Дело № 2-719/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2026 года город Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя

в составе судьи Макоед Ю.И.,

при секретаре Шереужевой А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, третье лицо Управление Росреесра по Севастополю, ФИО2, Департамент по земельным и имущественным отношениям г. Севастополя о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику о государственной регистрации переходу на основании Договора купли-продажи земельного участка с домом по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, 

<

адрес>, ОК «СТ «ФИО11», уч. 67.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с домом по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, 

<

адрес>, ОК «СТ «ФИО12», уч. 67 с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации права и кадастра 

<

адрес> отказано в государственной регистрации со ссылкой на Указ Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и отсутствием легализации доверенности ФИО2 на совершение каких-либо действий с объектами недвижимости от имени ФИО5

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены: ФИО2, Департамент по земельным и имущественным отношениям г. Севастополя.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, возражений не представили, о дате и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд считает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и постоянно проживает в жилом доме площадью 16,3 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, ПК "СТ "ФИО13", 

<

адрес>, расположенном на земельном участке площадью 368 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, ОК "СТ "ФИО14", участок №, принадлежащим ранее ФИО4 на праве собственности, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №.

ФИО4, умер ДД.ММ.ГГГГ. Единственным наследником является ФИО5.

В январе 2022 года между ФИО5 и ФИО3 была достигнута договоренность о продаже земельного участка с домом за 10 000 дол. США. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получил от ФИО3 10 000 дол. США., в счет оплаты земельного участка с домом по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, ПК "СТ "ФИО15", 

<

адрес> последующим оформлением договора купли-продажи, что подтверждается распиской.

Для выполнения своих обязанностей по договоренности ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 выдал ФИО3 доверенность на представление его интересов по вопросу оформления наследственных прав на имущество, оставшееся после смерти брата – ФИО4, который умер ДД.ММ.ГГГГ, получить свидетельство о праве на наследство и провести регистрацию права собственности в соответствующих органах Государственной регистрации. Доверенность удостоверена частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа ФИО8, зарегистрирована в реестре за №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 выдал ФИО2 доверенность на управление, пользование и распоряжение каким-либо принадлежащим ему недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации. Доверенность удостоверена частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа ФИО8, зарегистрирована в реестре за №. Доверенность была выдана для продажи земельного участка с домом ФИО3 по ранее достигнутой договоренности.

На основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было открыто наследственное дело № и получено свидетельство о праве на наследство по закону ФИО5 на земельный участок с домом, выдано нотариусом 

<

адрес> ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в реестре за №-н/92-2023-1-801.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок площадью 368 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу Российская Федерация, 

<

адрес>, ОК "СТ "ФИО16", участок № зарегистрировано за ФИО5 номер государственной регистрации №-92/002/2023-3.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилом дом площадью 16,3 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, ПК "СТ "ФИО17", 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО5 номер государственной регистрации №-92/002/2023-3.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО2, действующей на основании доверенности от 11.02.2022г., зарегистрированной в реестре за № и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, согласно которого продавец ФИО5 обязуется передать в собственность, а Покупатель ФИО3 обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: Земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства, общей площадью 368 +/- 7 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, 

<

адрес>, ОК «СТ «ФИО18», уч. 67 (далее по тексту - Земельный участок) и расположенный на Земельном участке жилой дом общей площадью 16,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ПК «СТ «ФИО19», 

<

адрес>.

Согласно п.3 договора купли-продажи по соглашению сторон Покупатель приобретает у ФИО6 Недвижимое имущество за цену, которая составляет 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, из них: цена Земельного участка составляет 235 000 (двести тридцать пять тысяч) рублей, цена Дома составляет 565 000 (пятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей. Цена Недвижимого имущества, установленная в п.З настоящего Договора, является окончательной и не подлежит изменению. Указанная сумма получена Продавцом (представителем) до подписания настоящего договора.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи передача отчуждаемого земельного участка и дома Продавцом и принятие их Покупателем состоялась до подписания настоящего договора. Покупателю переданы ключи от указанного Дома.

Согласно п.6 договора купли-продажи Покупатель приобретает право собственности на Недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Управление государственной регистрации права и кадастра 

<

адрес> (далее Севреестр) с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок и жилой дом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Севреестр уведомил ФИО3 о приостановлении государственной регистрации прав по следующим причинам:

В представленном договоре отсутствуют сведения об ограничении, установленном в отношении земельного участка кадастровым номером № содержится ограничение (обременение), а именно: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, возможно при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на расчетный счет типа «С» в порядке, определенном Указом №. При этом в Договоре купли-продажи одним из существенных условий является указание расчетного счета типа «С». Необходимо представить Договор с указанием расчетного счета типа «С» и документы, подтверждающие зачисление денежных средств на расчетный счет типа «С».

