Дело № 3а-261/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000167-50 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                  22 сентября 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Амелиной Я.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «МАСТ», Общества с ограниченной ответственностью «Оргтехника-Я» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «МАСТ», Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Оргтехника-Я» обратились в суд с административным иском, в котором просят установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость помещения нежилого, общей площадью 3174,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 30 118 000 руб.

    В обоснование требований ссылаются на то, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит указанный объект недвижимости, в связи с чем они являются плательщиками налога на имущество организаций. Нежилое помещение с кадастровым номером № входит в состав помещений единого здания с кадастровым номером № общей площадью 9294,9 кв.м. Согласно приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области №31-н от 16.12.2019 «Об утверждении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год» указанные помещения по адресу: , вошли в перечень имущества, в отношении которого необходимо уплатить налог исходя из их кадастровой стоимости. 

    По состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена в размере 114 952 507,30 руб.

    Согласно Отчету №2035/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в составе: помещение нежилое, общей площадью 3174,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,23, 24, 50-87, 101-115, этаж 2 – 1, 27-29, 31-40, 42-84, 106-117, этаж 3 – 1, 3-28, 43-49, 51-91, антресоль – 2, 50, по адресу: , кадастровый номер №, рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2019 составляет 30 118 000 руб.

    В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административных истцов ООО «МАСТ», ООО «Оргтехника-Я» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала. Пояснила, что с выводами экспертизы согласна в части определения рыночной стоимости только в рамках доходного подхода в размере 32 045 000 руб., полагает, что при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком было принято техническое состояние объекта не на дату оценки – 01.01.2019, а на момент проведения осмотра в рамках экспертизы. 

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. Возражений относительно заключения эксперта ФИО3 не представлено. 

    Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

    Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

    Заслушав представителя административных истцов по доверенности ФИО1, допросив эксперта ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ООО «МАСТ» и ООО «Оргтехника-Я» на праве общей долевой собственности принадлежал объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 3168,8 кв.м: ООО «Оргтехника-Я» с 19.08.2008 по 18.02.2022 1877/3174 доли в праве; ООО «МАСТ» с 11.05.2010 по 18.02.2022 – 167/3174 доля в праве, с 05.07.2010 по 18.02.2022 – 70/3174 доля в праве, с 01.04.2011 по 18.02.2022 – 386/3174 доля в праве, с 09.10.2012 по 18.02.2022 – 25/3174 доля в праве, с 04.03.2013 по 18.02.2022 – 58/3174 доля в праве, с 16.04.2013 по 18.02.2022 – 98/3174 доля в праве, с 23.09.2013 по 18.02.2022 – 115/3174 доля в праве, с 15.01.2015 по 18.02.2022 – 228/3174 доля в праве, с 18.06.2015 – 150/3174 доля в праве. 

    Согласно пункту 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

     Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

    Пунктами 1,2 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

    Согласно пункту 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

     В силу пункта 2 статьи 378.2 НК РФ закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи. 

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области от 15.10.2003 №46-з налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 №31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год включено здание по адресу: , с кадастровым номером №, в которое входит спорное нежилое помещение с кадастровым номером №. 

Исходя из выше приведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что административные истцы до 18.02.2022 являлись собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год, суд приходит к выводу о том, что административные истцы являлись плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО «МАСТ» и ООО «Оргтехника-Я» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административные истцы имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н в размере 114 952 507,30 руб. (пункт № приложения №1 к приказу от 21.10.2019 №20-н).

    Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 08.06.2022 №15-н внесены изменения в приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н, согласно которым пункт № результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 (приложение 1 к приказу) изложен в новой редакции. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 62 781 603,09 руб. 

Согласно пункту 2 приказа департамента от 08.06.2022 №15-н, данный приказ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2020. 

Административным истцом представлен Отчет № 2035/22 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненный ООО «Профит» (оценщик ФИО4, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 30 118 000 руб.

По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению от 01.08.2022, выполненному экспертом ФИО3, представленный на экспертизу Отчет об оценке № 2035/22 от 25.04.2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. 

Согласно заключению эксперта были установлены следующие нарушения законодательства об оценочной деятельности: оценщик не исследовал сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки (нарушены пункты 10, 11 ФСО №7); в отчете нет данных о совершенных сделках, ценах предложений и предложений по аренде коммерческой недвижимости, таким образом, у оценщика не было оснований для применения сравнительного и доходного подходов (нарушены пункты 22, 23 ФСО №7); в нарушение пунктов 10, 13 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7 оценщиком использованы объекты-аналоги в сравнительном и доходном подходах несопоставимые с объектом оценки; из-за отсутствия достоверной информации по объектам-аналогам оценщик не смог сопоставить по основным ценообразующим факторам объект оценки с объектами-аналогами, в результате не использовал в расчете соответствующие корректировки; в доходном подходе оценщик нарушил методику применения «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» и рассчитал арендную ставку для объекта оценки с учетом коммунальных платежей; определенная в отчете рыночная стоимость не соответствует заданию на оценку, оценщик рассчитал рыночную стоимость единого объекта недвижимости (помещений и земельного участка) вместо рыночной стоимости помещений, в результате нарушил пункт 4 ФСО №3.

Эксперт пришел к выводу о том, что определенная в Отчете № 2035/22 от 25.04.2022 рыночная стоимость объекта недвижимости недостоверна. 

Судебным экспертом ФИО3 произведен расчет рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 01.01.2019 составила 44 032 000 руб.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований. Исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено негосударственным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчетах.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения судебным экспертом требования законодательства об оценочной деятельности, включая требования федеральных стандартов оценки, выполнены.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что судебный эксперт проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный и доходный подходы. Соответствующие мотивы применения подходов и методов оценки в заключении эксперта подробно приведены. В заключении судебной экспертизы также изложено обоснование отказа от использования затратного подхода. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта, подробно изложена последовательность оценки. Экспертом приведено полное описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные характеристики, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы не имеется, заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности в материалах дела не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Изложенные в заключении эксперта от 01.08.2022 выводы поддержаны экспертом ФИО3 в судебном заседании, даны исчерпывающие пояснения относительно замечаний по заключению, поступивших со стороны представителя административных истцов, данные возражения правильности выводов заключения эксперта не опровергают. 

    В силу изложенного административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости подлежат удовлетворению, при разрешении административного спора учитываются выводы судебного эксперта о размере рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, следует установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости 44 032 000 руб. 

    Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административных истцов с настоящим административным иском – 12.05.2022. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость помещения нежилого, общей площадью 3174,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 44 032 000 (сорок четыре миллиона тридцать две тысячи) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 12 мая 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2022 года