Дело № 2-17/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

02 октября 2018 года пос. Эгвекинот 

Иультинский районный суд Чукотского автономного округа в составе: председательствующего судьи Реутовой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Архиповой С.В.,

с участием: старшего помощника прокурора Иультинского района Чукотского АО ФИО1,

представителя истца ФИО2, 

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Эгвекинот гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: , и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО3 о выселении из жилого помещения, в обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: , в котором до настоящего времени проживает ФИО3, в связи с чем она не может въехать в указанную квартиру, просит выселить ответчика из занимаемого жилого помещения.

Впоследствии ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлениям к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру, в обоснование указал, что при оформлении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенным между ним и ФИО4, договорная цена стоимости квартиры была разбита на две части, хотя по устной договоренности покупатели обещали выплатить всю сумму сразу наличностью. Между тем покупатель выплатил ему 50 % стоимости жилья сразу, вторую половину обязался выплатить после получении документов на квартиру. В связи с болезнью его жены сразу выехать с квартиры они не смогли, а поскольку в последующем состояние его жены резко ухудшилось, они решили остаться. После чего он предложил ФИО4 вернуть денежные средства за квартиру и расторгнуть договор купли-продажи, но она отказалась. На основании изложенного, просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделки и признать недействительным зарегистрированное право собственности на квартиру. 

Истец ФИО4 судом уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляла.

Представитель истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, встречный иск ФИО3 не признал и пояснил, что между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . В договоре были прописаны цена и порядок расчета, оговорены условия договора. При подписании договора у ФИО3 выяснялось, имеются ли дополнения к указанному договору, никаких дополнений и заявлений при подписании договора не последовало, все расписались, составили акт приема-передачи квартиры и разошлись. В связи с ухудшением состояния здоровья жены ФИО3, ответчик попросил остаться пожить в квартире до конца декабря. В последующем ответчик отказался съезжать с этой квартиры и выписываться с нее, мотивируя свой отказ неполучением второй половины денежных средств, пояснив, что до погашения всей суммы денег съезжать с квартиры не собирается. Между тем денежные средства в безналичном порядке путем перевода произведены на счет продавца. Согласно выписке из ЕГРН собственником спорной квартиры является ФИО4, однако, поскольку ответчик не освободил квартиру до настоящего времени, они не могут въехать и проживать в ней. Между тем, они занимают служебное жилье, которое администрация района требует освободить, поэтому просят суд принудительно выселить ответчика. Считает, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, применения последствий недействительности сделки и зарегистрированного права собственности на квартиру, не имеется, поскольку условия договора соблюдены, сроки не нарушены, доказательства нарушения сделки, отсутствуют.

Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца о выселении, встречный иск поддержал в полном объеме, указав, что при продаже квартиры, расположенной по адресу: супругами Н-выми оговаривалась сумма стоимости квартиры в размере рублей. При подписании договора купли-продажи он обратил внимание, что в договоре указана заниженная сумма в размере рублей. На его вопрос, почему сумма занижена, покупатели пояснили, чтобы меньше платить налог, в устной форме пообещав выплатить всю сумму в размере рублей сразу наличностью. Он им поверил и согласился подписать договор с указанными в нем условиями. Поскольку состояние здоровья его жены, которая являлась инвалидом, ухудшилось, они не смогли сразу освободить квартиру. Впоследствии он предлагал вернуть деньги обратно истцу и расторгнуть договор, но супруги Н-вы не согласились. В настоящее время его супруга умерла, он продолжает проживать в данной квартире, хочет остаться проживать в ней, другого жилья в не имеет. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по и Чукотскому АО в судебное заседание своего представителя не направило, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в представленном суду отзыве выразили свою позицию относительно требований ФИО5, указав о возможности разрешения вопроса по существу заявленных требований оставить на усмотрения суда. 

Суд на основании части 5 статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца, представителя третьего лица, и, выяснив мнение участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить требования ФИО4, а в удовлетворении исковых требований ФИО6 отказать, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании статей 549,550,554,555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.

В судебном заседании установлено, что жилая квартира, с кадастровым номером , общей площадью кв.м, расположенная по адресу: , Чукотский АО, принадлежала ФИО3 на основании свидетельства о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по и Чукотскому автономному округу от № , о чем в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (л.д. 6-7).

Впоследствии, между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, датированный , согласно которому продавец ФИО3 продал покупателю ФИО4 квартиру, с кадастровым номером , общей площадью кв.м, расположенную по адресу: стоимостью рублей (л.д. 6-7).

Согласно ч. 2 данного договора п.2.2.2 установлен порядок оплаты объекта, в котором указано, что передача денежных средств, в размере 50%, Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора купли-продажи квартиры. Передача второй половины денежных средств (50%) осуществляется с момента получения пакета документов, подтверждающую государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Покупателю. Расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца (л.д.6). 

В тот же день, сторонами договора подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым ФИО3 передал, а ФИО4 приняла квартиру, расположенную по адресу: Чукотский АО, пгт. Эгвекинот, , в соответствии с договором купли-продажи, заключенным в простой письменной форме от , при подписании которого указано, что стороны претензий к качеству квартиры не имеют, квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков либо дефектов, препятствующих ее использованию в целях проживания (л.д. 8).

Денежные средства в размере рублей ФИО4 были переведены ФИО3 в полном объеме согласно договору купли-продажи. Факт перевода ФИО4 и получение ФИО3 денежных средств за квартиру в размере рублей сторонами не оспаривался (л.д.13-14, 25-27). 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 2.1,2.2,2.2.1,2.2.2,2.2.3,2.3 договора купли-продажи квартиры от , следует, что стоимость продаваемой квартиры составляет (шестьсот тысяч) рублей, данная сумма согласно договору в безналичном порядке путем перевода денежных средств уплачена ФИО4 (покупателем) на расчетный счет ФИО3 (продавцу) (л.д.13-14, 25-27).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стороны по договору купли-продажи, подписав указанный договор, согласились с условиями о цене недвижимого имущества в размере (шестьсот тысяч) рублей. 

Опрошенный в судебном заседании свидетель ААМ пояснил, что он находится в дружеских отношениях с ФИО3, знал о том, что ФИО3 продает квартиру ФИО7 в размере рублей. В начале 2018 года ФИО3 рассказал ему о том, что по просьбе покупателя договор купли-продажи заключили на сумму рублей, с целью занижения налога, при оформлении договора убедили ФИО8, что сначала выплачивают рублей, а после вселения отдадут остальную сумму денег. Однако до настоящего времени остаток не отдали. При составлении договора купли-продажи квартиры и подписании условий договора он не присутствовал, с условиями договора не знаком. О стоимости квартиры знает со слов ФИО3

Доводы ФИО3 о том, что договором установлена цена, не соответствующая устной договоренности стоимости квартиры, тем самым нарушены обязательства, не может быть принята судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421, 422, 432 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Статьей 550 ГК РФ установлена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимого имущества, договор продажи недвижимости согласно статье 555 ГК РФ должен предусматривать цену этого имущества. В договоре купли-продажи квартиры, оформленном в письменной форме, ФИО3 и ФИО4 определили ее цену в (шестьсот тысяч) рублей, при заключении которого своими подписями подтвердили соответствие цены, указанной в договоре, реально сложившейся цене на отчуждаемое имущество. Таким образом, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, соответственно он считается заключенным на ту сумму, которую указали стороны в данном договоре. 

Доказательств того, что первоначальная сумма стоимости квартиры была установлена в рублей, при заключении договора сумма занижена, а также доказательств, подтверждающих тот факт, что стороны не пришли к соглашению по определению стоимости недвижимого имущества, передаваемого по указанному договору, ответчиком не предоставлено, несоответствие указанной в договоре цены объекта его договоренной стоимости само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца. Дополнительное соглашение между сторонами не заключалось, расписок не оформлялось.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В силу положений п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 названной нормы закона).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Судом установлено, что в настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО4, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации (л.д.10).

Согласно справке, предоставленной МУП ЖКХ «Иультинское» от , в указанной квартире зарегистрирован ФИО3, года рождения с , вместе с ним была зарегистрирована его жена ЩЛА, года рождения, которая умерла , что подтверждается свидетельством о смерти серии I-ПА № , выданным , актовая запись № (л.д. 64, 166). ФИО3 согласно сведениям нотариуса является единственным наследником (л.д.214).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

По смыслу приведенной правовой нормы, при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка.

