47OS0000-01-2023-000272-88

Дело № 3а-17/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 марта 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Черкасовой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Беркут» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Беркут» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: 

признать незаконным решение ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 11.09.2023 года №ОРС-47/2023/000265;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной по состоянию на 01.07.2023 г.

В административном исковом заявлении указывается, что ООО «Беркут» является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47 – 149 548 806,60 руб., не соответствует его рыночной стоимости – 32 300 000 руб., определённой по состоянию на 01.07.2023 г. в отчете об оценке №290-02-23-ОН от 15.07.2023 г., составленном оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО1

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО «Беркут» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

ФИО2 «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 года №ОРС-47/2023/000265 отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что отказ административного ответчика в удовлетворении заявления не обоснован. 

Формальные требования Федеральных стандартов оценки в части полноты и достоверности сведений, указанных в отчете об оценке оценщиком полностью соблюдены. Все замечания основаны лишь на произвольных требованиях специалиста ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», проверявшего отчет и не содержатся в нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность. Указанные в решении технические недочёты не повлияли существенно на итоговый результат оценки, поскольку носят редакторские поправки, не искажающие общий смысл и содержание документа, либо их исправление приводит к несущественному расхождению с результатом в отчете, находящемуся в пределах статистической погрешности. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере земельный налог.

Определениями Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, администрация МО Тосненский район Ленинградской области, администрация Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области. 

В письменных возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в отзыве просит отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании представители ООО «Беркут» ФИО5 и ФИО6 заявленные требования поддержали в полном объеме, в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости просили установить её в соответствии с отчетом об оценке. 

ООО «Беркут» представлены дополнительные письменные пояснения, обосновывающие противоречия и ошибочность выводов заключения эксперта. Указывается, что эксперт не принял во внимание факт наличия двух характеристик (ценообразующих факторов), а именно: подъезд к участку возможен только через участок с кадастровым номером 47:26:0401012:344, принадлежащий третьему лицу; наличие заболоченности части участка в силу пересечения границы участка с Большим Никольским Болотом, обозначенным на публичной кадастровой карте.

Необоснованно и неправомерно не учтены известные эксперту характеристики окружения земельного участка, в том числе обременение, установленное экспертом в результате осмотра объекта оценки, что является нарушением п. 7 ФСО №7.

Использование для расчетов ненадлежащих аналогов – объявлений о продаже на дату позднее даты оценки, без точного указания даты размещения объявления, нарушает п. 12 ФСО №3, п. 8 ФСО №6. 

Подобранные экспертом аналоги имеют существенное различие элементов выборки (разброс цен предложения объектов-аналогов в 130 раз, скорректированных цен объектов-аналогов более чем в 3 раза), что является нарушением требований пп. 4 п. 5 и пп. 2 п. 10 ФСО № 10. 

Приведенные в обоснование расчетов эксперта средние показатели рынка не обоснованы и несопоставимы с локацией объекта оценки, поскольку являются средним значением цен земельных участков под производственное использование по всему рынку Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что является нарушением п. 11 и пп. «б», «в», «г» п. 22 ФСО №7.

Отсутствие описания методики и расчетных формул, а также пояснений к расчетным таблицам, исключающее возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, является нарушением пп. «е» п. 22 ФСО №7, п. 13 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи представителем административного истца заявлены ходатайства о назначении по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, указанным в возражениях на административный иск. В части требования административного иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не оспаривал рыночную стоимость земельного участка, определенную в заключении судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 в судебном заседании поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Выводы судебной экспертизы не вызывают сомнений.

Заинтересованные лица администрация Тосненского района Ленинградской области и администрация Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области в суд возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителя не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объекта недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Согласно выписки из ЕГРН от 04.10.2023 кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости 47:26:0401012:47 установлена в размере 110 734 887,6 рублей. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023 года. 

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является действующей, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

10.08.2023 года ООО «Беркут» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2023. К заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 290-02-23-ОН от 15.07.2023, составленный оценщиком ФИО1

11.09.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000256 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000256 отчет об оценке не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в пунктах 20, 22 ФСО №7, подп. 3 п. 7, п. 8 ФСО №6, поскольку не указаны предпосылки стоимости, которые должны быть указаны в задании на оценку, не указаны основания для установления предпосылок стоимости.

В отчете отсутствует описание правил отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, а также отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. 

В части представленных в разделе отчета «Приложение 2. Аналоги земельных участков г. Никольское» копиях страниц объявлений о продаже невозможно определить дату публикации, чем нарушен п.8 ФСО №6.

В процессе оценки в рамках сравнительного подхода допущены методологические и расчетные ошибки, которые привели к искажению стоимости объектов оценки. В отчете приведены неполные/недостоверные сведения относительно объекта-оценки и объектов-аналогов, что привело к искажению стоимости оцениваемых объектов. 

На странице 55 отчета в «Таблица 22. Применение корректировок и расчет рыночной стоимости» приведены значения цен предложений для выбранных объектов-аналогов. Стоимости предложений для отобранных 5 объектов-аналогов находятся в диапазоне от 276,7 руб./кв.м до 830,0 руб./кв.м (от 333 руб./кв.м до 1000 руб./кв.м без учета скидки на торг). 

Однако проведенный специалистом ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» анализ предложений показал наличие достаточного количества аналогов в районах, приближенных к объекту оценки, следовательно, оценщиком для проведения расчетов объектов оценки отобраны 5 объектов-аналогов с ценами предложений в диапазоне 333 руб/кв.м – 1000 кв./м, величины стоимостей которых существенно меньше средних и медианных цен, запрашиваемых собственниками земельных участков, расположенных в близлежащих к объектам оценки населенных пунктах: 1672,74 руб./кв.м и 1350,00 руб./кв.м. Некорректно подобранные аналоги приводят к занижению стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. 

В отчете на странице 39 приводится информация на период, не актуальный на дату оценки – 01.07.2023 года. На странице 47 в разделе «Таблица 10. Аналоги, подобранные для расчетов» отсутствует информация об объекте №5, вместо него приведена ссылка и информация об объекте-аналоге №2.

На страницах 47-55 отчета приведено описание всех указанных в таблице 22 корректировок, однако в отчете отсутствуют обоснования выбора значений практически для всех используемых в расчетах корректировок, за исключением корректировки на снос ветхих зданий, строений и сооружений. 

В отчете приведено описание корректировок, которые можно отнести к фактору «Местоположение и категория земель». При этом какая именно корректировка, из перечисленных оценщиком, применялась в расчетах не описано.

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» полагает, что применение корректировки по фактору «Местоположение и категория земель» в размере «-24,0%» ведет к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. В отчете отсутствует описание корректировок – «Геологические условия» и «Топография», которые приводятся на странице 56 отчета для расчета рыночной стоимости. В отчете имеется описание «Корректировка на конфигурацию, форму, рельеф земельного участка и панорамный вид с участка – корректировки на 01.04.2023 года» (таблица № 16, страница 52 отчета), однако в данной таблице в описании категорий, отсутствуют категории «Хуже», «Хорошее», «Асфальт, бетон», «Асфальт, пром. База», указанные в таблице 22. В этой связи бюджетное учреждение делает вывод о том, что применение корректировок по факторам «Геологические условия» и «Топография» в размере – 10,0%, -17,0% ведет к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. 

На странице 56 отчета в таблице 22 приведены корректировки по фактору «на благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков». Однако описание выбора значений примененных поправок в отчете отсутствует. Не имеется описания причин применения поправок для объекта-аналога №3 в размере «-15,0» (руб./га), а для объектов-аналогов № 4 и № 5, имеющих такие же характеристики, в размере – «0,0» (руб./га). Данное обстоятельство также ведет к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. 

Относительно применения оценщиком корректировки «на масштаб, размер, общую площадь земельных участков» в отчете отсутствует описание выбора значений примененных поправок. 

В отчете на странице 54 в «Таблица 20. Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных» приведены формулы расчета корректировки на площадь (масштаб) с применением коэффициента торможения – 0,30. Оценщик неверно интерпретировал описание проведения корректировки, допустив математическую ошибку, что ведет к искажению стоимости объекта оценки. 

Кроме того, в отчете отсутствует описание методики расчета весовых коэффициентов. Оценщик применил некорректно значения весовых коэффициентов для всех объектов-аналогов, что ведет к искажению стоимости объекта оценки. 

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 1 декабря 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО8 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

соответствует ли отчет об оценке №290-02-23-ОН от 15.07.2023 г., составленный оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО1, нормативным правовым актам в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, допущены ли нарушения при составлении отчета, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 №ОРС-47/2023/000256; 

какова рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.07.2023 г. 

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 02-3а-169/2023 от 15.01.2024, согласно которому:

по результатам выявленных существенных ошибок и несоответствий, а также степени их влияния на итоговый результат оценки, отчет об оценке № 290-02-23-ОН от 15.07.2023 года, составленный оценщиком ФИО1, следует признать не соответствующим нормативным правовым актам в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки;

в представленном на исследование отчете об оценке № 290-02-23-ОН от 15.07.2023 года имеют место несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 №ОРС-47/2023/000256;

рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47 по состоянию на 01.07.2023 года составляет 78 400 000 рублей. 

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает следующее.

