и ФИО3 Уже после исполнения договора купли-продажи ФИО3 начала снижать кадастровую стоимости объекта недвижимости и земли под ним, в чем ФИО2 оказывал ей помощь, делал фотографии технического состояния помещения. Кадастровая стоимость была снижена по заявлению ФИО2, но по просьбе ФИО3 до 20 000 000 руб.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо Межрайонная ИФНС № 8 по Республике Крым о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом надлежащим образом. 

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При этом, в силу п. 1 ст. 454 ГК РФ при заключении договора купли-продажи покупатель берет на себя обязательства принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что 10.11.2020 ФИО3 (Продавец) в лице ФИО5 и ФИО2 (Покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, ..... ....., общей площадью 1180,1 кв.м., кадастровый ....., расположенного по адресу: .....

Отчуждаемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ....., площадью 1 144 кв.м. (п. 3 Договора).

По условиям договора стоимость здания составляет 5 500 000 рублей. Оплата по Договору осуществляется покупателем в следующем порядке: полную стоимость здания в размере 5 500 000 рублей покупатель перечисляет на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, до момента подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности (п. 4.1, 4.3 Договора).

Пунктом 5 Договора предусмотрено, что отчуждаемое здание вместе с технической, проектной и иной документацией, относящейся к зданию передано покупателю. Настоящий договор является одновременно приема-передаточным актом (л.д. 10-12, 49-50).

ФИО2 обязательства по оплате недвижимого имущества исполнил в полном объеме. Истцом данные обстоятельства не оспариваются.

04.12.2020 была произведена регистрация права собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 10.11.2020.

Таким образом стороны в полном объеме исполнили свои обязательства по договору купли-продажи от 10.11.2020.

Из материалов дела следует, что 02.08.2021 Межрайонной ИФНС России № 8 по Республике Крым ФИО3 выставлено требование ..... о предоставлении пояснений, подтверждающих документов, в связи с тем, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ) за 2020 год в связи с получением дохода в виде проданного объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....., ...... Общая сумма дохода, с учетом кадастровой стоимости объекта, составила 40 526 548,13 руб., имущественный вычет – 250 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), налог на доходы физических лиц за 2020 год составляет 5 235 951 руб. (л.д. 95-96).

Из пояснений ФИО3 на требование ..... от 02.08.2021 следует, что в 2020 году ею действительно была произведена продажа недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером ...... Ей пришлось продать указанное помещение за символическую сумму, так как помещение находится в аварийном состоянии, с момента покупки и до продажи не эксплуатировалось. Просит пересмотреть сумму налога и штрафные санкции не применять (л.д. 97).

Согласно ответу на обращение МИФНС №8 по Республике Крым от 21.09.2021, налог начислен в соответствии с нормами Налогового законодательства, с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости 57 895 068,75 руб. и нахождении в собственности истца с 18.03.2016, то есть менее 5 лет. По вопросу пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости ФИО3 рекомендовано обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру по месту учета объекта недвижимости (л.д. 98).

Из акта налоговой проверки ..... от 29.10.2021 следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: ....., кадастровый ....., принадлежал ФИО3 на праве собственности с 01.04.2016 на основании договора купли-продажи от 18.03.2016, т.е. находилось в собственности менее 5 лет. Согласно сведений, поступивших от органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, цена сделки от реализации объекта недвижимости составила 5 500 00 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от 10.11.2020, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 57 895 068,75 рублей. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ, сумма дохода от реализации объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....., кадастровый ....., в целях налогообложения налогом на доходы физических лиц составит 40 526 548,13 рублей. Сумма НДФЛ к уплате составит 5 138 451 руб. Также ФИО3 привлечена к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ, в виде штрафа в размере 20% от неуплаченных сумм налога, что составляет 1 027 690 руб. (л.д. 13-18, 99-102).

Согласно отчету ..... от 18.04.2022, итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....., кадастровый ....., составляет 10 880 000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу от 28.06.2022 ....., на основании заявления ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....., кадастровый ....., комиссия решила установить стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 20 786 000 руб. (л.д. 122).

19.07.2022 Межрайонной ИФНС России № 8 по Республике Крым ФИО3 выставлено требование ....., согласно которому, доход ФИО3 за 2020 год от продажи недвижимого имущества с кадастровым номером ....., с учетом изменения кадастровой стоимости, составил 14 550 200 руб. Сумма НДФЛ к уплате составила 1 761 526 руб. (л.д. 19-20, 124).

Аналогичная сумма налога указана в требовании ..... от 14.06.2023 после выявления несоответствий в представленных документах и декларации 3-НДФЛ (л.д. 127).

Таким образом, судом установлено, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ....., кадастровый ....., кадастровая стоимость объекта была снижена до 20 786 000 руб. Сумма налога, подлежащая уплате истцом за 2020 год от продажи недвижимого имущества, составляет 1 761 526 руб.

25.03.2022 между ФИО2 (Жертвователь) в лице ФИО5 и Местной религиозной организацией церковь Христиан ФИО4 пятидесятников Моя Церковь г. Новокузнецка (Получатель) заключен договор пожертвования, согласно которому ФИО2 безвозмездно передал в собственность Местной религиозной организации церковь Христиан ФИО4 пятидесятников Моя Церковь г. Новокузнецка недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 1180,1 кв.м., кадастровый ....., расположенное по адресу: ..... (л.д. 141-143).

Право собственности Местной религиозной организации церковь Христиан ФИО4 пятидесятников Моя Церковь г. Новокузнецка на недвижимое имущество, расположенное по адресу: ....., кадастровый ....., зарегистрировано в ЕГРН 09.04.2022, что подтверждается соответствующей выпиской (л.д. 67-68).

Стороной ответчика представлен скриншот о получении по электронной почте 06.11.2020 от истца проекта договора купли-продажи, проект договора купли—продажи, а также скриншот переписки с ФИО3 в мессенджере Вотсап, согласно которым истец в процессе переговоров по собственной инициативе снижала стоимость объекта недвижимости и окончательно определила ее в размере 5 500 000 руб.

Данные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями ФИО3, данными ею Межрайонной ИФНС России № 8 по Республике Крым на требование ..... от 02.08.2021 (л.д. 97).

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....., на момент заключения договора с ФИО2 истцу была доподлинно известна, поскольку она была указана в предыдущем договоре купли-продажи объекта недвижимости от 18.03.2016, заключенном между ЗАО «.....» в лице ФИО3 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) (п. 3 Договора, л.д. 105).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Помимо того, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Обязанность граждан по уплате установленных законом налогов и сборов предусмотрена статье 57 Конституции РФ. Порядок и размер налоговых обязательств определен Налоговым кодексом РФ.

По смыслу ст. 451 ГК РФ, начисление ФИО3 налога на доход, полученный от продажи объекта недвижимости, после заключения спорного договора, не является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора, поскольку обязанность по оплате налога в размере и на условиях, предусмотренных налоговым законодательством, присутствовала до заключения договора и могла быть учтена сторонами сделки.

Судом также установлено, что впоследствии кадастровая стоимость нежилого помещения была снижена. Сумма налога после установления кадастровой стоимости составила 1 761 526 руб., что не превышает стоимость объекта по сделке.

Истцом также не представлено доказательств существенного нарушения условий договора купли-продажи со стороны ответчика.

Стоимость нежилого помещения в размере 5 500 000 руб. была обусловлена техническим состоянием объекта недвижимости, а также отсутствием заинтересованности других покупателей в приобретении нежилого помещения и предложена самой ФИО3, которая как собственник, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ей имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Обязательства по оплате объекта недвижимости ФИО2 исполнены в полном объеме.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., от 10.11.2020, заключенного между ФИО3 и ФИО2, и возврате его в собственность истца не имеется. В удовлетворении требований истца следует отказать в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (ч. 2).

Определением суда от 30.06.2023 ФИО3 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по иску к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения до вынесения судом решения по существу спора, но не более чем на один год.

Поскольку государственная пошлина истцом при подаче искового заявления в полном объеме не уплачена, в удовлетворении исковых требований истцу отказано, государственная пошлина подлежит взысканию с ФИО3 в размере, установленном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса, а именно 35 400 рублей (35 700 руб. – 300 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО3 (.....) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 35 400 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 26 сентября 2023 года.

Председательствующий (подпись) А.В. Сибирякова