В своих требованиях истец просит признать вышеуказанный договор купли – продажи от , его регистрацию недействительными, ссылаясь на состояние здоровья его жены, которая не могла на тот момент самостоятельно передвигаться, не выполнение обязательств в полном объеме по выплате денежных средств за квартиру, а также на то, что супруги Н-вы настаивали на его выселении. В последующем, он предлагал ФИО7 расторгнуть договор, вернуть им денежные средства, поскольку имел желание остаться в этой квартире и не желал её продавать. 

Между тем, в части 4 оспариваемого договора купли-продажи от указано о том, что стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для сторон кабальной сделкой. 

При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что они дееспособны, не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обязательств его заключения.

Таким образом, истец выразил свою волю на совершение сделки по отчуждению квартиры, так как подписал договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Договор купли – продажи от соответствует требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, переход права собственности между сторонами осуществлен, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности покупателя на спорную квартиру.

Таким образом, судом не установлено нарушений каких-либо правовых актов при заключении спорного договора купли-продажи квартиры. Какие-либо другие основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, предусмотренные параграфом 2 главы 9 ГК РФ, отсутствуют.

Ухудшение здоровья жены ФИО3, само по себе не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным ввиду несоответствия требованиям закона. Утверждения ФИО3 о его не желании продавать квартиру, в которой он хочет остаться и проживать, суд признает необоснованным, поскольку его намерение продать квартиру ясно выражено в договоре купли-продажи недвижимого имущества, передаточном акте. На момент заключения договора ФИО3 являлся совершеннолетним дееспособным гражданином, а, следовательно, должен был и мог понимать значение совершаемых им действий.

Утверждения ФИО3 и свидетеля ААМ о наличии договоренности об оплате квартиры в большем размере, чем указано в оспариваемом договоре, не является основанием для удовлетворения требования о признании сделки недействительной, поскольку при заключении сделок граждане самостоятельны в своих действиях и свободны в заключении договора (пункт 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). В письменной форме указанное дополнительное соглашение не заключалось, расписки не составлялись. Согласно части 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

В оспариваемом договоре купли-продажи сторонами согласованы существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон. При заключении договора воля ФИО3 относительно цены была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора.

Доказательств же того, что в момент заключения оспариваемой сделки истец заблуждался о цене сделки, а также подтверждающих тот факт, что стороны не пришли к соглашению по определению стоимости жилого помещения, передаваемого по указанному договору, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, равно как и для признания недействительного права собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: не имеется, в связи с чем встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Судом установлено, что в настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО4, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации (л.д.10).

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Как следует из показаний ФИО2 фактическое не вселение покупателя в квартиру, вызвано объективными обстоятельствами, не связанными с его волей: проживанием в квартире ответчика ФИО3

В соответствии со ст. 35 ч. 1 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом принятия решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки недействительной, суд считает возможным прекратить право пользования ответчика по первоначальному иску ФИО4 спорным жилым помещением, выселить его из жилого помещения по указанному адресу, поскольку он продал квартиру, принял на себя обязательство освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, в связи с чем право пользования им спорным жилым помещением прекращено. Предусмотренные законом основания для сохранения за ФИО3 права пользования спорной квартирой отсутствуют, поскольку в соответствии с действующим законодательством переход права собственности на жилое помещение не предусматривает сохранения права пользования квартирой за бывшим собственником квартиры, специально такое условие в тексте договора сторонами не оговаривалось. Правом бессрочного пользования спорной квартирой он не обладает, соглашение о порядке пользования спорным жилым помещением между сторонами не заключалось, в связи с чем суд считает первоначальные исковые требования о выселении подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. 

При подаче искового заявления истцом ФИО4 уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей. Таким образом, с ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в указанном размере.

Судебные расходы ответчика ФИО3, связанные с уплатой государственной пошлины, возмещению не подлежат, ввиду отказа в удовлетворении судом встречного иска.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ , удовлетворить.

Выселить ФИО3 из по адресу: Чукотский автономный округ .

Взыскать с ФИО3, года рождения, уроженца , проживающего по адресу: Чукотского автономного округа, в пользу ФИО4, года рождения, уроженки , проживающей по адресу: Чукотского автономного округа государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Чукотского автономного округа через Иультинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено .

Судья Н.В. Реутова