Судья Суханова Е.Н. № 2-9603/2025

УИД 35RS0010-01-2025-009433-27

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от

№ 33-1317/2026

г. Вологда

31 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Марковой М.В.,

судей Вершининой О.Ю., Дечкиной Е.И.,

при секретаре Рябининой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» о понуждении исполнить обязательства и взыскании суммы неустойки

по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» ФИО2 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Марковой М.В., объяснения представителя ООО Строительная компания «XXI ВЕК» адвоката ФИО7, судебная коллегия

установила:

ссылаясь на нарушение продавцом установленного договором срока введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю, ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» (далее - ООО Строительная компания «XXI ВЕК») о возложении обязанности передать в собственность по предварительному договору купли-продажи от 20 января 2021 года квартиру №..., общей площадью - 36,33 кв.м, этаж расположения - 4, количество комнат - 1, жилая площадь - 9,02 кв.м, площадь кухни - 14,87 кв.м; взыскании неустойки в связи с нарушением предусмотренного договором срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в размере 702 408 рублей и срока передачи квартиры размере 702 408 рублей; расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 780 рублей 83 копеек.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 16 октября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

На ООО Строительная компания «XXI ВЕК» возложена обязанность передать в собственность ФИО1 квартиру по предварительному договору купли-продажи квартиры от 20 января 2021 года, заключенному между ООО Строительная компания «XXI ВЕК» и ФИО1 со следующими характеристиками объекта: № квартиры по проекту – №..., общая площадь - 36,33 кв.м, этаж расположения - 4, количество комнат – 1, жилая площадь - 9,02 кв.м, площадь кухни - 14,87 кв.м.

С ООО Строительная компания «XXI ВЕК» в пользу ФИО1 взыскана неустойка в связи с нарушением предусмотренного предварительного договором купли-продажи квартиры от 20 января 2021 года срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в размере 702 408 рублей; неустойка в связи с нарушением предусмотренного предварительным договором купли-продажи квартиры от 20 января 2021 года срока передачи квартиры размере 702 408 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 702 408 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 780 рублей 83 копейки.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ООО Строительная компания «XXI ВЕК» ФИО2, ФИО7, ссылаясь на отсутствие у продавца недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю, выражая несогласие с размером взысканных сумм неустойки и штрафа, полагая их завышенными, просят решение суда отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО Строительная компания «XXI ВЕК» ФИО7 доводы апелляционной жалобы поддержала, пояснила, что 05 февраля 2026 года многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию; объект передачи - квартира №... с характеристиками, указанными в договоре не существует, право собственности на объекты недвижимости не зарегистрированы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, возражениях, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20 января 2021 года между ФИО1 и ООО «XXI ВЕК» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д.8-9).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.6 договора в срок до 31 августа 2021 года стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого помещения - «Квартира», имеющего следующие проектные характеристики: № квартиры по проекту - №..., общая площадь - 36,33 кв.м, этаж расположения - 4, количество комнат - 1, жилая площадь - 9,02 кв.м, площадь кухни - 14,87 кв.м, стоимость объекта - 1 598 000 рублей; проектный адрес квартиры: 

<

адрес>, многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №...

Согласно пунктам 1.4, 1.5, 2.1 договора многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию и квартира передана покупателю не позднее 31 августа 2021 года.

Пунктами 2.2, 2.3. договора предусмотрено, что покупатель обязуется уплатить продавцу денежные средства в сумме 1 598 000 рублей; цена является окончательной и изменению не подлежит.

В случае нарушения продавцом срока введения многоквартирного дома в эксплуатацию, указанного в пункте 1.4 договора, и срока передачи квартиры, указанного в пункте 1.5 договора, продавец уплачивает покупателю неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки (пункт 3.4 и 3.5 договора).

Истец в полном объеме исполнил обязательства по договору, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 20 января 2021 года №... - 1 250 000 рублей, от 26 января 2021 года №... - 100 000 рублей, от 04 марта 2021 года №... - 248 000 рублей (л.д.10).

В установленный срок - до 31 августа 2021 года основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, квартира не передана.

Истцом ко взысканию заявлена неустойка за нарушение срока введения многоквартирного дома в эксплуатацию и за нарушение срока передачи квартиры покупателю (с учетом действия моратория на ее начисление) за период с 01 сентября 2021 года по 28 марта 2022 года (208 дней), с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года (264 дня) и с 01 января 2025 года по 06 июня 2025 года (156 дней) в размере по 702 408 рублей 80 копеек.

