УИД 62RS0004-01-2023-000993-29

Дело № 2-196/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 17 июня 2024 г.

Советский районный суд г. Рязани в составе

председательствующего судьи Важина Я.Н.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца (ответчика) ФИО2, ответчика (истца) ФИО3, третьих лиц ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Администрации г. Рязани к ФИО6, ФИО3 о сносе самовольного строения и по встречному иску ФИО6, ФИО3 к Администрации г. Рязани о сохранении квартиры в реконструируемом состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Рязани обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО3 о сносе самовольного строения, мотивируя заявленные требования тем, что в администрацию г. Рязани поступило представление Прокуратуры Советского района г. Рязани от дд.мм.гггг. № об устранении нарушений земельного законодательства, из которого следует, что в ходе проведенной прокуратурой Советского района г. Рязани проверки был выявлен факт возведения к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: 

<

адрес>, пристройки, имеющей признаки самовольной постройки. Требования прокурора района - принять меры к устранению выявленных нарушений закона. В ходе работы по внесенному представлению администрацией города были запрошены выписки из ЕГРН, из которых следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 273, 4 кв.м расположен на земельном участке площадью 793 кв.м с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - для обслуживания многоквартирного дома. Согласно информации Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области, управления градостроительства и архитектуры администрации города Рязани, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, расположен в границах исторического поселения регионального значения город Рязань Рязанской области, утвержденного постановлением Правительства Рязанской области от 28.07.2020 № 190, в зоне застройки кварталов исторического центра. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки, установленной Проектом зон охраны памятников истории и культуры города Рязани, утвержденным Решением Исполнительного комитета Рязанского областного Совета народных депутатов от дд.мм.гггг. №. Также земельный участок расположен в границах выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой острога и посада Переславль Рязанский», включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия Рязанской области Приказом Министерства культуры и туризма Рязанской области от 24.04.2013 №. В многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> имеются следующие жилые помещения: квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №, включающая комнаты № (кадастровый №) и № (кадастровый №); квартира № с кадастровым номером №. По результатам проведенного специалистами МКУ «УДТ города Рязани» осмотра установлено, что собственниками 

<

адрес> ФИО6 и ФИО3 к принадлежащей им квартире самовольно возведена двухэтажная пристройка. В администрацию города Рязани с заявлением на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства по указанному адресу никто не обращался, разрешение не выдавалось. Учитывая вышеизложенное, произведенная реконструкция многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем возведения ответчиками ФИО6 и ФИО3 пристройки к принадлежащей им квартире без разрешения на строительство (реконструкцию дома), без получения согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме свидетельствует о ее незаконности, в связи с чем указанная самовольно возведенная пристройка подлежит сносу.

На основании изложенного просит обязать ФИО6 и ФИО3 в трехмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольно возведенной пристройки к квартире № многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО6 и ФИО3 судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения вступившего в законную силу решения суда по данному делу.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО6 и ФИО3 заявили встречные исковые требования к Администрации г. Рязани о сохранении квартиры в реконструируемом состоянии и признании за ними права собственности на реконструированную квартиру, мотивировав требования тем, что им на праве собственности принадлежит квартира № с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадь квартиры до реконструкции составляла 11,8 кв.м. Квартира располагается в многоквартирном доме с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадь – 793 кв.м. Земельный участок под указанным многоквартирным домом выделен, оформлен и находится в собственности собственников помещений в многоквартирном доме в силу норм ЖК РФ, что подтверждается сведениями из ЕГРН. В вышеуказанной квартире с целью улучшения жилищных условий истцами была проведена реконструкция (переустройство, перепланировка). После реконструкции площадь квартиры составляет 110,6 кв.м. За легализацией произведенной реконструкции истцы обращались с заявлением в уполномоченные органы. Администрацией г. Рязани был разъяснен порядок признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке. 

На основании изложенного просят суд сохранить квартиру с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 110,6 кв.м, в реконструируемом состоянии и признать за ФИО6, ФИО3 право собственности на данную реконструированную квартиру; указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Рязанской области за ФИО6, ФИО3.

