УИД 76OS0000-01-2022-000237-34

Дело № 3а-312\22

Принято в окончательной форме 29.08.22г.

                      

Р Е Ш Е Н И Е

               ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2022г.                                          гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,                    

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 и ФИО3 просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1094 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «магазины, код 4.4», расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 242 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административные истцы являются арендаторами земельного участка, арендная плата вносится исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов.

В судебном заседании представители административных истцов на основании доверенности ФИО4 и ФИО5 административные исковые требования поддержали.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимали.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснения, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка. По мнению административного ответчика, отчет содержит недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменных объяснения изложили сведения о земельном участке, его кадастровой стоимости, возражений относительной административных исковых требований не указали.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованные лица мэрия города Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля письменных объяснений не представили.

Выслушав представителей административных истцов, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 и ФИО3 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1094 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «магазины, код 4.4», расположенного по адресу: , на основании договора аренды от 07 апреля 2022г. № 26524-МЛ.

Арендная плата в соответствии с условиями договора исчисляется из кадастровой стоимости.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 29.03.2022г. № АЗУ -76\2022\000262 по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 173 272,19 руб. 

Административными истцами представлен отчет № 144\2022 от 21 марта 2022г. № 15.06.2022г. определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка»», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 2 242 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

     Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется. 

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Проанализировав возражения департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета. 

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на имущественные права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер. 

     Выводы оценщика о расположении объектов-аналогов № 3 и № 5 относительно красной линии оценщиком основаны на изучении их фактического месторасположения и окружения, подтверждены картографическими данными. 

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется. 

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд                    

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1094 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – «магазины, код 4.4», расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 242 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 24 июня 2022г.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                В.С. Преснов