Ответчик, полагая размер неустойки несоразмерным наступившим последствиям, ссылался на действие в период неисполнения обязательств моратория в части начисления неустоек и иных штрафных санкций и положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.33), но контррасчета, либо доказательств исключительности обстоятельств для снижения неустойки не представил.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 330, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, 13, 23.1 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из того, что заключенный между сторонами договор является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, по которому истцом обязательства по оплате исполнены, а продавцом нарушены сроки введения многоквартирного дома в эксплуатацию и обязанность по передаче объекта недвижимости, пришел к выводу о наличии у истца права требования передачи квартиры в собственность и права на взыскание неустойки за допущенные нарушения, а также штрафа.

Определяя ко взысканию неустойку за нарушение сроков введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры в размере по 702 408 рублей, суд первой инстанции проверил представленный истцом расчет и признал его верным с учетом периодов действия моратория с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года и с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года.

Поскольку ответчиком не было представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд не усмотрел оснований для снижения неустойки и штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований не согласиться с выводом суда первой инстанций об удовлетворении исковых требований у судебной коллегии не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно возложил обязанность по передаче в собственность квартиры, оставив без внимания то обстоятельство, что объект передачи в введенном после решения суда в эксплуатацию жилом доме не существует, на праве собственности ООО Строительная компания «XXI ВЕК» не принадлежит, подлежит отклонению.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, в силу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они, обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продажи будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Вместе с тем, согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона о долевом участии в строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Положениями части 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Применив положения законодательства, регулирующего спорные отношения, проанализировав установленные по делу обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия исходит из того, что существо сделки, фактически сложившиеся отношения сторон, свидетельствуют о заключении между ними договора участия в долевом строительстве.

Поскольку из системного толкования положений части 1 и 4 статьи 4, части 2 статьи 12 Закона о долевом участии в строительстве, а также положений договора от 20 января 2021 года можно установить, что первичным обязательством считается оплата участником цены договора, а встречным обязательством-передача застройщиком объекта недвижимости; учитывая, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в то время как ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору, фактически построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости до настоящего времени участнику строительства не передан, довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по передаче объекта строительства подлежит отклонению.

При этом, судебная коллегия отмечает, то обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Законе о долевом участии в строительстве требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов.

В связи с необходимостью установления технических характеристик жилого помещения, в целях проверки доводов апелляционной жалобы, в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией принят и исследован в качестве нового доказательства, представленный стороной ответчика технический план от 20 ноября 2023 года, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания и образования помещений в нем и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №... от 05 февраля 2026 года.

Согласно техническому плану общая площадь квартиры №... - 38,7 кв.м, этаж расположения - 4, количество комнат - 1, жилая площадь - 9,1 кв.м, площадь кухни -17,9 кв.м, в связи с чем решение суда в части указания характеристик, подлежащего передаче жилого помещения подлежит изменению.

Далее, согласно статье 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Так, пунктом 3.4 и 3.5 договора от 20 января 2021 года стороны предусмотрели ответственность застройщика за нарушение срока введения многоквартирного дома в эксплуатацию, указанного в пункте 1.4 договора, и срока передачи квартиры, указанной в пункте 1.5 договора, в виде неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Аналогичная мера ответственности установлена пунктом 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, согласно которой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки составляет 1 404 817 рублей 60 копеек, исходя из: 1 598 000 рублей - цена договора; 21% - размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату подачи иска, 628 дней - период просрочки исполнения обязательства: с 01 сентября 2021 года по 28 марта 2022 года (208 дней), с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года (264 дня) и с 01 января 2025 года по 06 июня 2025 года (156 дней), с учетом моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479, исключавшим, период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, из периода начисления неустойки и моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, исключившим, период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года, из периода начисления неустойки.

Расчет ответчиком контррасчет неустойки не представлен.

Вместе с тем, согласно произведенному судебной коллегией расчету общий размер неустойки составит 842 891 рубль 74 копейки (210 509 рублей 87 копеек (01 сентября 2021 года по 28 марта 2022 года)+210 936 рублей (01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года) х2 (пункт 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве), где: 1 598 000-цена договора; 9,5% - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 25 февраля 2022 года, 7,5% по состоянию на 01 июля 2023 года; 208 дней - период просрочки с 01 сентября 2021 года по 28 марта 2022 года, 264 дня-период просрочки с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года, с учетом моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479, исключавшим период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, из периода начисления неустойки и постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 925 от 19 июня 2025 года), исключавшим период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, из периода начисления неустойки.