Протокольным определением суда от дд.мм.гггг. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, МП г. Рязани «Аварийно-ремонтная служба».

В судебное заседание ответчик (истец) ФИО6, третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, МП г. Рязани «Аварийно-ремонтная служба», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО2 поддержала первоначальное исковое заявление, возражала против встречного искового заявления.

Ответчик (истец) ФИО3 поддержала доводы встречного искового заявления, возражала против первоначального искового заявления, пояснив, что она обращалась в управляющую компанию для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с целью получения согласия собственников на реконструкцию квартиры №, однако на собрание никто не явился. Указала, что соседи не обращались с жалобами по поводу реконструкции, ФИО7 не возражает против проведенной реконструкции, но подписывать какие-либо документы отказывается.

Третье лицо ФИО5 полагала первоначальные и встречные требования частично обоснованными. Указала, что ФИО6 и ФИО3 самовольно заняли самовольной постройкой часть земельного участка, находящегося в общей собственности, в связи с чем возможно сохранение части пристройки в первоначальных границах многоквартирного дома, а остальная часть пристройки подлежит сносу. Пояснила, что ФИО6 и ФИО3 не обращались к ней за получением согласия на возведение пристройки. Ранее она и другие жильцы не знали о ценности земельного участка, в связи с чем возведение пристройки не нарушало их прав и законных интересов, однако при признании за ФИО6 и ФИО3 права собственности на спорную пристройку в случае расселения многоквартирного дома, выкупа жилых помещений и земельного участка остальные собственники не получат положенной им суммы в полном объеме в связи с уменьшением долей в общем имуществе.

Третье лицо ФИО4 полагал первоначальные и встречные требования частично обоснованными, поддержав правовую позицию ФИО5

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, посчитав возможным, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п.п. 1, 2 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с положениями ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. В частности, к таким ограничениям могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из системного толкования положений ст. 222 ГК РФ, возможность сноса части самовольного строения законом не предусмотрена.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление от 12.12.2023 № 44), в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Таким образом, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и (или) строительных норм и правил).

Рассматривая иски, связанные с самовольным строительством, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, необходимо учитывать конституционно-правовой принцип справедливости, разумности и соразмерности, избранного истцом способа защиты своего права, который должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Согласно п. 5 Постановления от 12.12.2023 № 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10 указанного Постановления).

Согласно п. 25 того же Постановления, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В силу ч.ч. 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, право, предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

По общему правилу, установленному ст.ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 27 Постановления от 12.12.2023 № 44 для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

В силу разъяснений п. 28 данного Постановления Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Положения ст. 12 ГК РФ предусматривают способы защиты гражданских прав, перечень которых не является исчерпывающим.

Выбор способа защиты своих прав, принадлежит лицу, обратившемуся за судебной защитой.

По общему правилу, судебная защита осуществляется путем применения к правонарушителю материально-правовых и процессуальных мер принудительного характера, и должна приводить к защите и восстановлению нарушенных прав этого лица.

Таким образом, юридическое значение для осуществления судебной защиты, имеет установление факта наличия нарушенного права истца, а также того обстоятельства, приведет ли избранный истцом способ защиты своего права к защите и восстановлению прав истца, и не будет ли при этом допущено нарушений прав иных лиц.

В судебном заседании установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что ФИО6 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (по ? доли) принадлежит квартира № с кадастровым номером №, общей площадью 11,8 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 273,4 кв.м.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дд.мм.гггг., общая площадь дома 1940 года постройки составляла 234,8 кв.м, он был разделен на пять изолированных жилых помещений №). Квартира № площадью 11,8 кв.м состояла из жилой комнаты площадью 11,8 кв.м, холодных коридоров площадью 5,4 кв.м и 7,3 кв.м.

