Дело № 2-647/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Бобров 

Воронежская область 15 ноября 2017 года 

Бобровский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Сухинина А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Образцовой З.В.,

с участием представителя истца ФИО2 - ФИО5, 

ответчика ФИО3, 

представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> - ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, от имени и в интересах которого по доверенности действует ФИО5, ФИО6, действующей от себя лично и от имени ФИО7, ФИО8, к ответчику Управлению Росреестра по 

<

адрес>, ФИО3 о прекращении ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в виде ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, от имени и в интересах которого по доверенности действует ФИО5, ФИО6, действующая от себя лично и от имени ФИО7, ФИО8, обратились в суд с иском к Бобровскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о прекращении ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> возложении на ответчика обязанности по погашению регистрационной записи об ипотеке (л.д. 14-15).

Определением суда от 

<

дата> к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО3 (л.д. 67-68).

Как следует из искового заявления, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

дата>, ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12 приобрели в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. за 1 231 700 рублей, из которых 1 126 700 рублей - стоимость жилого дома и 5 000 рублей - стоимость земельного участка. В соответствии с пунктом 8 договора расчет за указанные объекты производится частями: 5 000 рублей в момент подписания договора, оставшаяся сумма из средств Покупателя с блокируемого счета открытого на имя ФИО6 в размере 1 226 700 рублей в течение 2-х дней с момента предоставления Покупателями в банк свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности и договора, зарегистрированных в Управлении Росреестра по 

<

адрес>. На момент подписания вышеназванного договора Продавцу ФИО13 полностью выплачено за земельный участок в размере 5 000 рублей. 

<

дата> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права общей долевой собственности истцов на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выдано свидетельство, о государственной регистрации права.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 

<

дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее закон об Ипотеке) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Закона об Ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Закона об Ипотеке установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В связи, с этим в свидетельствах о государственной регистрации права от 

<

дата> 36-АВ 982904, АВ 982903, АВ 982902, АВ 982905, право собственности на жилой дом было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> сделана запись о регистрации 

<

номер>.

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 

<

дата> денежные средства в размере 1 226 700 рублей были переведены с банковского счета истца на банковский счет Покупателя, что подтверждается выпиской из лицевого счета по вкладу.

Таким образом, свои обязательства перед Продавцом по договору купли-продажи от 

<

дата> ФИО18 выполнили в полном объеме.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, семья ФИО18 не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение, так как продавец ФИО1 умерла 

<

дата>.

Согласно ст. 25 Закона об Ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момент поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя - продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Просят прекратить обременение (ограничение) в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 72,1 кв. м, кадастровый условный 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Погасить в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 

<

дата> 

<

номер> - ипотека в силу закона в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности по 1/4 доле каждому: ФИО2, ФИО6, ФИО8, ФИО7.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО5 поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме. Пояснила, что деньги по договору купли-продажи от 

<

дата> были переведены продавцу ФИО13 на банковский счет. Но в связи с тем, что продавец умер, они не могут погасить запись об ипотеке. Единственный наследник ФИО13 - ответчик ФИО3 не может вступить в наследство, так как имеющееся у ФИО13 наследственное имущество в виде дома и земельного участка, продано ей по договору купли-продажи от 

<

дата> семье ФИО18. 

Истец ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, в поступившем от него письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие и удовлетворить исковые требования (л.д. 63, 70).

Истец ФИО6, действующая от своего имени и от имени ФИО7, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила, в поступившем от нее письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить исковые требования (л.д. 56, 64).

Истец ФИО11 (согласно свидетельства о регистрации брака от 

<

дата>, выданного территориальным отделом ЗАГС 

<

адрес> управления ЗАГС 

<

адрес>, заключившая брак и имевшая до брака фамилию ФИО18, сменила фамилию на ФИО11 (л.д. 54)), надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила, в поступившем от нее письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить исковые требования (л.д. 58, 59, 62). Истцом заявлено ходатайство об изменении основания иска в связи со сменой фамилии, в удовлетворении которого суд считает необходимым отказать, так как смена фамилии истца не влечет за собой изменение основания иска. 

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> - ФИО4, просила суд признать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> ненадлежащим ответчиком, и в удовлетворении исковых требований к нему отказать. Считает, что надлежащим ответчиком является ФИО3 Против удовлетворения исковых требований к ФИО3 не возражает. 

Ответчик ФИО3 с иском согласна и не возражает против его удовлетворения. 

Заслушав объяснения сторон, изучив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно договору купли-продажи от 

<

дата>, зарегистрированному Бобровским отделом Управления Росреестра по 

<

адрес> 

<

дата>, ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12 приобрели по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Отчуждаемый жилой дом оценен сторонами в 1 126 700 рублей, отчуждаемый земельный участок оценен в 5 000 рублей. Общая стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1 231 700 рублей (л.д. 29-30).

