Дело № 2 – 5348/6-2025 г.

46RS0030-01-2025-009547-96

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

18 ноября 2025 года город Курск

Ленинский районный суд г. Курска 

в составе:

председательствующего судьи Нечаевой О.Н.,

при секретаре Малаховой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. Курска гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный Застройщик «Лотос» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, 

У С Т А Н О В И Л:

истец обратилась в суд к ответчику с указанным иском. В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СЗ «Лотос» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный 

<

адрес>, передать истцу находящееся в нем жилое помещение (квартиру) № общей площадью 48,2 кв.м., проектной (жилой) площадью 44,7 кв.м., а истец оплатить стоимость квартиры. В силу пп.1.9, 3.1 договора инвестируемая площадь квартиры состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов и др. (без применения понижающего коэффициента). Цена договора определяется как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м. (77000) и составляет 3711 400 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи квартиры жилой площадью 43,9 кв.м., что на 0,8 кв.м. меньше договорной, а также ответчик не применил понижающие коэффициенты 0,3 для расчета площади балкона, что противоречит нормам действующего законодательства. В договоре определено, что площадь квартиры составляет 44,7 кв.м., а площадь квартиры, используемой для расчетов между сторонами, состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд, террас в квартире и составляет 48,2 кв.м. Таким образом, площадь балкона по договору составила 3,5 кв.м. Истец заплатила за балкон площадью 3,5 кв.м сумму в размере 269 500 рублей (3,5 * 77000), а должна была оплатить за балкон 2,8 кв.м сумму в размере 64 680 рублей (2,8 * 0,3 * 77000), то есть меньше на 204 820 рублей. Кроме того, ответчик передал квартиру меньшей площади на 0,8 кв.м. (44,7 – 43,9), по стоимости 61 600 рублей. В связи с чем, переплата составила 266 420 рублей (204 820 + 61 600). С учетом изложенного, просит признать недействительными пп.1.9, 3.1 договора участия в долевом строительстве в части неприменения понижающих коэффициентов и установления цены объекта, взыскать с ответчика в пользу истцов в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 266 420 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.ст. 35, 48, 167 ч. 5 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, основываясь на положениях ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с ч. 1 которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данная норма предусматривает, что предмет договора продажи недвижимости должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, подлежащего передаче покупателю.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ), а в силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Пунктами 1 и 3 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных положений ст. 555 ГК РФ следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – недвижимого имущества – с указанием его параметров, так и условие о цене недвижимого имущества, определенной исходя из цены единицы общей площади такого имущества, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ одним из последствий передачи покупателю товара ненадлежащего качества предусмотрено право покупателя потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Качество объекта недвижимости определяется его характеристиками (параметрами) и техническим состоянием, соответственно, отступление от условий договора купли-продажи о качестве объекта недвижимости может выражаться, в том числе, в передаче покупателю объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором продажи недвижимости, что является основанием для соразмерного уменьшения покупной цены договора в соответствии с пунктом 1 статьи 475 и статьей 557 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

Таким образом, указанной нормой закона предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещение является балкон.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Лотос» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства), был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру (жилое помещение), расположенную на 5 этаже, со строительным (условным) номером 100, а участник обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 указанного договора цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведенной площади квартиры) на цену 1 кв.м приведенной площади объекта долевого строительства, указанную в п.3.2 договора с округлением до одного рубля, что составляет денежную сумму в размере 3 71 400 рублей. Цена 1 кв.м инвестируемой площади 77 000 рублей.

В соответствии с п.1.9 договора № от ДД.ММ.ГГГГ инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведенная площадь квартиры (жилого помещения), состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь на момент подписания договора составляет 48,2 кв.м. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более пяти процентов от вышеуказанной площади.

При этом, из договора следует, что проектная площадь объекта долевого строительства - площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 44,7 кв.м. Фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом (пп.1.7, 1.8 договора).

Свои обязательства по оплате жилого помещения истец исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже со счета эскроу.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцам была передана однокомнатная квартира (жилое помещение) №, площадью 43,9 кв.м, находящаяся на 5 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>А/1 с площадью балкона, как следует из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, 2,8 кв.м. То есть участнику долевого строительства был передан балкон, площадью меньшей на 0,7 кв.м (3,5-2,8).

Разница между проектной и фактической жилой площадью составляет 0,8 кв.м (44,7 кв.м – 43,9 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию, в которой просили возвратить излишне уплаченную сумму, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещение является лоджия.

Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии – 0,5.

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Разрешая спор, руководствуясь ст.ст. 424, 555, 166, 167, 168 ГК РФ, законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ №), суд приходит к выводу о том, что п.п. 1.9, 3.1 договора участия в долевом строительстве, определяющие неприменение понижающего коэффициента, а также установление цены объекта долевого строительства, не подлежащей уменьшению, в данной части являются недействительными, поскольку они напрямую противоречат требованиям законодательства, в связи с чем, вынес решение о признании недействительными п.1.9 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между истцами и ООО Специализированный застройщик «Лотос», в части указания неприменения понижающих коэффициентов, а также о признании недействительным п.3.1 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части установления цены объекта строительства в размере 3711 400 руб., взыскании с ООО Специализированный застройщик «Лотос» в пользу истца денежных средств в виде переплаты по договору в размере 266 420 руб.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцам нравственных страданий, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования частично в размере 30000 рублей.

С учетом ограничений, установленных абз. 4 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-участника долевого строительства застройщиком не взыскивается. В редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925 на срок вступления постановления в законную силу до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Поскольку в период, когда застройщик получил претензию истца и когда истек срок для добровольного исполнения требований потребителя, действовал мораторий на начисление штрафа, оснований для взыскания штрафа у суда не имеется.

В соответствии со ст.ст.98,103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 992 рубля 60 копеек (8 992 рублей 60 копеек – по требованиям имущественного характера и 3 000 рублей 00 копеек – по требованиям неимущественного о компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «Лотос» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда удовлетворить частично. 

Признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» и ФИО1, в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, п.3.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления цены объекта долевого строительства в размере 3711 400 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» (ОГРН 

<

***> ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 266 420 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

В остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛОТОС» в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 992 рубля 60 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2025 года.

Судья Ленинского 

районного суда г. Курска О.Н. НЕЧАЕВА