Из технического паспорта на квартиру № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дд.мм.гггг. следует, что указанная квартира находится на двух уровнях: в полуподвале расположены лестница площадью 1,5 кв.м, жилая комната площадью 20,4 кв.м, бойлерная площадью 6 кв. м; на первом этаже – коридор площадью 5,3 кв.м, туалет площадью 1,3 кв.м, жилые комнаты площадью 32,7 кв.м и 11,8 кв.м, ванная площадью 3,2 кв. м, кухня площадью 16,6 кв.м. Общая площадь квартиры увеличилась на 87 кв.м за счет реконструкции и составляет 98,8 кв. м.

Поскольку после возведения пристройки к квартире № жилого дома 

<

адрес> общая площадь данной квартиры, а также многоквартирного дома изменились (увеличились), суд приходит к выводу о том, что собственниками указанной квартиры произведена ее реконструкция.

Данный вывод подтверждается экспертным заключением ООО «Финансы и экспертиза» № от дд.мм.гггг., составленным по результатам проведения назначенной судом строительно-технической экспертизы.

Согласно выписке из ЕГРН, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, имеются следующие жилые помещения: квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №; квартира № с кадастровым номером №, включающая комнаты № (кадастровый №) и № (кадастровый №); квартира № с кадастровым номером №.

Данный дом находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 793 +/- 10 кв.м, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном многоквартирном доме, размер долей пропорционален размеру общей площади принадлежащих им помещений.

Названный земельный участок расположен в зоне общественно-жилой застройки исторического ядра города (Ж4), в границах территории исторического культурного слоя, в заповедной зоне древнего ядра и исторической части Рязани, частично в границах территории, неблагоприятной для строительства (эрозийные долины рек (овраги)).

Таким образом, реконструкция жилого дома произведена ФИО6 и ФИО3. на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений в вышеуказанном доме, и разрешенное использование данного земельного участка допускает размещение на нем многоквартирного дома.

Кроме того, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах исторического поселения регионального значения город Рязань Рязанской области, утвержденного постановлением Правительства Рязанской области от 28.07.2020 № 190, в зоне застройки кварталов исторического центра, в зоне регулирования застройки, установленной Проектом зон охраны памятников истории и культуры Рязани, утвержденным Решением Исполнительного комитета Рязанского областного Совета народных депутатов от 09.10.1986 № 281/17, а также в границах выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой острога и посада Переяславль Рязанский», включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия Рязанской области приказом министерства культуры и туризма Рязанской области от 24.04.2013 № 275.

Таким образом, данный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, установленной в соответствии со ст. 104 ЗК РФ в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия; установленные в данной зоне ограничения использования земельных участков распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ), который направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

При рассмотрении вопроса о соблюдении ФИО6 и ФИО3 при возведении пристройки строительных и градостроительных норм и правил суд руководствуется положениями ГрК РФ и ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ, исходя из того, что жилой дом, в котором расположено принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение, а также земельный участок расположены в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 5.1 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ в границах территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия; на территории достопримечательного места разрешаются работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды; осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия; работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории достопримечательного места и не являющихся объектами культурного наследия; на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.

Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленный объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам (ч. 5 ст. 5.1 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 60 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ, градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ целью государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также защита от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Под сохранением объекта культурного наследия, в силу ч. 1 ст. 40 указанного Федерального закона, понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия.

Предметом охраны достопримечательного места, как было указано выше, являются его градостроительные, геологические, ландшафтные, объемно-пространственные, планировочные, архитектурно-стилистические характеристики, ценные элементы застройки и благоустройства, объекты, представляющие интерес с точки зрения архитектуры, истории, археологии, этнологии и экологии, функциональное назначение и мемориальное значение указанного достопримечательного места.

Между тем, как было установлено судом, вышеуказанный многоквартирный дом в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников культуры и наследия) народов Российской Федерации не значится, не является выявленным объектом культурного наследия, ценным градоформирующим объектом, входящим в предмет охраны исторического поселения регионального значения город Рязань Рязанской области.

В ходе судебного разбирательства дела администрацией г. Рязани не было представлено доказательств того, что в результате произведенной ФИО6 и ФИО3 реконструкции существенно изменился облик застройки г. Рязани как исторического поселения регионального значения, был причинен либо может быть причинен вред объекту культурного (археологического) наследия «Культурный слой острога и посада Переяславль Рязанский».

