Дело № 3а-231/2022 

УИД 26OS0000-04-2023-000113-67

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 16 августа 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителя административного истца САО «Радуга» - ФИО1,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО3,

представителя заинтересованного лица администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края – ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственного акционерного общества «Радуга» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

сельскохозяйственное акционерное общество «Радуга» обратилось с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что административному истцу принадлежат:

на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», общей площадью 276246 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле № 1, полевой севооборот № 1, рабочий участок № 1. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 26:04:000000:76, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного производства», общей площадью 91 863 919 +/- 83 865 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года определена следующая кадастровая стоимость земельных участков:

с кадастровым № в размере 11 201 775,30 рублей;

с кадастровым № в размере 3 521 893 002,25 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку он является плательщиком налоговых платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость равной рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 17 марта 2023 года № КС 084/2023 по состоянию на 01 января 2022 года: 

земельного участка с кадастровым № в размере 1 923 000 рублей; 

земельного участка с кадастровым № в размере 296 424 000 рублей.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца САО «Радуга» – ФИО1 поддержала административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО5 и представитель заинтересованного лица администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края – ФИО4 возражали против удовлетворения административного иска, выразили несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО6, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (части 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года № 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учетных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В пункте 1 указанной статьи закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу принадлежат:

на праве собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», общей площадью 276246 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле № 1, полевой севооборот № 1, рабочий участок № 1. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН от 17 марта 2023 года № КУВИ-001/2023-65251457);

на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного производства», общей площадью 863 919 +/- 83 865 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 17 марта 2023 года № КУВИ-001/2023-65252011).

Административный истец, являясь плательщиком налоговых платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года определена следующая кадастровая стоимость земельных участков:

с кадастровым № в размере 11 201 775,30 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2023 года № КУВИ-001/2023-65260449;

с кадастровым № в размере 3 521 893 002,25 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2023 года № КУВИ-001/2023-65259580. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец представил отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 17 марта 2023 года № КС 084/2023, в котором определена рыночная стоимость земельных участков: 

с кадастровым № в размере 1 923 000 рублей; 

с кадастровым № в размере 296 424 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 23 июня 2023 года № ЭЗ 195/2023 определена рыночная стоимость земельных участков: 

с кадастровым № в размере 4 233 323 рублей; 

с кадастровым № в размере 748 440 341 рублей.Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6, в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Так, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных правовых актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании визуального обследования лично 03 мая 2023 года, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, установлено окружение объектов, подробно произведено описание процесса оценки.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы, рассчитав итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки по приведенной в заключении формуле.

В экспертном заключении представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков в рамках двух указанных подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, архиве объявлений (https://ruads.org/), официальном сайте Ставропольского края (www.1777.ru), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельных участков не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки. 

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт, выводы своего заключения подтвердил, дал пояснения относительно возражений заинтересованного лица, которые в письменном виде приобщены к материалам дела. 

Оснований не доверять заключению эксперта не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое в соответствии со статьей 84 названного кодекса подлежит оценке судом.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, они предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доводы представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО7 основаны на предположениях и не имеют правового значения для дела, поскольку опровергаются устными и письменными пояснениями эксперта ФИО6, доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп» не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, установленная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования САО «Радуга» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми № в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск САО «Радуга» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление САО «Радуга» поступило в суд 30 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск сельскохозяйственного акционерного общества «Радуга» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства», общей площадью 276246 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле № 1, полевой севооборот № 1, рабочий участок № 1. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 233 232 (четыре миллиона двести тридцать три тысячи двести тридцать два) рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного производства», общей площадью 91 863 919 +/- 83 865 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 748 440 341 (семьсот сорок восемь миллионов четыреста сорок тысяч триста сорок один) рубль.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:010101:1, 26:04:000000:76.

Административное исковое заявление САО «Радуга» поступило в суд 30 марта 2023 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 30 августа 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий