(марка обезличена)

Дело № 2-2357/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород (дата)

Советский районный суд г. Нижний Новгород в составе: 

председательствующего судьи Телковой Е.И., 

при секретаре Сливницыной А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ - НН» о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, просит суд признать жилые ..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц ...) расположенном по адресу (строительный): ..., ..., рядом с домами №..., №... по ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале улиц Тимирязева, 1-я,2-я Оранжерейные, рядом с домами №...,11 по ... - объектом незавершенного строительства; признать за ФИО1 (дата) года рождения, пол - женский, место рождения - ..., паспорт: №..., выдан (дата). УВД ..., код подразделения №..., состоящей на регистрационном учете по месту жительства по адресу: ..., общ., ..., право собственности на 6483/4231031 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №...(по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц Пушкина-Тимирязева), расположенном по адресу (строительный): ..., ..., рядом с домами №..., №... по ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале улиц ... по ... в виде жилого помещения номер (квартиры) 62, расположенное на 16 этаже, общая площадь 62,80 м2, общая площадь с летними 64,83 м2, расположенное в жилом ... (по генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сообщила о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" в судебное заседание не явился, сообщил о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие, ответчик извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв на иск, в котором указал следующее. 

Строительство жилых домов №..., №... (по генплану) осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство № №..., выданное Администрацией г.Н.Новгорода (дата) Срок действия продлен до (дата).

В настоящее время ответчик - застройщик ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» не может окончить строительство жилого объекта по причине отсутствия денежных средств.

Окончание строительства жилых домов возможно только при помощи мер государственной поддержки в соответствии с Законом Нижегородской области от 01.10.2015 №144-3 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области» (далее - Закон № 144-3).

Признание в судебном порядке и регистрация участником долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного жилищного строительства является основным требованием по Закону №144-3 от 01.10.2015 для предоставления мер государственной поддержки на завершение строительства «проблемных» жилых домов.

В отношении Группы Компаний «Квартстрой», в состав которых входит застройщик многоквартирных домов ЖК «Квартал Европейский» ООО «КВАРЬСТРОЙ-НН» возбуждены уголовные дела (дата) и (дата), которые соединены в одном производстве с уголовным делом №..., предварительное следствие было поручено следственной группе под руководством следователя по ОВД СЧ ГСУ ГУ МВД России по Нижегородской области подполковника юстиции С.А.С..

В результате проведенных следственных действий вся документация, информационные носители, в том числе вся документация в отношении проблемных домов была изъята в ходе выемки.

Истцом для подтверждения расчета доли ответчику направлены копия письма от (дата) № №... депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва ФИО3 и приложенных к нему документов.

Расчет доли истцом произведен на основании положительного заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата) №....

Расчет доли истца произведен по правилам ст. ст. 36, 37 ЖК РФ исходя из общей площади помещений всех собственников в доме, без учета площади помещений, входящих в состав общего домового имущества.

... жилого ... составляет 25261,43 кв.м., в том числе: общая площадь квартир: 7328,24 кв.м., общая площадь административно торговых помещений: 6064,08 кв.м., подземных автостоянок: 9414,06 кв.м.

Таким образом, общая площадь возводимых помещений в жилом ..., без учета общего домового имущества соответствует 22806,38 кв.м.

... жилого ... составляет 21830,06 кв.м., в том числе: общая площадь квартир: 7425,14 кв.м., общая площадь административно - торговых помещений: 5359,07 кв.м., подземных автостоянок: 6719,43 кв.м.

Таким образом, общая площадь возводимых помещений без учета общего домового имущества соответствует 19503,93 кв.м.

А в совокупности общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №..., без учета общего домового равна 42310,31 кв.м.

Как следует из пояснений истца, Министерством строительства Нижегородской области дано разъяснение, что незавершенные строительством объекты долевого строительства ... №... являются единым комплексом, поэтому разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов это способ приобретения права частной собственности, которая в силу части 1 статьи 35 Конституции охраняется законом.

Данные выводы поддержаны Верховным Судом Российской Федерации: Определение от 14 декабря 2010 г. по делу №4-В 10-34, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Определение от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10.

В связи с чем ответчик считает, что исковое заявление истца о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №...(по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц ...) расположенном по адресу (строительный): ..., ..., рядом с домами №..., №... по ...) подлежит удовлетворению судом в полном объеме.

Третье лицо по делу ООО УК «Квартстрой» о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в суд не направило, о причинах неявки суду не сообщило, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Судом установлено, что ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" является собственником земельного участка площадью 6551 кв.м. кадастровый №... по адресу ..., в квартале ... и ..., рядом с домами №...,... по ....

(дата) администрацией ... застройщику ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" выдано разрешение на строительство жилых домов №... и №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, расположенных по адресу ..., в квартале ... и ..., рядом с домами №...,... по ....

ООО "КВАРТСТРОЙ - НН" как застройщик заключил договоры долевого участия в строительстве в отношении жилых, административно-торговых помещений и помещений подземной автостоянки жилых домов №... и №... (по генплану). 

Как следует из материалов дела, (дата) между ООО «КВАРТСТРОЙ - НН», ответчиком по делу, и ООО «Управляющая компания «КВАРТСТРОЙ» заключен договор №... участия в долевом строительстве (далее ДДУ).