Кроме того, заслуживают внимания доводы ответной стороны (истцов по встречному иску) о том, что у них отсутствовали сведения о нахождении земельного участка, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, в границах объектов культурного наследия, поскольку абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ установлена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта: предусмотрено, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Так, согласно ч. 7 ст. 3.1 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ, сведения о границах территории объекта культурного наследия, подлежащие включению в акты соответствующих органов охраны объектов культурного наследия, должны содержать графическое описание местоположения границ территории объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Вместе с тем, в имеющихся в деле выписках из ЕГРН сведения об ограничении использования земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, отсутствуют.

В п. 37 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» закреплено, что публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и границах такой зоны считается обеспеченным, если на дату начала создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, расположенном в границах зоны с особыми условиями использования территории, соблюдалось хотя бы одно из следующих условий: сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории внесены в Единый государственный реестр недвижимости; в документах, выданных в отношении земельного участка при его государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на него, отображены сведения о нахождении земельного участка полностью или частично в границах зоны с особыми условиями использования территории; сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории указаны в градостроительном плане земельного участка; решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории и границ такой зоны опубликовано в порядке, установленном для опубликования указанных решений, и границы такой зоны обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации; сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории отображены на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных правил землепользования и застройки или в документации по планировке территории, и границы такой зоны обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации; правообладатель земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, был уведомлен об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны в порядке, установленном в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, помимо опубликования в установленном порядке решений об установлении зон с особыми условиями использования территории и границ таких зон, публичный доступ к сведениям о таких зонах считается обеспеченным, если их границы обозначены на местности.

Доказательств обозначения на местности границ территории выявленного объекта культурного (археологического) наследия «Культурный слой острога и посада Переяславль Рязанский», территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Переяславль-Рязанский и его оборонительные и архитектурные сооружения XII-XIX вв.» в материалы дела не представлено.

Помимо этого, на часть данного земельного участка на основании распоряжения Правительства Рязанской области от 16.08.2022 № 424-р о внесении изменений в распоряжение Правительства Рязанской области от 05.08.2014 № 333-р установлены ограничения (обременения). Вид зоны по документу: Охранная зона № сооружения газопровод низкого давления. Содержание ограничения (обременения): На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Кроме того, данный земельный участок на основании приказа от дд.мм.гггг. №, выданного Московско-Окским бассейновым водным управлением, полностью расположен в границах зоны затопления, подтопления поверхностными водами рек Ока, Павловка, Плетенка, Трубеж, руч. Быстрец (Панферовка) на территории городского округа Рязань и Рыбновского, Рязанского, Спасского районов Рязанской области с реестровым номером № от 06.04.2021, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления; использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

В соответствии со ст. 55.21 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий, или приведения таких объектов капитального строительства в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, закреплены в ст. 55.33 ГрК РФ, в соответствии с которой объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом.

В п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснено, что закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-О от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Судом установлено, что прокуратурой Советского района г. Рязани в адрес администрации г. Рязани вынесено представление от дд.мм.гггг. № об устранении нарушений земельного законодательства, из которого следует, что в ходе проведенной прокуратурой Советского района г. Рязани проверки был выявлен факт возведения к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: 

<

адрес>, пристройки, имеющей признаки самовольной постройки.

По результатам проведенного специалистами МКУ «УДТ города Рязани» осмотра установлено, что собственниками квартиры № ФИО6 и ФИО3 к принадлежащей им квартире самовольно возведена двухэтажная пристройка.

Согласно пояснениям в судебном заседании лиц, участвующих в деле, возведение данной пристройки производилось в 2012-2013 г.г.

С заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства по указанному адресу в администрацию г. Рязани никто из собственников не обращался, соответствующее разрешение не выдавалось.

После выявления вышеуказанной самовольной постройки прокуратурой Советского района г. Рязани и администрацией г. Рязани ФИО3 обратилась в администрацию г. Рязани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельного участке с кадастровым номером №, в ответе на которое от 1 февраля 2023 г. администрация г. Рязани сообщила об отсутствии оснований для выдачи такого разрешения в связи с не предоставлением сведений о согласии на реконструкцию всех правообладателей помещений в многоквартирном доме, а также о соблюдении требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Финансы и экспертиза» № от дд.мм.гггг., в результате проведенного исследования выявлено, что технические характеристики жилого дома 

<

адрес>, в том числе квартиры №, не соответствуют данным технического паспорта на жилой дом по состоянию на дд.мм.гггг. Несоответствие технических характеристик, возникших в результате реконструкции многоквартирного жилого дома, выявлено на уровне полуподвала и на 1 этаже многоквартирного жилого дома и выражается в следующем: на уровне полуподвала: отсутствует крыльцо «а2» площадью 1.7 кв.м на веранде «а» квартиры №; выполнена пристройка к многоквартирному жилому дому, состоящая из помещений: № (площадью 21,3 кв.м), № (площадью 6,2 кв.м), № (площадью 11,8 кв.м); на первом этаже: изменено крыльцо «а5» пристройки с лестницей на 2 этаж; изменены площади помещений квартиры №; выполнена пристройка к квартире №, состоящая из помещений: № (площадью 5,3 кв.м), № (площадью 1,3 кв.м), № (площадью 32,0 кв.м), № (площадью 18,9 кв.м), № (площадью 3,2 кв.м).

Пристройка к квартире № жилого дома 

<

адрес>, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома.

Выявлено соответствие требованиям строительных норм и правил строительных конструкций пристройки к квартире № и несоответствие таким требованиям конструкций многоквартирного жилого дома, а также соответствие параметров микроклимата в помещениях многоквартирного жилого дома с пристройкой к квартире № требованиям санитарно-гигиенических норм и правил (за исключением помещений квартиры № в части несоответствия температуры воздуха).

Многоквартирный жилой дом с пристройкой к квартире № не нарушает требования ст. 39 «Градостроительные регламенты. Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства в части размеров земельных участков, отступов зданий от границ участков и процента застройки. Иные параметры» Правил землепользования и застройки в городе Рязани в части отступов зданий от границ участков и процента застройки, ст.ст. 52, 53 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части применения объемно-планировочных решений и средств, обеспечивающих ограничение распространения пожара за пределы очага, а также устройства эвакуационных путей, удовлетворяющих требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре.

Приведение многоквартирного жилого дома и квартиры № в состояние, соответствующее техническим характеристикам, указанным в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на дд.мм.гггг., предполагает выполнение работ по демонтажу кровли к пристройке квартиры №, деревянного перекрытия 1 этажа пристройки к квартире №, несущих стен и внутренних перегородок пристройки к квартире №, перекрытия между полуподвалом и 1 этажом (монолитных железобетонных плит и деревянных перекрытий) пристройки к квартире №; монолитных железобетонных полов на уровне полуподвала пристройки к квартире №; монолитного железобетонного фундамента пристройки к квартире №, возведению веранды к квартире №.

Экспертом выявлено недопустимое состояние фундамента несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома, перекрытия между 1 и 2 этажами в квартире №, аварийное состояния перекрытия технического подполья в полуподвале, ограниченно работоспособное состояние перекрытия между полуподвалом и 1 этажом, перекрытия между 1 и 2 этажами (кроме перекрытия в квартире №), перекрытия между 2 этажом и чердаком, кровли.

Исходя из изложенного, эксперт пришел к выводу о том, что приведение жилого дома по адресу: 

<

адрес> в состояние, соответствующее техническим характеристикам, указанным в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на дд.мм.гггг., на дату проведения исследования невозможно в связи с угрозой обрушения жилого дома. Проведение демонтажных работ без усиления фундамента и наружных стен, учитывая год постройки, текущее техническое состояние и степень износа строительных конструкций многоквартирного жилого дома, влечет за собой угрозу жизни, здоровью собственников многоквартирного жилого дома и третьих лиц. В случае необходимости проведения демонтажных работ по приведению указанного жилого дома в состояние, соответствующее техническим характеристикам, указанным в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на дд.мм.гггг., необходима предварительная разработка проектной документации, в которой, в обязательном порядке, должно быть отражено: исследование состояния основания и несущих конструкций многоквартирного жилого дома на дату разработки проекта, работы по усилению несущих стен и фундамента многоквартирного жилого дома, по демонтажу пристройки к квартире №, по возведению веранды к квартире № в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на дд.мм.гггг.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО12 экспертное заключение поддержал и пояснил, что фундамент многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, находится в аварийном состоянии, кроме того, имеет место выдавливание бревен из стен. При этом фундамент и стены пристройки к квартире №, возведенной ФИО6 и ФИО3, «охватывают» бревенчатые стены дома, представляя упор для крайних брусьев, повышая устойчивость многоквартирного дома и предотвращая его естественное разрушение.

Кроме того, эксперт указал на недопустимость и нецелесообразность как со строительной, так и с финансовой точки зрения, каких-либо мероприятий по демонтажу возведенной пристройки, поскольку такие работы, ввиду капитальности и прочности ее конструкций, будут связаны с повышенными вибрациями, что создаст риск обрушения многоквартирного дома. Кроме того, для выполнения таких работ требуется составления проекта стоимостью не менее 1-1,5 миллионов рублей, при этом найти организацию, компетентную составить такой проект, проблематично, а стоимость работ по демонтажу будет превышать стоимость составления проекта.

Давая оценку результатам проведенной по делу судебной экспертизы, в совокупности с показаниями эксперта, суд приходит к выводу, что оформление и содержание экспертного заключения в полном объеме отвечает требованиям закона, поскольку содержит подробные описания проведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Выводы вышеуказанной судебной экспертизы не оспорены лицами, участвующими в деле, не находятся в противоречии с иными материалами дела. Квалификация и компетенция эксперта соответствуют задачам экспертного заключения и обеспечивают их достижение на необходимом уровне. Выводы эксперта основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, что соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, экспертное заключение является ясным, полным, объективным, определенным, не имеет противоречий, содержит подробное описание проведенных исследований и сделанных в их результате выводов, заключение дано с учетом всего объема имеющихся в деле доказательств. Основания для сомнений в выводах эксперта ФИО12, имеющего высшее профильное инженерное образование, профессиональную переподготовку в области строительства, соответствующую квалификацию судебного эксперта, необходимые свидетельства, дипломы, удостоверения и сертификаты, длительный стаж экспертной деятельности, у суда отсутствуют.

Исходя из вышеуказанных норм действующего законодательства и руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, суд, обязанный учитывать конституционно-правовой принцип справедливости, разумности и соразмерности избранного истцом способа защиты своего права, который должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов, обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества, являющегося крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, если, помимо несоблюдения требований о получении разрешения на строительство, имеются обстоятельства, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии их необходимой совокупности для применения к ответчикам по первоначальному иску такой крайней меры воздействия как снос возведенной пристройки, не соответствующей характеру и степени допущенных нарушений и не отвечающей принципу соблюдения баланса интересов сторон, поскольку доказательств наличия со стороны ФИО6 и ФИО3 при возведении спорной пристройки иных нарушений, помимо отсутствия разрешения на строительство, а также неустранимости и существенности допущенных нарушений, администрацией г. Рязани в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Так, из материалов дела усматривается, что строительство на земельном участке с кадастровым номером № спорной пристройки допускается, при этом она находится в границах данного земельного участка, градостроительные, строительные, санитарно-гигиенические и противопожарные нормы и правила при ее возведении соблюдены, угрозы жизни и здоровью третьих лиц произведенная реконструкция не представляет. Напротив, снос возведенной пристройки может повлечь такие угрозы и негативные последствия в связи с возможностью обрушения конструкций многоквартирного дома в результате таких мероприятий, что в совокупности с пояснениями эксперта о необходимости несения значительных затрат для произведения работ по демонтажу пристройки и приведения жилого дома в первоначальное состояние свидетельствует о нецелесообразности сноса указанного строения.

