№ 2-64/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт. Октябрьское 12 апреля 2019 года

Октябрьский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, в составе председательствующего судьи Тютюнника Н.Б., при секретаре Белкиной Е.В.

с участием: истца ФИО1, третьего лица ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-64/2019 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, администрации сельского поселения Унъюган и администрации Октябрьского района о признании недействительным зарегистрированного права собственности и договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, администрации сельского поселения Унъюган, в котором поставил вопрос о признании договора купли-продажи земельного участка, расположенного 

<

адрес>, с кадастровым номером: № и постановления администрации сельского поселения Унъюган от ДД.ММ.ГГГГ № недействительными, применении последствий недействительности сделки в виде реституции, а также просил признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО3 на вышеуказанный земельный участок.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения Унъюган и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный 

<

адрес>, нежилое здание по аналогичному адресу, находящейся на тот момент в собственности ФИО3 

Право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Однако, ДД.ММ.ГГГГ определением арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ сделка по прекращению права собственности на объект недвижимости – нежилое здание по 

<

адрес> признана недействительной, применены последствия недействительности сделки – нежилое здание возвращено в собственность ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ по итогам проведения торгов между ИП ФИО1 и ФИО4 в лице финансового управляющего Фердинанда М.Б. заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По факту обращения с заявлением о государственной регистрации истцу стало известно, что земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости принадлежит ответчику, что, в свою очередь, препятствует реализации прав добросовестного покупателя ФИО1 по регистрации права собственности на объект.

Поскольку земельный участок приобретался ФИО3 без проведения торгов ввиду наличия права собственности на здание, расположенном на данном земельном участке, то недействительность права собственности на здание влечет за собой недействительность прав и на земельный участок.

Учитывая изложенные обстоятельства, ФИО1 просит суд: признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и постановление администрации сельского поселения Унъюган от ДД.ММ.ГГГГ. № недействительными, применить последствия недействительности сделки в виде реституции, признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО3 на вышеуказанный земельный участок.

Определением суда от 31 января 2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Октябрьского района (л.д. 57-59).

Определением суда от 12 марта 2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4 (л.д. 104-107).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Также указал, что признание договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, в данном случае, будет способствовать интересам всех сторон, поскольку приведет к определенности в возникших правоотношениях ввиду того, что арбитражным судом, при решении вопроса о признании сделки дарения здания, заключенной между третьим лицом ФИО4 и ответчиком ФИО3 вопрос о судьбе земельного участка разрешен не был.

Представитель ответчика администрации сельского поселения Унъюган в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором оставила разрешение спора на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 35-36, 51, 111, 115).

Представитель ответчика администрации Октябрьского района также в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, направил в материалы дела письменный отзыв, в котором какой-либо позиции по существу спора не высказал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 91, 114).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, направив в адрес суда возражения по существу заявленных требований, суть которых сводится к тому, что данный спор подведомственен арбитражному суду ХМАО-Югры в рамках дела о банкротстве ФИО4 (л.д. 109, 95-96).

Ответчик ФИО4, третье лицо финансовый управляющий Фердинанд М.Б., а также представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили (л.д. 110, 112-113).

Финансовым управляющим ФИО4 – Фердинандом М.Б. в адрес Октябрьского районного суда в уведомительном порядке направлено заявление о применении последствий недействительной сделки, адресованное Арбитражному суду ХМАО-Югры, в котором поставлен вопрос о применении последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции (л.д. 37-38).

В судебное заседание в качестве представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 явился ФИО2, который каких-либо документов, оформленных в порядке ст. 53 ГПК РФ суду не представил, однако протокольным определением от 12 апреля 2019 года был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика и по существу заявленных требований каких-либо возражений не указал, согласившись с обстоятельствами, изложенными истцом в обоснование своего иска.

В силу ч.ч. 3 и 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при данной явке сторон.

Выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, оценив в силу ст.67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно закрепленному в п.5 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно п.1 ч.1 ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

В силу п.п. 1 и 4 ч.2 ст. 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Материалами дела установлено, что ответчик ФИО4 (

<

данные изъяты>.) являлась собственником нежилого здания, с кадастровым номером: №, расположенного 

<

адрес>

Право собственности на указанный объект недвижимости с согласия супруга – третьего лица ФИО2 было прекращено на основании договора дарения с ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 06 месяцев. Финансовым управляющим должника назначен Фердинанд М.Б.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ сделка по прекращению права собственности на вышеуказанное нежилое здание, признана недействительной по основаниям, предусмотренным ч.2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и на основании ч.1 ст. 6.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество возвращено в конкурсную массу должника ФИО4 (л.д. 11-19).

Разрешая требования финансового управляющего Фердинанда М.Б. о признании сделки недействительной в отношении нежилого здания, Арбитражный суд ХМАО-Югры исходил из того, что указанная сделка совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, поскольку на момент ее совершения ФИО4 имела признаки неплатежеспособности.

Истец, полагая, что земельный участок приобретался ФИО3 без проведения торгов на основании права собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, считает данную сделку недействительной, как основанной на недействительном праве собственности ответчика ФИО3 на нежилое здание.

Исходя из руководящих разъяснений, данных в п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В силу п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с руководящими разъяснениями, данными в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 78 того же Постановления исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.Поскольку ФИО1 не является стороной сделки, в бремя доказывания с его стороны по данному спору входило подтверждение наличия у него очевидного охраняемого законом интереса в признании договора купли-продажи, заключенного между ответчиками, недействительным. При этом, заинтересованность в предъявлении иска также характеризуется реальностью судебной защиты, то есть возможностью восстановления его прав и законных интересов в случае реализации того, или иного избранного им способа судебной защиты. Разрешая спор, суд такого интереса не усматривает. Не являясь стороной договора, истцом заявлены требования, не направленные на защиту предполагаемого нарушенного права, поскольку требования о реституции, фактически, заявлены в пользу администрации Октябрьского района, согласно абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а признание договора купли-продажи недействительным не повлияет на права и обязанности истца по оспариваемой сделке. С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения Унъюган и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, по условиям которого администрация сельского поселения Унъюган продала ФИО3 в собственности земельный участок с кадастровым номером: № общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., расположенный 

<

адрес> (л.д. 23-27). В качестве основания заключения органом местного самоуправления оспариваемой сделки указано постановление администрации сельского поселения Унъюган от ДД.ММ.ГГГГ № «О продаже земельного участка» (л.д. 118). В настоящее время, право собственности на указанный земельный участок продолжает быть зарегистрированным за ответчиком ФИО3 (л.д. 53-54). ДД.ММ.ГГГГ финансовый управляющий ФИО4 – ФИО5 обратился в Арбитражный суд ХМАО-Югры с заявлением о применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, в котором поставлен вопрос о перемене стороны по сделке (покупателя) по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 на ФИО4 Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ производство по заявлению приостановлено до рассмотрения настоящего спора (л.д. 119-121). По смыслу ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение указанного земельного участка без проведения торгов. ФИО1 требование об истребовании земельного участка из владения ответчика ФИО3 в рамках настоящего спора не заявлял, настаивая в судебном заседании на требовании о признании сделки недействительной (л.д. 55-56, 103). В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации....» Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302) (п. 3). В пункте п. 3.1 вышеназванного Постановления указано, что Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. В пункте 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обращено внимание судов, что если имущество отчуждено лицом, которое не имело права на его отчуждение, собственник может обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Если в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Обосновывая иск, ФИО1, ссылаясь на заключенный с финансовым управляющим Фердинандом М.Б. от имени ФИО4 договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-22), указывает, что со стороны регистрирующего органа имело место приостановление государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается соответствующим уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Оценивая позицию истца с точки зрения правомерности требований и реальности судебной защиты применительно к заявленным требованиям, суд руководствуется п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», из которого следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, в том числе, с учетом нормы, отсылающей к ст. 301 ГК РФ о том, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вместе с тем, учитывая, что спорный земельный участок отчуждался и в настоящее время его собственником является ФИО3, право собственности которой было зарегистрировано в установленном законом порядке, а истцом о недобросовестности его приобретения не заявлено, как и не заявлено требований о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок и истребовании его в порядке ст. 301, 302 ГК РФ, обсуждение вопроса о применении к спорным правоотношениям ст. 166-167 ГК РФ не повлечет за собой удовлетворения исковых требований в порядке двусторонней реституции.

Виндикационных требований по делу не заявлено, ненадлежащий же способ защиты не может привести к восстановлению нарушенного права, а потому оснований для удовлетворения иска о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности суд не находит.

Требование ФИО1 о признании недействительным права собственности ФИО3 на указанный земельный участок также удовлетворению не подлежит, поскольку не основано на законе.

Согласно разъяснениям абз. 2, абз. 3 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гражданские права защищаются только теми способами, которые предусмотрены законом.

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, среди которых нет такого способа, как признание недействительным права собственности.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ и иные законы не предусматривают такого способа защиты права как признание недействительным зарегистрированного права.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права в части требований о признании недействительным права собственности на земельный участок, как и в целом, по существу заявленных требований, о чем указано выше по тексту решения, является совокупным основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Оснований для выводов о подведомственности спора арбитражному суду по доводам, изложенным в возражениях ответчика ФИО3 суд не находит, поскольку основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности. В данном случае, спор возник из правоотношений, связанных с заключением договора купли-продажи земельного участка между органом местного самоуправления и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем и должником в рамках дела о банкротстве, сделка не относится к категории сделок, оспариваемых в порядке ст. 61.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а потому оснований для выводов об отнесении спора к подведомственности арбитражного суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 1, 35, 39.3, 39.20, 60, Земельного кодекса РФ, ст.ст. 12, 166-167, 551, ст.ст. 3, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, администрации сельского поселения Унъюган и администрации Октябрьского района о признании недействительным зарегистрированного права собственности и договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд.

Председательствующий судья Н.Б. Тютюнник

= согласовано =