Между ФИО1, истцом по делу, и ООО «УК «КВАРТСТРОЙ», третьим лицом по делу, (дата) заключен договор уступки права требования №...-Т-1, в соответствии с условиями которого ФИО1 передано право требования к ООО «КВАРТСТРОЙ - НН», вытекающее из договора долевого участия в строительстве №..., заключенного между ООО «КВАРТСТРОЙ - НН» и ООО «УК «КВАРТСТРОЙ» от (дата) и включающее в себя: право требования на передачу и оформление в собственность жилого помещения (квартиры) №..., этаж 16, общая площадь 62,80 кв.м., общая площадь с учетом площади балконов и/или лоджий 64,83 кв.м., расположенного в жилом ... (по генплану) со встроено - пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале ... и ... по ....

Пунктом 2 договора уступки цена уступаемого требования установлена в размере 3069700 рублей, обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме, что не оспаривалось в судебном заседании. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с пунктом 2.1 ДДУ срок передачи помещения составляет (дата) года. Между тем помещение не передано дольщику до настоящего времени, строительство не ведется.

Как следует из представленных в дело доказательств, жилые дома №№..., №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ..., в квартале ... и ... по ... в настоящее время не достроены, установленный договором срок строительства истек, работы по строительству не ведутся с (дата) года. 

При этом из материалов дела следует, что в отношении указанных жилых домов застройщику выдано одно разрешение на строительство, распространяющее свое действие на оба ... от (дата); также указанные жилые дома имеют общую стилобатную часть и нежилые помещения. 

В этой связи суд приходит к выводу о том, что недостроенные жилые ... №... (по генплану) со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу ..., в квартале ... и ... по ... являются единым объектом незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Несмотря на исполнение истцом обязательств по оплате приобретенных права требования к должнику, обязательства по передаче помещения ответчиком не исполнены до настоящего времени, строительство жилого дома не завершено.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, а также путем взыскания неустойки и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений вышеназванных статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

Аналогичная позиция содержится в п.п. 17 и 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства.

Исходя из содержания п. 1 ст. 218, п. 2 ст. 703 и ст. 729 ГК РФ следует, что поскольку помещение, которое по договору должен получить истец, расположено в многоквартирном многоэтажном жилом доме, помещение полностью оплачено истцом, входит в состав единого объекта и их выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, пригодного для использования по назначению, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

В связи с этим подлежит установлению размер доли истца в праве на объект незавершенного строительства. Истцом в материалы дела представлен расчет доли в объекте незавершенного строительства, который судом проверен и признан обоснованным в связи со следующим.

В соответствии с проектной документацией (рабочий проект), разработанной Архитектурным бюро ИП М.А.Г., получившее положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, и на основании которой ООО «КВАРТСТРОЙ - НН» выдано разрешение на строительство указанных домов, положительного заключения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от (дата). №..., общая площадь квартир в жилом ... составляет 7425,14 кв.м., общая площадь административно - торговых помещений: 5359,07 кв.м., подземных автостоянок: 6719,43 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 19503,93 кв.м.

... квартир в жилом ... составляет 7328,24 кв.м., общая площадь административно - торговых помещений: 6064,08 кв.м., подземных автостоянок: 9414,06 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 22806,38 кв.м.

... квартир в жилом ... составляет 7425,43 кв.м., общая площадь административно - торговых помещений: 5359,07 кв.м., подземных автостоянок: 6719,43 кв.м., а всего: общая площадь возводимых помещений равна 19503,93 кв.м.

Таким образом, общая площадь общая площадь возводимых помещений в жилых домах №... и №...-(дата)0,31 кв.м. (19503,93 кв.м. + 22806,38 кв.м.).

В связи с разъяснениями Минстроя Нижегородской области незавершенные строительством объекты долевого строительства ... №... являются единым комплексом, а, следовательно, разделение при определении долевой собственности на объект незавершенный строительством не допускается.

Доля истца подлежит определению как соотношение общей площади жилого помещения, право требования которого приобретено истцом, к общей полезной площади в жилых домах 6-7 и 6-8 (с учетом подземной части и стилобата). 

Таким образом, размер доли истца в указанном объекте незавершенного строительством составляет 6483/4231031.

С учетом изложенного, истцу принадлежит 6483/4231031 доли в объекте незавершенного строительства.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений сторон.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде соответствующего помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ - НН» о признании жилого дома объектом незавершенного строительства, признании права собственности удовлетворить. 

Признать жилые ..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц ...) расположенном по адресу (строительный): ..., ..., ул. ..., рядом с домами №..., №... по ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале улиц ... по ... - объектом незавершенного строительства. 

Признать за ФИО1 право собственности на 6483/4231031 доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП, (II очередь строительства II пускового комплекса застройки в квартале улиц ...), расположенном по адресу (строительный): ..., рядом с домами №..., №... по ...) на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., в квартале улиц ..., рядом с домами №...,... по ... в виде жилого помещения номер (квартиры) 62, расположенное на 16 этаже, общая площадь 62,80 кв.м., общая площадь с летними 64,83 кв.м., расположенное в жилом ... (по генплану) и долю в праве на общее имущество жилого дома.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме. 

Судья Е.И. Телкова

Решение принято судом в окончательной форме (дата) 

(марка обезличена)а