На территории Украины был принят Закон Украины от ДД.ММ.ГГГГ №-IX «О приостановлении действия и выходе из Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам и Протокола к Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.1993». Таким образом, документы изготовленные или засвидетельствованные учреждениями, или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью на территории Украины не могут быть приняты на рассмотрение без консульской легализации в консульстве той страны, для которой предназначен документ. Порядок легализации иностранных документов, предназначенных для представления на территории РФ, регламентирован Консульским уставом, а также Административным регламентом МИД России по предоставлению государственной услуги по консульской легализации документов, утв. Приказом МИД России от ДД.ММ.ГГГГ N 9470. Последней инстанцией в консульской легализации иностранных документов для действия в России будет консульство РФ, действующее в стране происхождения документа. Необходимо представить дополнительным документом надлежащий документ, подтверждающий полномочия представителя ФИО2, либо ФИО5 обратиться лично за осуществлением регистрационных действий.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО2, действующей на основании доверенности от 11.02.2022г., зарегистрированной в реестре за № и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с домом, стороны договорились дополнить пункт 8 Договора абзацем вторым следующего содержания: «На земельном участке имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ, пункт 10 Договора изложить в новой редакции «В силу ч,1 ст. 36 Семейного Кодекса Российской Федерации Недвижимое имущество является его собственностью, не является общим имуществом супругов, согласие супруги ФИО6 на заключение настоящего Договора не требуется». Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка с домом подано в Севреестр на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия доверенности ФИО2 от 11.02.2022г., зарегистрированной в реестре за №, истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Севреестр уведомил ФИО3 об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок с домом по следующим причинам:

1) Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, возможно при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на расчетный счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». При этом в Договоре купли-продажи одним из существенных условий является указание расчетного счета типа «С».

2) На территории Украины был принят Закон Украины от ДД.ММ.ГГГГ №-IX «О приостановлении действия и выходе из Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам и Протокола к Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.1993». Таким образом, документы изготовленные или засвидетельствованные учреждениями, или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью на территории Украины не могут быть приняты на рассмотрение без консульской легализации в консульстве той страны, для которой предназначен документ. Порядок легализации иностранных документов, предназначенных для представления на территории РФ, регламентирован Консульским уставом, а также Административным регламентом МИД России по предоставлению государственной услуги по консульской легализации документов, утв. Приказом МИД России от ДД.ММ.ГГГГ №. Последней инстанцией в консульской легализации иностранных документов для действия в России будет консульство РФ, действующее в стране происхождения документа.

Представленная доверенность не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, подтверждающего полномочия ФИО2 на представление документов для целей осуществления государственной регистрации прав и совершения каких-либо действий с объектами недвижимости (имущественными правами) от имени ФИО5.

Указанные в уведомлении Севреестра причины отказа в государственной регистрации прав не могут быть устранены Покупателем ФИО3, а продавец ФИО5 уклоняется от принятия необходимых мер для государственной регистрации, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права на земельный участок с домом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьёй 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Согласно п 63. Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, из толкования указанных норм права следует, что право собственности на недвижимое имущество у покупателя по договору продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку переход истцу права собственности по договору продажи недвижимости не зарегистрирован, то право собственности на указанную недвижимость у него не возникло, а, следовательно, надлежащим способом защиты права является требование о государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость в порядке, установленном пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащем применению по аналогии закона.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для осуществления органом по государственной регистрации прав соответствующих действий (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из вышеизложенного, к рассматриваемым правоотношениям возможно применение пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии закона.

Как указано в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Истцом представлены доказательства заключения договора купли-продажи имущества уполномоченным лицом от имени продавца ФИО5 – ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной до принятия Закона Украины от ДД.ММ.ГГГГ №-IX «О приостановлении действия и выходе из Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам и Протокола к Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.1993».

Оплата истцом по указанной сделке произведена в полном объеме до заключения договора, что подтверждается распиской ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной до вступления в силу Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Согласно п. 2 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № порядок исполнения обязательств, установленный настоящим Указом, распространяется на исполнение обязательств в размере, превышающем 10 млн. рублей в календарный месяц, или в размере, превышающем эквивалент этой суммы в иностранной валюте по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на 1-е число каждого месяца.

Согласно расписки ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ и п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена недвижимого имущества составляет 10 000 доларов СЩА, что на момент передачи денежных средств было эквивалентно 800 000 руб, т.е. менее размера, установленного п.2 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Спорное имущество передано истцу, о чем указано в п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о принятии имущества свидетельствует регистрация места жительства ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по адресу 

<

адрес>, ОК "СТ "ФИО20", 

<

адрес>.

Учитывая, что договор купли-продажи заключен уполномоченными сторонами, передача денежных средств состоялась ДД.ММ.ГГГГ до принятия Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, истцом принято спорное имущество, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию Договора купли-продажи земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение садоводства), общей площадью 368 +/- 7 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, 

<

адрес>, ОК «СТ «ФИО21», уч. 67 с домом общей площадью 16,3 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ПК «СТ «ФИО22», 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 с Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в итоговом виде ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.И. Макоед