№ 3а-55/2025

10OS0000-01-2025-000099-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2025 г. г. Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Шарманкиной А.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-55/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен к министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Государственному бюджетному учреждению Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ РК «Центр ГКО») по тем основаниям, что ООО «Карелия-Сибирь-П» (далее – Общество, административный истец) является арендатором земельного участка с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...) (далее – земельный участок). Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. По данным ЕГРН по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 2 948 623 руб. По инициативе административного истца оценщик Г. подготовила отчет об оценке № 109 от 26.12.2024, согласно которому по состоянию на 18.12.2024 рыночная стоимость земельного участка составляет 1 469 000 руб. Решением ГБУ РК «Центр ГКО» №ОРС-10/2024/000269 от 22.01.2025 в удовлетворении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано. Административный истец полагает решение ГБУ РК «Центр ГКО» необоснованным, нарушающим его права, поскольку арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из завышенной его кадастровой стоимости. Общество просило признать решение ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2024/000269 от 22.01.2025 незаконным, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 18.12.2024 в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 109 от 26.12.2024 – 1 469 000 руб. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал. Дополнил, что согласно рецензии оценщика Ф. в ходе проведения судебной оценочной экспертизы экспертом Б. были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем по делу подлежит проведению повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18.12.2024.

Представитель административных ответчиков ФИО2, действующая на основании доверенностей, по иску возражала, указав, что оспариваемое решение ГБУ РК «Центр ГКО» является законным, указанное подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Б., согласно которому отчет об оценке № 109 от 26.12.2024, выполненный оценщиком Г., не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рецензией оценщика Ф. данный вывод подтвержден. В части определенной в ходе проведенной экспертизы рыночной стоимости спорного объекта эксперт дана пояснения в судебном заседании, а также представила письменные объяснения по вопросам, отраженным в рецензии. Экспертное заключение является допустимым доказательством, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. В иске просит отказать.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Установлено, что ООО «Карелия-Сибирь-П» на основании договора аренды земельного участка №(...) от 06.08.2001 является арендатором земельного участка с кадастровым номером (...), местоположение: (...), категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для эксплуатации центра оптовой торговли. Срок аренды с 15.10.2001 по 08.04.2047. Расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 установлена в размере 2948623 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2023.

Из материалов дела следует, что, не согласившись с установленной по состоянию на 01.01.2022 кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером (...), ООО «Карелия-Сибирь-П», исполняя требования ст.22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ), обратилось 27.12.2024 в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке № 109 от 26.12.2024, выполненный оценщиком Г., в соответствии с которым по состоянию на 18.12.2024 рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 1469 000 руб.

Согласно ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 09.03.2021 №72-П определена дата начала применения на территории Республики Карелия положений ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.04.2021.

В силу ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (п. 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (п.2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (п.5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п.15).

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Карелия создано ГБУ РК «Центр ГКО».

Решением ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2024/000269 от 22.01.2025 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (...) в размере рыночной стоимости отказано.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании вышеуказанного отчета об оценке, ГБУ РК «Центр ГКО» указало на нарушение оценщиком ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований пункта 5 ФСО II, пункта 10 ФСО III, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Исходя из положений ч.11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение в отношении заявления об установлении рыночной стоимости об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как разъяснил Верховный Суд Российской федерации в п. 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела проведена судебная оценочная экспертиза с целью определения, допущены ли оценщиком Г. при составлении отчета об оценке № 109 от 26.12.2024 нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, указанные в решении ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2024/000269 от 22.01.2025; правильно ли определены оценщиком факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допущены ли ошибки математических вычислений, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой, а также соответствует ли определенная оценщиком стоимость земельного участка его рыночной стоимости по состоянию на 18.12.2024, если нет, какова действительная рыночная стоимость спорного земельного участка на указанную дату.

Суду представлено экспертное заключение Б. №25-06/267 от 17.06.2025. 

Согласно экспертному заключению при составлении отчета об оценке оценщиком Г. допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении ГБУ РК «Центр ГКО» от 22.01.2025. Оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, использованная оценщиком информация не является достаточной.

Так, эксперт пришел к выводу, что информация в отчете о расположении спорного участка в производственной зоне (зоне коммунально-складских организаций), а также расположение рядом производственной зоны вводит в заблуждение, поскольку по ул.(...) расположено большое количество магазинов автозапчастей и сервисов по обслуживанию транспортных средств и офисных зданий и помещений (...). Ошибочно также указание в отчете об оценке об отнесении объекта оценки к земельным участкам под объекты коммерческого назначения (торговлю и административные объекты) (исходя из «Справочника оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. Часть 1» под ред.ФИО3, таблица 5). В нарушение п.22 ФСО №7 оценщиком использованы объекты-аналоги, не соответствующие сегменту рынка объекта оценки (аналоги №№1,2,3,5 относятся к сегменту рынка – под индустриальную застройку). Некорректно применены корректировки, в том числе «на набор прав на недвижимость» для аналогов, находящихся в долгосрочной аренде, «на торг», «на местоположение», «на площадь».

В указанной части экспертное заключение не оспорено. Представленная административным истцом рецензия оценщика Ф. выводов эксперта по данному вопросу не опровергает. 

В судебном заседании 02.07.2025 эксперт Б. дала пояснения по экспертному заключению.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения ГБУ РК «Центр ГКО» незаконным отсутствуют, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что представленный административным истцом Отчет об оценке № 109 от 26.12.2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в силу чего у административного ответчика имелись законные основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, при этом указанное решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, сроков и формы принятия.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости, с учетом изложения диспозиции п. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 18.12.2024 определена экспертом в размере 2808 000 руб. 

Причиной обращения с настоящим иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на уплату справедливой арендной платы. Принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом Б. в экспертном заключении№25-06/267 от 17.06.2025.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, ей разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст.49 КАС РФ, у нее имеется специальное образование, она обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является достоверным и допустимым доказательством по делу. Экспертное заключение понятно по содержанию, составлено в доступной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, методологию процесса оценки. В заключении приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, количественные и качественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, в нем содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, экспертом применены необходимые корректировки.

При этом предоставленная административным истцом рецензия на экспертное заключение не является надлежащим и достоверным доказательством по делу, из приведенных в рецензии доводов невозможно установить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки.

Экспертом Б. 02.07.2025 даны суду устные, затем 14.07.2025 письменные объяснения, в которых она выводы судебной экспертизы подтвердила, представила опровержение изложенным в рецензии доводам.

При оценке изложенных рецензентом замечаний по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (...), которые сводятся к ошибкам в выборе и описании объектов-аналогов, суд приходит к выводу об их несостоятельности, поскольку данные доводы опровергаются самим содержанием экспертного заключения, изложенной в ней информацией о характеристиках объектов-аналогов, в том числе видах разрешенного использования, цене, ее актуальности.

Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что использованные ею объекты-аналоги, избранная ею методика оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) в размере равном его рыночной стоимости 2808000 рублей по состоянию на 18.12.2024.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-10/2024/000269 от 22 января 2025 года отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) в размере равном его рыночной стоимости 2808000 рублей по состоянию на 18 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Н.Е. Иванова

Мотивированное решение составлено 17.07.2025