Дело № 2-10/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

04 февраля 2020 года

город Белебей 

Республика Башкортостан 

Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Савиной О.В.,

при секретаре Каримовой Э.З.,

с участием истицы ФИО1 и ее представителей: адвоката Варенцовой Л.В., представившей удостоверение и ордер № № от 12.09.2019 года, и ФИО2, действующего на основании доверенности от 26.02.2016 года (выдана сроком на пять лет),

представителей ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Соседдушка» ФИО3, ФИО4, действующих по доверенностям от 13.09.2019 года (выдана сроком на один год), ФИО5, действующей от 04.02.2019 года (выдана сроком на один год), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Соседдушка» о взыскании задолженности по аренде нежилого помещения,

и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Соседдушка» к ФИО1 о признании договора аренды недействительным (ничтожным),

установил:

ФИО6 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением. 

Просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения № № от 20.11.2017 года и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Соседдушка» (далее по тексту - ООО «Соседдушка») в свою пользу сумму задолженности по арендной плате в размере 156000 рублей за период с 20.12.2018 года по 20.05.2019 года; судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4320 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 25000 рублей. 

В обоснование заявленных требований указала о том, что 20.11.2017 года между ней и ООО «Соседдушка» был заключен договор аренды нежилого помещения под № №, который удостоверен нотариусом нотариального округа город Белебей и Белебеевский район Республики Башкортостан, запись в реестре под № № от 17.11.2017 года. Нежилое помещении по адресу: 

<

адрес> принадлежит ей на основании решения Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 06.11.2013 года. Ответчик обязанность по внесению платы по договору аренды нарушает, своевременно не оплачивает. С 20.03.2019 года выплата арендной платы прекращена. Размер арендной платы составляет 15000 рублей в месяц. Сумма задолженности за период с 20.12.2017 года по 20.05.2019 года составляет 156000 рублей. 05.06.2019 года ответчику была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, что не было исполнено. Считает подлежащим взысканию проценты в порядке, предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 20.12.2017 года по 11.07.2019 года в сумме 59088,44 рублей. 

В последующем ФИО1 исковые требования увеличила и при вышеизложенных обстоятельствах просила взыскать с ООО «Соседдушка» задолженность по арендной плате за период с 20.12.2018 года по 20.08.2019 года в размере 201000 рублей и проценты за период с 20.12.2017 года по 12.09.2019 года в размере 81311,69 рублей. 

Определением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 16.10.2019 года исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Соседдушка» в части расторжения договора аренды нежилого помещения оставлены без рассмотрения. Данное определение сторонами не обжаловано. Вступило в законную силу. 

Общество с ограниченной ответственностью «Соседдушка» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором, уточнив исковые требования, просило признать договор аренды № № от 17.11.2017 года, заключенный с ФИО1 недействительным (ничтожным). 

В обоснование заявленных требований указано о том, что право передачи имущества в аренду принадлежит собственнику. При этом, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. На момент заключения договора аренды ФИО1 не было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество по адресу: 

<

адрес> Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 05.03.2013 года ФИО1 отказано в признании права собственности. Право собственности на помещение зарегистрировано за ФИО7 07.10.2011 года. На момент заключения договора аренды ФИО1 не имела права распоряжения недвижимым имуществом. 

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представители Варенцова Л.В. и ФИО2 уточненные исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям. На удовлетворении уточненных требований настаивали. Просили отказать в удовлетворении встречных исковых требований. 

Представители истицы Варенцова Л.В. и ФИО2 суду пояснили о том, что ФИО1 является законным владельцев недвижимого имущества, то есть является собственником помещения, а потому обладала правом его передачи в аренду ООО «Соседдушка». При этом законное владение истицей нежилого помещения установлено судебным решением.

Представитель истицы Варенцова Л.В. также добавила, что сделка была удостоверена у нотариуса, о чем имеется отметка на договоре аренды, что свидетельствует о ее законности. 

Истица ФИО1 добавила, что при заключении договора аренды с ООО «Соседдушка», в лице руководителя ФИО4, последняя была поставлена в известность о том, что право собственности на объект не зарегистрировано. Первые два месяца арендная плата по договоренности составляла 10000 рублей, а в последующем - в соответствии с условиями договора. Условия договора по арендной плате были нарушены. 