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения. 

Экспертом подтверждены замечания, приведенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Недостатки отчета, допущенные оценщиком и указанные в решении бюджетного учреждения, повлияли на рыночную стоимость земельного участка в сторону ее уменьшения.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода. 

Относительно возражений административного истца на экспертное заключение экспертом в судебном заседании даны устные и письменные пояснения. 

Эксперт в судебном заседании пояснил, что проанализировал характеризующие земельный участок данные о ближайшем окружении, в том числе о том, что проезд и проход к земельному участку 47:26:0401012:47 осуществляется через закрытую территорию земельных участков около 840 м, принадлежащих другим организациям, в связи с чем возможно потребуется оформление сервитута. Экспертом обращается внимание и на болото Никольское, расположенное на границе с земельным участком ООО «Беркут». Данные обстоятельства, характеризующие земельный участок, были учтены в расчетах путем снижения стоимости при согласовании. 

Экспертом найдены объекты-аналоги в количестве 32 шт., характеристики которых приведены в сводной таблице на стр. 69 заключения. Затем на основе технологии линейной алгебры и технологии квалиметрического моделирования решались сформированные с использованием фактических рыночных данных математическое модели, которые отличались друг от друга количеством аналогов, а также соответствующим набором ценообразующих факторов. Составлены расчетная матрица с учетом скидки на торг, матрица свойств (модели стоимости) объекта оценки с показателями ценообразующих факторов. 

На странице 73 заключения представлены полученные экспертом зависимости скорректированных цен от интегральных коэффициентов качества, где показаны значения объекта оценки и объектов-аналогов. С использованием стандартных функций электронных таблиц ТЕНДЕНЦИЯ для линейной модели, РОСТ для экспоненциальной модели реализована подстановка в полученные математические формулы параметров объекта оценки с расчетом рыночной стоимости.

По результатам шести выполненных экспертом расчетов в качестве согласованного результата рыночной стоимости объекта исследования принят результат 4-й итерации с высоким коэффициентом, отражающим высокую функциональную зависимость ценообразующих факторов, достаточным количеством объектов-аналогов и значением рыночной стоимости 827 руб./м кв. 

При этом эксперт в заключении указал, что выбор минимального расчетного значения из 4-й расчетной итерации обусловливается ограниченным подъездом к исследуемому земельному участку и возможным установлением сервитута. Кроме того, близость расположения к болоту Никольское может обусловить необходимость выторфовки на части земельного участка. Такие особенности исследуемого земельного участка могут потребовать дополнительных затрат. 

В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки (пункт 12 ФСО № 3, пункт 14 ФСО № 5).

Между датой оценки (01.07.2023) и датой выбора аналогов экспертом (17.12.2023) прошло менее полугода.

Вместе с тем исходя из п. 14 ФСО №5 в отношении информации, которая стала доступна после даты оценки, эксперт руководствуется положениями пункта 12 ФСО № 3, которыми предусмотрено, что информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях: 

1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);

2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

Таким образом, допускается использование экспертом информации, которая стала доступна после даты оценки, для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости. 

Участники рынка 6 месяцев тому назад не ожидали существенных изменений цен на рынке земельных участков промышленного назначения. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. 

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. 

Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.09.2023 №ОРС-47/2023/000256 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Беркут», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. 

Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия. 

В соответствии со статьей 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. 

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 КАС РФ).

Исходя из положений статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В данном случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Такое решение позволит избежать затягивание или необоснованное возобновление судебного разбирательства, создаст условие для предоставления своевременной судебной защиты.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Из приведенных норм права, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что при пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ, требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны постановлен судебный акт, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, то есть на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.

Как следует из материалов дела, оплата судебной экспертизы не произведена. 

Генеральным директором ООО «РМС-ОЦЕНКА. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ» (ООО «РМС-ОЦЕНКА») ФИО9 представлено заявление о взыскании судебных расходов в связи с производством судебной экспертизы в размере 80000 рублей по делу № 3а-169/2023.

Поскольку суд отказывает административному истцу ООО «Беркут» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельный характер, следовательно, ООО «Беркут» не является стороной, в пользу которой состоялось решение суда.

При таком положении с ООО «Беркут» подлежат взысканию в пользу ООО «РМС-ОЦЕНКА» судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 80000 рублей.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Беркут» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:26:0401012:47, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости равной 78 400 000 (семьдесят восемь миллионов четыреста тысяч) рублей по состоянию на 01.07.2023 г.

В остальной части требований административного искового заявления ООО «Беркут» отказать.

Взыскать с ООО «Беркут» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «РМС-ОЦЕНКА» (ИНН 

<

***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 29 марта 2024 года.