Дело № 2-2030/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года г.Нефтеюганск. 

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Фоменко И.И., при секретаре Кадниковой К.А., с участием представителя истца/ответчика – ФИО1, представителя ответчика/истца – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» к ФИО3 об изменении условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и их государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика ООО «Инвест-Строй» (далее - Общество) неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 734 106,52 руб. за период с (дата) по (дата) и с (дата) по день рассмотрения дела в суде, компенсации морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа, мотивируя тем, что (дата) она заключила с Обществом Договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого последнее обязалось построить многоквартирный (адрес) и в срок не позднее (дата) передать ей однокомнатную квартиру, общей площадью (иные данные) кв.м., стоимостью (иные данные) руб. Поскольку квартира не передана истцу до настоящего времени, неустойка за период просрочки сдачи объекта по (дата) составляет (иные данные) дней, при ставке рефинансирования в размере 11%. Претензию истца о выплате неустойки, направленную в адрес ответчика, последний оставил без ответа. 

Не согласившись с требованиями ФИО3, Обществом подано встречное исковое заявление об изменении п. 3.1.3 Договора участия в долевом строительстве № от (дата), в соответствии с которым дом будет введен в эксплуатацию не позднее (дата), и производстве государственной регистрации указанных изменений, путем внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Встречный иск мотивирован тем, что в соответствии с п. 6.12 Договора, ст. 452 Гражданского кодекса РФ, в связи с невозможностью окончания строительства в срок, предусмотренный Договором, (дата) и (дата) в адрес ФИО3 направлялись уведомления и предложения подписать дополнительное соглашение к Договору, в части изменения срока ввода дома в эксплуатацию. Уведомления ФИО3 были получены, однако дополнительное соглашение так и осталось не подписанным. Отказ ответчика по встречному иску от подписания дополнительного соглашения в части изменения сроков, что является существенным изменением обстоятельств, нарушает имущественные интересы Общества и влечет для последнего ущерб, выраженный в выплате неустойки и штрафа.

В судебное заседание истец/ответчик ФИО3 не явилась, воспользовавшись правом на ведение дела через своего представителя, который заявленные требования своего доверителя поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Со встречным иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать на основании изложенных в письменных возражениях доводов.

Представитель ответчика/истца ООО «Инвест-Строй» в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО3 не согласился, настаивая на удовлетворении встречных требований по доводам, указанным во встречном иске. Также пояснил суду, что в настоящее время Обществом заключено множество муниципальных контрактов участия в долевом строительстве жилого помещения в многоквартирном доме и договоров долевого участия в долевом строительстве с гражданами и юридическим лицом, а также дополнительные соглашения с участниками долевого строительства многоквартирного дома, в которых срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее (дата), поэтому в целях установления единого срока ввода дома в эксплуатацию, в заключенные ранее с гражданами договоры необходимо внести соответствующие изменения. Кроме того, на увеличение срока строительства повлияло изменение законодательства в части невозможности траты денежных средств, привлеченных на строительство других объектов. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода (ст. 314 ГК РФ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.10.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. 

Согласно пунктам 1-3 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не позднее предусмотренного договором срока.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 214-ФЗ).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что (дата) между ООО «Инвест-Строй» (Застройщик) и ФИО3 (Дольщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался построить многоквартирный жилой (адрес) и в срок не позднее (дата) передать Дольщику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № общей площадью (иные данные) кв.м., стоимостью (иные данные) руб.

Тот факт, что ФИО3 свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила в полном объеме, Обществом не оспаривается.

Вместе с тем, объект долевого строительства до настоящего времени ФИО3 не передан, при этом, (дата) и (дата) Обществом в ее адрес направлялись Предложения о внесении изменений в условия Договора участия в долевом строительстве, в связи с продлением сроков действия разрешения на строительство до (дата), затем до (дата) и далее до (дата).

Причинами изменения существенного условия Договора участия в долевом строительстве, как это указанно в Предложениях Общества, стала нестабильная экономическая ситуация, вызванная повышением курса валют в 2015 году, рост тарифов на энергетические ресурсы, в том числе топливо, что повлекло изменение цен (удорожание) на строительные материалы, перебои поставок строительных материалов, изменение цен на транспортные услуги, одностороннее изменение условий по договору кредитования (повышение ставки Центрального Банка РФ).

Однако, получив Предложения Общества (дата) и (дата), Дольщик своего согласия на подписание Дополнительного соглашения не выразила, направив (дата) в адрес Общества претензию о выплате законной неустойки, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку ФИО3 от подписания Дополнительного соглашения в части изменения сроков ввода дома в эксплуатацию отказывается, Обществом заявлен настоящий встречный иск, разрешая который суд исходит из следующего.

Часть 3 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора; изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях предусмотренных законодательством (статья 451 Гражданского кодекса РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявляя встречные требования, Общество исходило из того, что задержка с окончанием строительства дома и вводом его в эксплуатацию вызвана объективными причинами: финансовым кризисом в стране; понижением курса рубля; повышением стоимости строительных материалов и транспортных расходов; спадом спроса на рынке недвижимости, изменением конструктива дома: добавление дополнительного этажа (6-ой этаж), замена лифтового оборудования, изменение конструкции стропильной крыши; переустройство трехкомнатных квартир на однокомнатные, изменение основных технико-экономических показателей, а также изменением законодательства и заключением муниципальных контрактов, договоров и дополнительных соглашений с другими участниками долевого строительства многоквартирного дома со сроком ввода дома в эксплуатацию не позднее (дата).

Обсудив вышеприведенные доводы ответчика, суд не находит в них оснований, при которых бы имелась возможность изменить существенное условие Договора участия в долевом строительстве об изменении срока окончания строительства многоквартирного дома, поскольку все вышеприведенные причины не указывают на наличие существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия одновременно условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, позволяющих суду изменить договор в одностороннем порядке. Доказательств подтверждающих наличие вышеуказанных обстоятельств, суду не представлено. 

Вступая в договорные отношения с дольщиками, Общество не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется. 

Поскольку во внесении изменений в Договор участия в долевом строительстве встречному истцу отказано, при этом судом с достоверностью установлен факт просрочки Обществом исполнения обязательства по передаче ФИО3 объекта долевого строительства, следовательно, последняя вправе требовать уплаты ей законной неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ, не дожидаясь передачи этого объекта по акту приема-передачи, поскольку названная правовая норма не связывает обязанность застройщика уплатить законную неустойку только после передачи объекта долевого строительства дольщику.

ФИО3 просит взыскать с Общества законную неустойку за период с (дата) по (дата) в размере 734 106,52 руб., исходя из цены договора долевого участия в строительстве – (иные данные) руб. и 1/150 ставки рефинансирования – 11%, а также за период с (дата) по день рассмотрения дела в суде.

Поскольку истец/ответчик просит взыскать неустойку по день рассмотрения дела в суде, суд приходит к выводу о необходимости произвести перерасчет неустойки, исходя из количества дней просрочки исполнения обязательства по передачи объекта долевого строительства и размера ставки рефинансирования по состоянию на (дата), следовательно, по состоянию на указанную дату истец вправе требовать уплаты законной неустойки в размере 598 301,30 (иные данные) руб. Оснований для разделения периодов для расчета неустойки, не имеется. 

Ввиду того, что в ходе судебного разбирательства установлено нарушение ответчиком/истцом прав истца/ответчика как потребителя, на основании ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300 - I «О защите прав потребителей», с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, последняя вправе требовать компенсацию морального вреда, которая определяется судом в размере 5 000 рублей. 

Кроме того, на основании п. 6 ст. 13 названного Закона, с Общества в пользу ФИО3 подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, который составляет 301 650,65 ((598301,30+5 000)х50%) руб.

Поскольку Обществом не заявлено о снижении неустойки и штрафа по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд не входит в обсуждение данного вопроса.

За представление интересов в суде, истец оплатила представителю вознаграждение в размере 30 000 рублей, которое на основании ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом характера дела, его сложности, объема оказанной юридической помощи, частичного удовлетворения требований, принципов разумности и справедливости, суд находит завышенным, определяя его разумный предел в 20 000 рублей.

Вместе с тем, с учетом разъяснений п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», оснований для возмещения расходов истца на оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности, суд не усматривает, поскольку доверенность имеет более широкий перечень полномочий, чем это необходимо для ведения настоящего дела. 

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с Общества также подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме 9 483 (9183+300) руб., из расчета удовлетворенных судом требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 598 301 рубль 30 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 301 650 рублей 65 копеек и 20 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, всего взыскать 924 951 (девятьсот двадцать четыре тысячи девятьсот пятьдесят один) рубль 95 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» в доход бюджета города Нефтеюганска государственную пошлину в размере 9 483 (девять тысяч четыреста восемьдесят три) рубля.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» к ФИО3 об изменении условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и их государственной регистрации – отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд. 

В окончательной форме решение принято 25.09.2017.

СУДЬЯ