Представители ответчика ООО «Соседдушка» ФИО4, ФИО3, ФИО5 просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО6 На удовлетворении заявленного уточненного встречного иска настаивали по изложенным в нем основаниям. Согласилась с датами внесения арендной платы ФИО1, указанными в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО4 суду пояснила о том, что при заключении договора аренды ФИО1 сообщила ей о том, что правоустанавливающие документы, подтверждающие ее право собственности, будут готовы в течение двух месяцев и представлены ей. В связи с этим договорились, что арендная плата до оформления документов будет составлять 10000 рублей в месяц. На сегодняшний день правоустанавливающие документы ФИО1 ей не представлены. Договор аренды у нотариуса не удостоверялся, а заверялась лишь копия договора аренды. О том, что у ФИО1 с 2013 года по настоящее время продолжаются судебные споры по данному имуществу, узнала только в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела. В декабре 2019 года к ней обратилась собственник ФИО7 и потребовала от нее в устном порядке арендную плату. Ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на помещение, они с ФИО1 не могли заключить договор, который бы в последующем был зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре. Отсутствие зарегистрированного договора аренды препятствовало ей в оформлении лицензии на торговлю алкогольной продукцией. 

Представитель ответчика ФИО5 добавила, поскольку договор аренды является ничтожной сделкой по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, то и оснований для взыскания арендной платы не имеется. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании добавил, что расчет арендной платы и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является не верным.

Третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищно-коммунальный сервис города Белебея», третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Башкортостан извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного заседания, не явились, заявив ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие своих представителей. 

Третье лицо Белебеевский межрайонный отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного заседания, не явились. О причинах неявки не сообщили. 

Третьему лицу ФИО7 направлено судебное извещение о месте и времени судебного заседания. Конверт возвращен с отметкой об истечении срока хранения. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) гражданское дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц. 

Информация о месте и времени судебного заседания своевременно размещена на интернет-сайте Белебеевского городского суда Республики Башкортостан. 

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснила о том, что при ней несколько раз ФИО4 передавала ФИО1 арендную плату в размере 10000 рублей в месяц. Условия сделки не знает. ФИО4 желала торговать алкогольной продукцией. 

Свидетель ФИО9 суду пояснила о том, что наблюдала, как ФИО4 передавала ФИО1 арендную плату в размере 10000 рублей и интересовалась о том, когда будут готовы документы на помещение, на что ФИО1 отвечала ей, что в течение двух недель. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав свидетелей, изучив материальны дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему. 

Частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (подпункт 1 пункта 1 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

Согласно части 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В силу ст. 608 ГЕК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебном заседании установлено, что 20.11.2017 года между ООО «Соседдушка», в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 заключен договор арены помещения. В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель (ФИО1) обязуется передать арендатору (ООО «Соседдушка») находящееся у нее в собственности нежилое помещение общей площадью 58,9 кв.м по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 1.2 договора установлено, что арендная плата составляет 15000 рублей в месяц. Срок действия договора в соответствии с п. 1.3: с 20.11.2017 года по 19.11.2018 года. Там же установлено, что если за 10 дней до момента окончания действия договора ни одна из сторон не заявит письменное желание о его расторжении, действие договора считается продленным на следующий финансовый год. Вступает в силу договор в соответствии с п. 1.4 договора с момента его подписания. 

В судебном заседании сторонами также не оспаривался тот факт, что ООО «Соседдушка» нарушены обязательства по оплате арендной платы. Как пояснили ФИО1 и представители ответчика ООО «Соседдушка» ФИО4, произведена следующая оплата: 24.12.2017 года - 10000 рублей, 22.01.2018 года - 10000 рублей; 20.04.2018 года - 10000 рублей; 22.05.2018 года - 10000 рублей; 06.07.2018 года - 10000 рублей; 20.08.2018 года 20000 рублей; 01.10.2018 года - 10000 рублей; 12.11.2018 года - 10000 рублей; 30.12.2018 года - 6000 рублей; 18.02.2019 года - 8000 рублей.

Не отрицая факт использования нежилого помещения по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела, представитель ответчика ООО «Соседдушка» ФИО4 - оспаривает сделку, заключенную 20.11.2017 года с ФИО1

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

В п. 1.5 договора аренды указано о том, что здание принадлежит арендодателю ФИО1 на основании «решения Верховного Суда Республики Башкортостан № 33-5164/14 от 15.04.2014 года».

Согласно сведениям, представленным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан право собственности на оспариваемое жилое помещение зарегистрировано за ФИО7 с 07.10.2011 года.

В соответствии с частью второй статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как было установлено вступившими в законную силу судебным актом, в частности: апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2014 года на основании договора купли-продажи и от 23.03.2012 года ООО «Флагман» приобрело у ФИО7 в собственность помещение по адресу: 

<

...>. 

Согласно акту приема-передачи от 23.03.2012 года ФИО7 передала, а ООО «Флагман» приняло в собственность указанное помещение, при этом ФИО7 получила в собственность денежные средства за помещение в сумме 1180000 рублей.

12.10.2012 года между ООО «Флагман» и ФИО1 заключен договора уступки прав требования, по условиям которого ООО «Флагман» передал, а ФИО1 приняла на себя право требования по договору купли-продажи спорного нежилого помещения и договору купли-продажи торгового оборудования от 23.03.2012 года. 

На основании акта приема-передачи от 12.10.2012 года ООО «Флагман» передало, а ФИО1 приняла указанное нежилое помещение, в ответ ФИО1 передала, а ООО «Флагман» приняло денежные средства в сумме 1300000 рублей в счет оплаты по договору уступки-права требования. ООО «Флагман» переданы ФИО1 оригиналы договора купли-продажи от 23.03.2012 года, технический паспорт на объект, право владения и пользования нежилым помещением. 

В рамках возбужденных исполнительных производств постановлениями судебных приставов-исполнителей Белебеевского МО СП УФССП по РБ от 18.04.2012 года, 06.09.2012 года, 19.11.2015 года, 20.07.2016 года, 17.03.2016 года, 06.05.2016 года, 16.03.2019 года наложены запреты на регистрационные действия в отношении вышеуказанного имущества. По состоянию на момент рассмотрения настоящего спора запреты не сняты. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Кодексом и действующего на момент регистрации права собственности ФИО7 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав.

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет права на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. Покупатель вправе, в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Законное владение ФИО1 спорным имуществом с момента подписания акта приема-передачи от 12.10.2012 года установлено и апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2014 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

То есть продавец, "де-юре" оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но "де-факто" не обладает возможностью реализовать свое право.

При этом, в силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. В частности: статьи 301-305 ГК РФ предусматривают истребование имущества от добросовестного приобретателя; расчеты при возврате имущества из незаконного владения, защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Вместе с тем, заключение договора аренды по своей природе является сделкой по распоряжению указанным в договоре имуществом. А именно: нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>. Но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, не будучи собственником, а только законным владельцем, не вправе распоряжаться имуществом, а вправе лишь, как владелец имущества, защищать свои интересы в суде на основании положений статей 304 и 305 ГК РФ. 

Таким образом, ФИО1, не будучи собственником недвижимого имущества, а лишь законным владельцем, не вправе была заключать с ООО «Соседдушка» оспариваемый договор аренды. Тем более, что Апелляционное определение Верховного суда от 15.04.2014 года, на которое арендодатель ФИО1 сослалась, как на документ подтверждающий право собственности, таковое право не установил. В указанном судебном акте, вопреки доводам представителей истицы ФИО2 и Варенцовой Л.В., лишь признано законное владение ФИО1 недвижимым имуществом, что не свидетельствует о наличии у ФИО1 как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время, права собственности. 

Поскольку ФИО1 не вправе была передавать имущество в аренду в силу того, что не являлась собственником помещения, то и заявленное ею требование о взыскании арендной платы, а также вытекающих их этого требования о взыскании процентов в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ, и судебных расходов, не подлежат удовлетворению. 

При этом, ФИО1 не лишена, как законный владелец имущества, защищать свои интересы в суде на основании положений статей 304 и 305 ГК РФ. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 84 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды заключен в нарушение требований гражданского законодательства, то он является недействительным. Тем самым, требования ООО «Соседдушка» подлежат удовлетворению. 

Доводы представителя истицы ФИО1 о том, что договор аренды удостоверен нотариусом, подлежат отклонению, поскольку соответствующей удостоверительной надписи договор не содержит, а имеющийся штамп нотариуса нотариального округа город Белебей и Белебеевский район ФИО10 свидетельствует только о том, что данным нотариусом была удостоверена копия договора аренды. Данное обстоятельство также подтверждается ответом нотариуса ФИО10 от 09.12.2019 года под № 1024. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Соседдушка» о взыскании задолженности по аренде нежилого помещения - отказать. 

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Соседдушка» к ФИО1 о признании договора аренды недействительным (ничтожным) – удовлетворить. 

Признать договор аренды под № № от 20.11.2017 года, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью недействительным в силу ничтожности. 

Разъяснить о том, что мотивированное решение будет изготовлено в срок до 10 февраля 2020 года включительно. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Белебеевского городского суда

Республики Башкортостан Савина О.В.