16RS0036-01-2019-000517-71 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

дело № 2-762/2019

27 декабря 2019 года

г. Альметьевск

 Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Ш.Н. Шарифуллина, при секретаре А.А. Гайфуллиной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абдрафикова к Ганеевой, Ганеевой, Ганееву о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, встречному иску Ганеевой к Абдрафикову о признании договора займа недействительным с момента заключения и применении последствий недействительности сделки, У С Т А Н О В И Л: Абдрафиков И.М. обратился в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что между ним и Ганеевым А.Х. 06 апреля 2018г. был заключен договор займа №5 в соответствии с которым он, как займодатель передал в заем Ганееву А.Х. денежные средства в сумме 436000 руб. В счет обеспечения обязательства по договору займа между ними был заключен договор залога недвижимого имущества. Ввиду того, что в соответствии со ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации они обратились в Росреестр с заявлением о наложении ограничения права и обременения объекта недвижимости на принадлежащую ответчику 2/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 917 кв.м., и расположенный на нем жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Для проведения государственной регистрации истцом были предоставлены все необходимые документы регистратору, в том числе была оплачена государственная пошлина в сумме 500 руб. и было получено согласие от его супруги Абдрафиковой Н.Р. на проведение данной сделки. Заявление о проведении регистрации и истцом и ответчиком было подано 06.04.2018г. в установленном законом порядке. Однако, уведомлением от 13.04.2018г. Росреестром документы ему были возвращены без рассмотрения ввиду не оплаты Ганеевым А.Х. госпошлины. Истец снова обратился к ответчику с просьбой подать заявление на регистрацию повторно, однако ответчик отказывался от регистрации. 30 июля 2018г. истцом было направлено в адрес ответчика письменное требование о явке 16.08.2018г. в Росреестр на регистрацию договора залога. Однако ответчик не явился. Как стало известно в рамках гражданского дела №2-3311/2018 Альметьевского городского суда РТ Ганеева А.Х. умер 09 июня 2018г. При жизни наследодатель изъявил волю ясно и четко приняв займ и подав заявление на регистрацию договора залога. Просит вынести решение о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 06.04.2018г. 2/3 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между Абдрафиковым и Ганеевым. Представитель истца иск поддержала. Ответчики: Ганеева А.А., Ганеев А.А.иск не признали Ответчик Ганеева Л.С.извещена Представитель 3-лица: Альметьевского отдела Управления Росреестра по РТ извещен. Выслушав объяснения представителя истца и явившихся ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с п. 1 п п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ), залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1). В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. В соответствии со ст. 19 приведенного Закона, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 165 п. 2 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Из материалов дела видно, что между Абдрафиковым И.М. и Ганеевым А.Х. 06 апреля 2018г. был заключен договор займа №5 в соответствии, с которым истец передал в заем Ганееву А.Х. денежные средства в сумме 436000 руб. Срок возврата до 06.05.2018г В счет обеспечения обязательства по договору займа между Абдрафиковым И.М. и Ганеевым А.Х. был заключен договор залога недвижимого имущества, а именно, 2/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 917 кв.м., и расположенный на нем жилой дом под кадастровым ***, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Для проведения государственной регистрации истцом были предоставлены все необходимые документы регистратору, в том числе была оплачена государственная пошлина в сумме 500 руб. и было получено согласие от его супруги Абдрафиковой Н.Р. на проведение данной сделки. Заявление о проведении регистрации и истцом и ответчиком было подано 06.04.2018г. в установленном законом порядке. Уведомлением от 13.04.2018г. Росреестром документы истцу были возвращены без рассмотрения ввиду не оплаты Ганеевым А.Х. госпошлины. 30 июля 2018г. истцом было направлено в адрес ответчика письменное требование о явке 16.08.2018г. в Росреестр на регистрацию договора залога. Однако ответчик не явился. Как стало, известно в рамках гражданского дела №2-3311/2018 Альметьевского городского суда РТ Ганеева А.Х. умер 09 июня 2018г. Решением Арбитражного суда РТ от 30.07.2019 г. Ганеев, г.Альметьевск, (хх.хх.хх года рождения, место рождения: 

<

адрес>) адрес: 

<

адрес> признан банкротом и в отношении его имущества введена процедура реализации. Финансовым управляющим утвержден ФИО, член СРО Некоммерческое партнерство «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса». В Арбитражном суде РТ по заявлению финансового управляющего от 15.08.2019г было рассмотрено дело о признании недействительном сделки по заключению договора залога от 06.04.2018г. Определением от 16.10.2019года по делу №А-2331/2019 в удовлетворении заявления отказано. Основанием для отказа являлось отсутствие заложенного недвижимого имущества. Из объяснения ответчика следует, что объект недвижимости –жилой дом, площадью 57,4кв.м.,кадастровым номером ***, указанный в п.п. 1.2.,1.3 договора залога недвижимого имущества от 06.04.2018года на момент подписания договора залога отсутствовал. Из заключения кадастрового инженера от 11.02.2019г., и акта обследования БТИ РТ от27.03.2019г. следует, что жилой дом площадью 57,4кв.м кадастровый номер *** снесён,на земельном участке расположено новое строение. Согласно пункта 1,2статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N )22-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014г. такого договора в органе, осуществляющем регистрацию прав и сделок с недвижимостью, противоречит положениям приведенных правовых норм (определение ВС РФ от 23 апреля 2019 года (№ 49-КГ I9-9). В соответствии со статьями 334, 334.1 и 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы права приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В силу положений ст. 69 Закона «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ). В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Добытыми при рассмотрении дела установлено, что жилой дом, площадью 57,4кв.м.кадастровый ***, указанный в п.п.1.2.,1.3 договора залога недвижимого имущества от 06.04.2018г. снесен, и на момент подписания данного договора объект отсутствовал, что также подтверждается показанием ответчиков. Доказательства наличия жилого дома площадью 57,4кв.м. кадастровый *** на момент подписания договора залога в материалы дела не представлены. 

В силу ч.3 ст. 61ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, вступившим в законную силу решения Арбитражного суда установлено, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора залога. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. 

Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые" считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным. 

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. 

При таких обстоятельствах по делу суд отказывает в удовлетворении заявления, поскольку незаключенный договор залога не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке и он не подлежит государственной регистрации.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: 

В удовлетворении иска Абдрафикова к Ганеевой, Ганеевой, Ганееву о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ в течение одного месяца через Альметьевский городской суд Республики Татарстан со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья: 

Полный текст решения изготовлен 30.12.2019г.