В соответствии с пунктом 8 договора, денежные средства покупателю за земельный участок передаются продавцом из личных денежных средств при подписании договора в сумме 5 000 рублей. 

357 600 рублей - собственные средства покупателей ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12, находятся на счете ФИО6 и перечисляются на именной блокируемый счет ФИО6, для обслуживания целевых программ и будут перечислены продавцу одновременно со средствами субсидии. 

869 040 рублей за жилой дом - средства, перечисляемые за счет социальной выплаты, по федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года» на именной блокируемый счет ФИО6, для обслуживания целевых программ и будут перечислены Продавцу ФИО13 одновременно со средствами субсидии, не позднее 2 дней со дня зачисления субсидии на счет покупателя ФИО6 и предоставления Покупателями в банк свидетельств о государственной регистрации права общей долевой собственности и договора, зарегистрированных в Управлении Росреестра по 

<

адрес>. На момент подписания вышеназванного договора Продавцу ФИО13 полностью выплачено за земельный участок в размере 5 000 рублей (л.д. 30). 

<

дата> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи с обременением в виде ипотеки, ипотеки в силу закона и права общей долевой собственности истцов на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выданы свидетельства, о государственной регистрации права (л.д. 30, 33-36).

Проданные объекты недвижимости были переданы представителем продавца покупателям по передаточному акту от 

<

дата> (л.д. 31).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 33-36) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> сделана запись регистрации 

<

номер> права общей долевой собственности ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, площадью 72,1 кв. м, инвентарный 

<

номер>, и указано существующее ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона.

В соответствии с показаниями, данными в судебном заседании представителем продавца ФИО13 - по доверенности ФИО3, денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, были получены ФИО13 в полном размере, претензий к покупателям она не имеет. 

Копией платежного извещения от 

<

дата> Лискинского отделения Воронежского ГОСБ ЦЧБ ОАО «Сбербанк России» подтверждается, что ФИО6 со счета 42

<

номер> перечислила на счет ФИО13 42

<

номер> деньги в сумме 1 226 700 рублей по договору купли-продажи от 

<

дата> (л.д. 37).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как указано в ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 

<

дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. 

Аналогичная норма закреплена в частях 11 и 14 статьи 53 Федерального закона от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В настоящее время продавец ФИО13 умерла (л.д. 27) и не может явиться в регистрирующий орган для погашения записи об ипотеке.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума 

<

номер>, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Согласно завещания, удостоверенного вр.и.о. нотариуса нотариального округа 

<

адрес> ФИО14, все имущество, которое ко дню смерти окажется принадлежащим ФИО13, последняя завещала ФИО3 (л.д. 32). В состав наследства входят имущественные права как объекты гражданских прав - ст.128 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд учитывает, что иного имущества, кроме проданного ФИО13 по договору купли-продажи от 

<

дата>, ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12 (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>) она не имела. 

Следовательно, ФИО3 не имеет возможности вступить в наследство после смерти ФИО15 в связи с отсутствием наследственного имущества, тогда как формально является наследником по завещанию и имеет право наследовать, в том числе и имущественные права, имевшиеся у ФИО15 

При таких обстоятельствах ФИО3 является надлежащим ответчиком по делу, а Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> ненадлежащим ответчиком, в связи с чем суд, заявленные к Управлению исковые требования не рассматривает. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что невозможность фактического наследника ФИО13 - ФИО3, реализовать свои наследственные права, в том числе путем погашения записи об ипотеке жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нарушает права и законные интересы истцов ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО16, защита и реализация которых, в силу закона, не могут быть осуществлены ими самостоятельно. 

В соответствии со ст. 25.1. Федерального закона от 

<

дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Как следует из части 14 статьи 53 Федерального закона от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. 

Вместе с тем, соответствующие нормы, регулирующие погашение регистрационной записи об ипотеке в случае смерти залогодержателя физического лица и при отсутствии его наследников, или отсутствии у них возможности вступить в наследство, в действующем законодательстве не содержатся.

Согласно частей 3 и 4 ст.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений, постановлений других органов.

В случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

В данном случае, наряду с вышеуказанными нормами, суд считает возможным применить аналогию закона. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что иск ФИО2, ФИО6, ФИО7 и ФИО12 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО9, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома общей площадью 72,1 кв.м., кадастровый условный 

<

номер>, распложенного по адресу: 

<

адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 

<

номер> от 

<

дата> - ипотека в силу закона в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности по ? доле каждому ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО18 (ФИО11) ФИО10. 

С мотивированным решением стороны вправе ознакомиться 

<

дата>.

Копию решения суда направить в пятидневный срок, со дня принятия решения суда в окончательной форме, в адрес не присутствовавших в судебном заседании участников процесса.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Бобровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Сухинин