С учетом изложенного суд считает, что избранный истцом способ защиты права является несоразмерным последствиям, отраженным в заключении эксперта, которые наступят в результате сноса самовольно возведенной пристройки.

Таким образом, оснований для судебной защиты прав и законных интересов администрации г. Рязани избранным ею способом, судом не установлено.

Принимая во внимание, что требования администрации г. Рязани о взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда в случае удовлетворения иска, являются производными от основного требования – о сносе самовольной постройки, оснований взыскания с ФИО6 и ФИО3 судебной неустойки, также не имеется.

Рассматривая требования встречного искового заявления ФИО6 и ФИО3 к администрации г. Рязани о сохранении квартиры в реконструируемом состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в п. 39 Постановления от 12.12.2023 № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно п. 43 того же Постановления, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (п. 46 указанного Постановления).

Основанием для судебной защиты прав лица, осуществившего возведение самовольной постройки, является установление судом, помимо технических характеристик спорного объекта, и установления прав на использование земельного участка, на котором осуществлена спорная застройка, совершение истцом по такому иску исчерпывающих действий по введению в гражданский оборот спорного строительства, и невозможность этого, по не зависящим от истца причинам.

Между тем, таких обстоятельств в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не было.

Общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок под многоквартирным домом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «в» п. 2 раздела 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, право, предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

В жилищном и градостроительном законодательстве закреплены специальные требования, согласно которым уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а также реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме, сопряженные с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, возможны только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Принятие решений о пользовании общим имуществом, о передаче в пользование имущества в многоквартирном доме, о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые по таким вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Судом установлено, и лицами, участвующими в деле, по существу не оспорено, что при реконструкции многоквартирного дома путем возведения вышеуказанной пристройки к квартире № произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку демонтировано деревянное перекрытие между квартирой № и пространством на уровне, не являющимся жилым помещением, и к этой квартире присоединены указанное пространство, а также часть площади несущих стен жилого дома. Следовательно, такая реконструкция могла быть произведена лишь с согласия всех собственников помещений в этом доме.

Как пояснила суду ФИО3, при возведении спорной пристройки письменное согласие других собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции отсутствовало, однако возражений относительно производимых работ с их стороны не поступало. На общее собрание собственников многоквартирного жилого дома, инициированное ответчиками (истцами) в период рассмотрения настоящего дела, никто не явился.

В период производства по данному делу третье лицо ФИО10, являющийся собственником квартиры № в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, предоставил письменное согласие на реконструкцию объекта капитального строительства - пристройка к квартире № многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтвердив свое согласие в судебном заседании.

Между тем, доказательств наличия согласия иных собственников помещений в указанном многоквартирном доме на произведение реконструкции квартиры № в материалы дела не представлено. Более того, третьи лица ФИО5 и ФИО4 возражали относительно произведенной реконструкции в связи с уменьшением размера общего имущества собственников.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска, не имеется.

Вместе с тем, истцы по встречному иску ФИО6 и ФИО3 в дальнейшем, при условии получения ими согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на произведение реконструкции квартиры №, не лишены права обратиться в суд с новыми требованиями о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании за ними права собственности на реконструированную квартиру, основанными на получении такого согласия.

По требованиям о признании права на самовольную постройку, вопрос о возможности сохранения постройки при наличии указанного согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на произведение реконструкции судом не рассматривался в связи с отсутствием такого согласия.

Таким образом, изложенное не свидетельствует о наличии в рассматриваемом споре правовой неопределенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Рязани (ИНН 

<

***>) к ФИО6 (

<

...>), ФИО3 (

<

...>) о сносе самовольного строения и встречных исковых требований ФИО6, ФИО3 к Администрации г. Рязани о сохранении квартиры в реконструируемом состоянии и признании права собственности на реконструированную квартиру – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 июля 2024 г.

Судья-подпись Я.Н. Важин