Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 11 апреля 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1, 

представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-31/2025 (3а-1210/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Отель-Клуб» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 995,5 кв.м, по почтовому адресу ориентира: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, дом 210, по состоянию на 01.01.2022 равной его рыночной стоимости с учетом уточнений в размере 7 404 529 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком и судебным экспертом, что затрагивает обязанности административного истца в части размера платы за пользование земельным участком, рассчитываемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца, действующая по доверенности, поддержала административные исковые требования с учетом уточнений и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта ООО «Инвест-Центр».

Представитель заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», действующий по доверенности, в судебном заседании разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, указав, что стоимость объекта, определенная в заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости. С заключением повторной и дополнительной экспертизы не согласен по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

Иные участники дела, извещенные в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников дела, Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ – 1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, № в составе здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, площадью 995,5 кв.м, не имеющего правообладателя. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.05.2022 по делу 

<

данные изъяты> с административного истца взыскана сумма неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> за период с 18.07.2017 по 30.06.2021.

21.01.2023 в ЕГРН в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 по состоянию на 01.01.2022 в размере 13130794,33 рублей, применением с 01.01.2023. 

Оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка затрагиваются права и интересы административного истца, как собственника объектов капительного строительства в границах земельного участка, поскольку обязан вносить плату за землю в силу требований Земельного кодекса РФ, рассчитываемой из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 26.03.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 14.03.2024, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 6 861 982 рубля. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», не согласившего с представленным отчетом об оценке, назначена судебная экспертиза определением суда от 22.04.2024, производство которой поручено ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Заключением эксперта № 193/09-2024-Э от 16.09.2024 ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено:

- оценщиком оценочной организации ООО «Независимый кадастровый центр» в отчете об оценке 

<

данные изъяты>1 от 14.03.2024 допущены незначительные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке. Не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение п. 10 ФСО V), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (нарушение п. 22б ФСО № 7).

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022 составляет 12 088 357 рублей. 

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», определением суда от 31.10.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза и определением от 12.03.2025 - дополнительная судебная экспертиза, проведением в ООО «Инвест-Центр». 

Заключениями эксперта ООО «Инвест-Центр» установлено, что оценщиком ФИО3 оценочной организации ООО «Независимый кадастровый центр» в отчете об оценке № 16/01-21/1 от 14.03.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, в том числе допущены нарушения п. 22б ФСО № 7. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022 составляет 7 404 529 рублей.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не согласился с выводами ООО «Инвест–Центр», просили принять в качестве доказательства по делу заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты ООО «Центр оценки и права «Визит» и ООО «Инвест–Центр» при оценке объекта недвижимого имущества руководствовались законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования.

Однако, суд не соглашается с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит» в части выбора объектов-аналогов, приведенные экспертом характеристики, отличаются от источника информации и от характеристик объекта оценки по сегменту рынка (объект-аналог 1) без корректировки, по месту положению вторая линия (по публичной карте на «красной линии») с излишнем применением корректировки на «красную линию» как объект оценки. Площадь объекта-аналога 2 больше, чем его площадь по публичной карте. 

Указанные недостатки заключения эксперта, по мнению суда, являются существенными, при рассмотрении дела устранить которые не представилось возможным в связи с неявкой эксперта в судебное заседание по неизвестным суду причинам. 

В судебном заседании 28.02.2025 эксперт ООО «Инвест–Центр» ФИО4 

с 

из отличного от объекта оценки сегмента рынка без корректировки на вид разрешенного использования

, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что каждое заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Принимая во внимание вышеизложенное, позицию административного истца, незначительное расхождение в определении рыночной стоимости объекта недвижимости по выводам каждой судебной экспертизы, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Инвест-Центр». 

В качестве доказательства по делу судом не принимается представленный административным истцом отчет об оценке, поскольку при использовании сравнительного метода расчета оценщиком использована неполная информация о наличии на рынке объектов-аналогов, в том числе наиболее сопоставимы с объектом оценки, что привело к занижению рыночной стоимости. Тем самым, допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Инвест-Центр».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.03.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Отель-Клуб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 7 404 529 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 26.03.2024.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-31/2025 (3а-1210/2024) в размере 45 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 631901001, счет № 40702810925180000276, 

банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москва, 

БИК 04452541, сч. № 30101810145250000411.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» неизрасходованные денежные средства в размере 5 000 рублей, поступившие на лицевой счет Самарского областного суда по платежному поручению № 273 от 24.05.2024, по следующим реквизитам: 

Получатель платежа: МУФ СО (ГБУ СО «ЦКО» л/с 638.01.011.0)

ИНН: 

<

***>, КПП: 631601001

казначейский счет 03224643360000004200 в Отделении Самара Банка России // УФК по Самарской области г. Самара

Единый казначейский счет: 40102810545370000036

БИК: 013601205

Код восстановления расходов 00000000000000000831

Тип средств 04.01.01

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-31/2025 (3а-1210/2024) в размере 45 000 рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью «Отель-Клуб», по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 631601001, счет № 40702810400120000914

в Самарском филиале Банк «ВБРР» (АО), 

БИК 043601876, кор.сч. № 30101810400000000876

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21.04.2025.

Судья И.А. Щетинкина