Поскольку по смыслу статьи 332 Гражданского Кодекса Российской Федерации, размер договорной неустойки не может быть меньше неустойки предусмотренной законом, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, предусмотренной законом, судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, начисленной в соответствии с пунктом 3.4 и 3 5 договора от 20 января 2021 года, законным и обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства понимается установление судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершения им правонарушения.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные положения предусмотрены также абзацем вторым пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в котором указано, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Из приведенных правовых норм следует, что неустойка и штраф, подлежащие взысканию с застройщика, по своей правовой природе являются мерами гражданской правовой ответственности и направлены на восстановление нарушенных имущественных прав гражданина - участника долевого строительства, а не на получение им необоснованной выгоды.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию, последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд – обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении заявления.

Ответчиком не приведено мотивированных доводов, по которым уменьшение размера финансовых санкций является допустимым, и не указано, в чем заключается несоразмерность размера неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательств.

Каких-либо уважительных причин, препятствовавших ответчику добровольно исполнить в досудебном порядке требования потребителя о выплате неустойки, ответчиком не указано и соответствующих доказательств не представлено, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для снижения размера неустойки.

Все приведенные ответчиком обстоятельства не являются основанием для снижения размера неустойки, а доводы апеллянта о наличии обстоятельств, затрудняющих введение дома в эксплуатацию, не имеют правового значения, поскольку неблагоприятные последствия деятельности ответчика, который не смог в должной мере оценить свои коммерческие риски, не должны повлечь неблагоприятные последствия для истца. Обязанность оценить возможность соблюдения условий договора, просчитать возможные риски лежит на застройщике, как на профессиональном участнике правоотношений данной категории.

Приведенные ответчиком обстоятельства являются элементом хозяйственного риска застройщика и не могут рассматриваться как исключительные обстоятельства, влекущие освобождение его от ответственности.

Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, принимая во внимание длительность просрочки исполнения обязательства, судебная коллегия полагает, что взысканные суммы неустоек соответствует требованиям разумности, соразмерности взыскания и соблюдают баланс интересов сторон, выполняя как роль компенсации для истца, так и роль санкции для застройщика, для недопущения в последующей деятельности подобных нарушений.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы о несогласии с размером взысканного судом первой инстанции штрафа заслуживают внимания.

Разрешая вопрос о размере штрафа, суд первой инстанции, руководствовался положениями пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», оставив без внимания положениями статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ, статьи 2 Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии со статьей статье 2 Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения названного федерального закона применяются при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего закона.

В силу статьи 3 Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2024 года.

Поскольку размер штрафа определяется и взыскивается судом независимо от того, заявлены ли такие требования, а в соответствии с положениями Федерального закона от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», он применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего закона, взысканию подлежал штраф в размере 5% от взысканной судом суммы.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в части уменьшения размера взыскания неустойки за нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи квартиры с 1 404 816 рублей до 842 891 рубля 74 копеек, штрафа с 702 408 рублей 80 копеек до 42 144 рублей 59 копеек,

В связи с изменением решения в части размера взысканных неустоек, изменению подлежит размер государственной пошлины, подлежащий взысканию в пользу истца, с 3780 рублей 83 копеек до 2 268 рублей 50 копеек.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 2227 от 30 декабря 2025 года) судебная коллегия полагает предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2026 года включительно.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 октября 2025 года изменить в части характеристик жилого помещения, подлежащего передаче в собственность ФИО1, размера взыскания неустойки, штрафа, расходов по оплате государственной пошлины.

Изложить абзацы 1, 2, 3 резолютивной части решения Вологодского городского суда Вологодской области от 16 октября 2025 года в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» (ИНН №..., ОГРН №...) обязанность передать в собственность ФИО1 (паспорт №...) квартиру по предварительному договору купли-продажи от 20 января 2021 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» и ФИО1, со следующими характеристиками объекта: квартира №..., общей площадью – 38,7 кв.м, этаж расположения - 4, количество комнат – 1, жилая площадь - 9,1 кв.м, площадь кухни – 17,9 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» (ИНН №..., ОГРН №...) в пользу ФИО1 (паспорт №...) неустойку в размере 842 891 рубля 74 копеек, штраф в размере 42 144 рублей 59 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 268 рублей 50 копеек».

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки, штрафа до 31 декабря 2026 года включительно.

В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «XXI ВЕК» ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Маркова

Судьи: О.Ю. Вершинина

Е.И.Дечкина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 апреля 2026 года.