Мотивированное 

решение

 изготовлено 25.10.2019 Дело № 3а-278/2019 25OS0000-01-2019-000315-57 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 

17 октября 2019 года город Владивосток 

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Медведевой, 

при секретаре А.В. Гулай,

с участием представителя административного истца В.А. Сливина,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Игнатьева А. В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, установленная названным актом, составляет 5702419,96 рублей.

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324 в размере равной его рыночной стоимости - 3249 600 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года. В обоснование требований указал, что он является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 5702419,96 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке № 194-о/2019, составленном ЗАО «Дальком-аудит» 16.07.2019, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, определением от 30 сентября 2019 года к участию в данном деле в качестве административного ответчика привлечен департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованным лицом – администрация Находкинского городского округа.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном иске. Настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание не явился административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованного лица. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд не располагает сведениями о неявке сторон по уважительным причинам. Ходатайств об отложении судебного разбирательства до начала судебного заседания в адрес суда не поступало. 

Вместе с тем, от представителя департамента земельных и имущественных отношений Приморского края поступил письменный отзыв на иск, в котором просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-П, которое в настоящее время действует и никем не оспорено. 

Одновременно представителем департамента земельных и имущественных отношений Приморского края заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Владивостокского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Данное ходатайство судом разрешено протокольным определением 17 октября 2019 года, с учетом того, что часть 5 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) утратила силу.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон, с участием представителя административного истца.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив доводы представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ФИО1 указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела усматривается, что 13 ноября 2017 года между администрацией Находкинского городского округа («Арендодатель») и ФИО1 («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка №ф17, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1718 кв.м, с кадастровым номером 25:31:010211:10324, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м от ориентира по направлению на юго-восток, адрес ориентира: 

<

адрес>, в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью Договора (пункт 1.1). 

Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования: под строительство гостиничного комплекса (пункт 1.2).

Срок аренды установлен с 24.10.2017 по 23.10.2020 включительно (пункт 1.4). 

Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора участок, Арендатору определяется арендная плата на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определенного настоящим договором, происходит в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд соглашается с доводами административного истца о том, что установленной кадастровой стоимостью земельного участка, затрагиваются его права и законные интересы, как арендатора спорного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю от 22 августа 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324 установлена кадастровая стоимость в размере 5702419,96 рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 01 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований ФИО1 представлен Отчете об оценке №-о/219, составленный оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО2 16 июля 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324, площадью 1718 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство гостиничного комплекса. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет 3249 600 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета об оценке №-о/219 от 16 июля 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы, с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка как административными ответчиками, так и заинтересованным лицом, не заявлялось.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчете об оценке №-о/219 от 16 июля 2019 года, составленный оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО2, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в Находкинском и Владивостокском городских округах, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 69-80 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 5.1 в Отчете следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: вид оцениваемого права, местоположение, тип района города, транспортная доступность, наличие коммуникаций на участке (стр. 74-75 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно: корректировка «дата продажи/предложения» (срок экспозиции), корректировка «условия продажи» (скидка на торг), корректировка «условия финансирования» (варианты расчета), корректировка «вид оцениваемого права» (собственность/аренда), корректировка «назначение участка» (вид разрешенного использования), корректировка «местоположение участка» (зональность территории), а также корректировки на наличие коммуникаций на участке, его размер, что отражено в таблице 5.2 Отчета (стр. 78-80).

В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 81-92 Отчета).

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в Приложении 7 к Отчету имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (стр. 98-99 Отчета).

Также имеются Приложения к разделам Отчета, содержащие копии материалов и распечаток, использованных оценщиком, скриншоты объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 102-118 Отчета).

Поскольку Отчет об оценке №-о/219 от 16 июля 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его допустимым доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324 равной его рыночной стоимости в размере 3249600 рублей.

Довод представителя департамента земельных и имущественных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» в настоящее время никем не оспорено, в связи с чем требования административного истца не подлежат удовлетворению, суд признает несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Право арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, прямо предусмотрено законом. Данное право и было реализовано административным истцом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:10324, площадью 1718 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство гостиничного комплекса. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 13 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной её рыночной стоимости в размере 3249600 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления считать – 26 августа 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева