КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-67/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 мая 2020 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Идель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Идель» (далее также - административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание автозаправочной станции с кадастровым номером №, общей площадью 204,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 и определена в размере 10 075 924 рубля 48 копеек.

Посчитав указанную кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец заключил с экспертом оценщиком - ИП ФИО6. договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости. Согласно составленному оценщиком отчету от 25 октября 2019 года № 45-10/2019 рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на дату оценки 01 января 2016 года составляет 3 874 400 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося его собственником, так как от размера кадастровой стоимости здания зависит размер налоговой базы по налогу на имущество организаций. 

Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания автозаправочной станции, общей площадью 204,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 874 400 рублей.

Определением Калининградского областного суда от 30 января 2020 года по ходатайству Правительства Калининградской области по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Специализированная фирма «Оценка» ФИО7. Производство по административному делу приостановлено.

Определением Калининградского областного суда от 10 марта 2020 года производство по административному делу возобновлено. 

В судебном заседании 15 мая 2020 года представитель ООО «Идель» - ФИО8 поддержала заявленные административным истцом исковые требования, просила суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания автозаправочной станции с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 874 400 рублей. 

Административный ответчик - Правительство Калининградской области в судебное заседание 15 мая 2020 года своего представителя не направило, в письменном ходатайстве (т. 2, л.д. 27-28) просило рассмотреть административное дело без участия представителя Правительства Калининградской области. В ходатайстве также указывает, что оно не согласно с заявленными административными исковыми требованиями. Вместе с тем Правительство Калининградской области не возражает против установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, установленном по результатам проведения судебной экспертизы по настоящему делу, равном 6 550 000 рублей. 

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. 

С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Идель» на праве собственности (дата государственной регистрации права - 14 августа 2001 года) принадлежит объект недвижимости - нежилое здание, наименование - АЗС, с кадастровым номером №, площадью 204,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 апреля 2020 года № (т.2, л.д. 23-24). 

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 01 января 2016 года определена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Калининградской области» и составляет 10 075 924 рубля 48 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2019 года № (т.1, л.д.99-100). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2017 года. Как следует из письменных пояснений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области от 11 марта 2020 года (т.1, л.д. 243-244) указанные сведения до настоящего времени не изменялись. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Размер кадастровой стоимости находящегося в собственности административного истца объекта недвижимости - нежилого здания влияет на размер налоговых платежей по налогу на имущество организаций.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Данная экономическая характеристика учитывается и при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости.

С учетом изложенного, ООО «Идель» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания с кадастровым номером №.

Административным истцом соблюден предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора путем обращения 11 ноября 2019 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее - Комиссия). Решением Комиссии от 29 ноября 2019 года № 1175 (т.1, л.д. 81-82) заявление ООО «Идель» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении здания с кадастровым номером № было отклонено по мотиву несоответствия содержания и оформления отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки..

Административным истцом суду представлен отчет № 45-10/2019 от 25 октября 2019 года, выполненный по его заказу экспертом - оценщиком ИП ФИО3., в соответствии с которым (т.1, л.д. 10-79) рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 874 400 рублей.

По результатам назначенной определением Калининградского областного суда от 30 января 2020 года судебной экспертизы экспертом ООО «Специализированная фирма «Оценка» ФИО4 суду представлено экспертное заключение от 02 марта 2020 года № ЭЗ-004-20 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, в соответствии с которым (т.1, л.д. 162-233) рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 204,8 кв.м. с учетом функционального назначения объекта (здание АЗС), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 6 550 000 рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Как следует из представленного суду отчета от 25 октября 2019 года № 45-10/2019, выполненного экспертом - оценщиком ИП ФИО2, оценка стоимости объекта недвижимости произведена с использованием доходного и сравнительного подходов. Затратный подход не применялся. Невозможность применения затратного подхода мотивирована в отчете тем, что в распоряжении оценщика отсутствуют полные технические данные, которые позволили бы рассчитать стоимость воспроизводства подобного здания с такими же конструктивами и объемами. Оценщик не производил визуальный осмотр объекта оценки, обосновав это тем, что оценка производится на ретроспективную дату.

Вместе с тем, исходя из материалов дела, оцениваемый объект недвижимости введен в эксплуатацию в 2001 году, используется в настоящее время в соответствии с функциональным назначением - АЗС, данных о реконструкции объекта не имеется, какие-либо препятствия к получению оценщиком технических данных и параметров, отсутствуют. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на 01 января 2016 года на основании указанного отчета об оценке от 25 октября 2019 года № 45-10/2019 в размере 3 874 400 рублей, как об этом ставит вопрос административный истец.

В данном деле определяя рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № на 01 января 2016 года суд принимает за основу экспертное заключение эксперта ООО «Специализированная фирма «Оценка» ФИО1 от 02 марта 2020 года № ЭЗ-004-20.

Эксперт ФИО5, обладающий правом на проведение подобного рода исследования, имеющий необходимое образование, стаж работы в оценочной деятельности - 20 лет, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», являющийся членом саморегулируемой организации оценщиков, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении, использовал затратный, сравнительный и доходный подходы. 

Экспертом произведен визуальный осмотр объекта с его фотофиксацией. В рамках затратного подхода определены затраты, необходимые для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. В рамках сравнительного подхода экспертом отобраны 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным характеристикам. Применены необходимые корректировки. В рамках доходного подхода рассчитаны ожидаемые доходы от объекта оценки. Произведено согласование полученных результатов.

По своему содержанию экспертное заключение от 02 марта 2020 года № ЭЗ-004-20 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны. Противоречие в выводах эксперта отсутствует.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. 

С учетом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, проанализировав полученное судом экспертное заключение в совокупности с другими представленными административным истцом в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания экспертного заключения 02 марта 2020 года № ЭЗ-004-20 недостоверным доказательством, а указанной в экспертном заключении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - недостоверной, не имеется.

При вышеприведенных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование - АЗС, площадью 204,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 6 550 000 рублей. 

В связи с изложенным заявленные административным истцом исковые требования об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, подлежат частичному удовлетворению - путем установления кадастровой стоимости на дату 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 6 550 000 рублей 00 копеек. 

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

С учетом вышеизложенного, датой подачи ООО «Идель» заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № является дата обращения ООО «Идель» в Комиссию - 11 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Идель» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, наименование - АЗС, площадью 204,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 6 550 000 (Шесть миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. 

Датой подачи ООО «Идель» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является дата обращения ООО «Идель» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 11 ноября 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков