КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-131/2021

УИД: 39ОS0000-01-2021-000096-08

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

8 июля 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А. 

при секретаре – Журавлевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-131/2021 по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд 25 марта 2021 года с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 14 010 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуальной жилой застройки, расположенный на 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 в размере 11 682 378, 60 руб. Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 1 марта 2021 года № 050-02/21 составляет 5 160 000 руб. Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушены, по утверждению административного истца, права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Гвардейский городской округ». 

Определением суда от 29 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» и назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости указанного земельного участка; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения. 

15 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение от 7 июня 2021 года № 2021-05/Э/2021. 

Определением от 17 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3 административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Также представитель административного истца заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, которое мотивировано некорректным выбором экспертом объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом. 

Определением суда от 8 июля 2021 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Представитель администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» - ФИО4 не возражал против установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к материалам дела доказательств, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности с 18 июня 2019 с кадастровым номером № площадью 14 010 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки, адрес: 

<

адрес>. 

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 682 378,6 руб.

Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020 года и до настоящего времени являются актуальными.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по результатам очередной кадастровой оценки земельных участков без учета их индивидуальных характеристик, и его рыночной стоимостью влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ФИО1 имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 1 марта 2021 года № 050-02/2021.

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.

При этом разрешенное использование 3 из 4 объектов-аналогов (среднеэтажная жилая застройка (2 объекта) и для ведения садоводства (1 объект), несопоставимо с видом разрешенного использования объекта оценки.

Оценщиком проведена корректировка по виду разрешенного использования, что позволило уменьшить стоимость участков, предназначенных для среднеэтажной жилой застройки, на 30,3%.

Кроме того, 1 из 4 объектов-аналогов расположен за пределами г.Гвардейска в его пригороде, в связи с чем оценщиком проведена корректировка по местоположению.

Стоимость 1 кв.м оцениваемого участка составила согласно отчету об оценке 368 руб./кв.м. 

В то же время, достоверных сведений об отсутствии объектов, сопоставимых по местоположению и виду разрешенного использования (которые являются одними из основных ценообразующих факторов) с оцениваемым участком, не имеется.

Напротив, из отчета об оценке видно, что оценщик располагал ценовой информацией относительно ряда земельных участков, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства и среднеэтажная жилая застройка, расположенных в г.Гвардейске, в том числе о цене предложения участка, расположенного на 

<

адрес> из расчета 1 341 руб./кв.м (страницы 25-28 отчета об оценке).

Принимая во внимание существенное, более чем в 2 раза, отличие между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и определенной оценщиком рыночной стоимостью участка, а также возражения администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» на административное исковое заявление, в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 29 апреля 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 7 июня 2021 года № 2021-05/Э рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 574 100 руб.

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивированы экспертом.

С учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка экспертом правомерно определен сегмент рынка земельных участков, к которому относится оцениваемый участок, а именно: земельные участки жилой застройки.

В процессе оценки экспертом исходя из его базы данных в качестве аналогов отобрано 8 участков, которые расположены в г.Гвардейске Гвардейского района Калининградской области, в том числе 1 земельный участок, смежный с оцениваемым участком и расположенный 

<

адрес>.

Все объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов, в отношении 7 объектов установлен вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и в отношении 1 объекта – для среднеэтажной жилой застройки или индивидуального жилищного строительства.

Экспертом проведены корректировки на торг и на площадь.

Необходимость проведения и размер корректировок обоснованы экспертом.

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемого участка и объектов-аналогов также мотивирован экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченный к участию в деле в качестве эксперта индивидуальный предприниматель ФИО5 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 1994 года (то есть свыше 26 лет), вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. 

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.

Ссылки представителя административного истца на то, что экспертом неправомерно в качестве объектов-аналогов были выбраны участки, предназначенные для строительства производственных зданий, опровергнуты содержанием экспертного заключения, в том числе принт-скринов объявлений о продаже объектов, из которых видно, что все объекты-аналоги предназначены для жилищного строительства.

Все земельные участки относится к землям населенных пунктов.

Таким образом, по категории и виду разрешенного использования оцениваемый участок и объекты-аналоги сопоставимы.

Изложенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы доводы о том, что эксперт необоснованно отказался от использования ценовой информации в отношении участков, предложенных к продаже на аукционе окружной администрацией, объективно не подтверждены при том, что в экспертном заключении какие-либо сведения о проведении земельных аукционов в отношении сопоставимых земельных участков, расположенных в пределах города Гвардейска, отсутствуют.

Иных данных, которые действительно могли бы свидетельствовать о противоречивости либо неясности экспертного заключения, административный истец не изложил ни в письменном ходатайстве, ни в судебном заседании.

При таких обстоятельствах законные основания для признания заключения эксперта от 7 июня 2021 года недостоверным, необъективным либо недопустимым доказательством не имеется.

Заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Заявление ФИО1, поданное в суд 25 марта 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 010 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 8 574 100 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова