Дело № 2-3075/2025

УИД 50RS0044-01-2025-002933-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2025 года Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Козловой Е.В.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания Коробка А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3075/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата>, заключенный между сторонами, исключить записи регистрации о переходе прав собственности имущества, зарегистрированные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, номер регистрационного округа: 50, государственная регистрация права общей ? долевой собственности от 19.09.2011, под номерами: 

<

номер> на ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата>, взыскать с ФИО2 в пользу истца денежные средства в размере 475 000,00 рублей в качестве компенсации, связанные с затратами по регистрации договора купли- продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата>. 

Свои требования истец мотивирует тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата> на продажу ? доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми 

<

номер> в соответствии с которым были внесены записи о переходе права собственности имущества Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, по государственной регистрации права общей ? долевой собственности от 19.09.2011, под номерами: 

<

номер> на ФИО2 Одним из существенных условий по договору была обязанность покупателя ФИО2 оплатить продавцу ФИО1 все документально подтвержденные издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией недвижимого имущества, указанные в п. 3.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата>. Однако до настоящего времени ФИО2 данное существенное условие договора не выполнено, издержки не компенсированы ФИО1, что дает истцу право требовать расторжения договора. Для выполнения требования в установленные договором купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

дата> ФИО1 была направлена претензия ФИО2 для урегулирования данного вопроса в досудебном порядке, ответа на претензию получено не было. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно представил письменные пояснения, в которых указал, что имеющиеся в материалах дела расписки не имеют никакого отношения к оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011. Из сопроводительного письма следователя управления МУ МВД России «Серпуховское» следует, что расписки были выданы из уголовного дела на 21 листе, однако в судебное заседание представителем ответчика представлено только три. По заявлению ФИО2 было заведено уголовное дело в отношении неустановленного лица, где ФИО2 признан потерпевшим. В данном уголовном деле истец не является ни подозреваемым, ни обвиняемым. На сегодняшний день обвиняемое лицо не установлено, которое нанесло материальный ущерб ФИО2, передав ему расписки, в том числе выполненные от имени истца. Постановление о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 09.09.2020. В данном уголовном деле ФИО2 давал показания по поводу введения его в заблуждение для заключения соглашения о совместной реконструкции базы отдыха «Соловьиная роща», расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, турбаза «Соловьиная роща» на реке Нара в районе д. Судимля, ссылаясь на причиненный материальный ущерб. В ходе расследования данного уголовного дела ФИО2 давал показания и предоставлял расписки, в том числе и расписки, представленные в суд в качестве доказательств, из которых следует, что данные расписки были не за оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011, а оплату за имущество для проведения реконструкции базы отдыха «Соловьиная роща», расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, турбаза «Соловьиная роща» на реке Нара в районе д. Судимля. Таким образом, представляя данные документы в суд, представитель ответчика вводит суд в заблуждение, о наличии передачи денег по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011, так как ответчик в ходе расследования уголовного дела давал иные показания. Материалами уголовного дела не установлено и не доказано, что вышеуказанные расписки были написаны истцом. В связи с данным обстоятельством представленные расписки не подтверждают факт оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011, в связи с чем отсутствует документальное подтверждение исполнения вышеуказанного договора. Указал, что предположение стороны ответчика о том, что в сумму переданную истцу в размере 4 500 000 рублей по договору купли-продажи от 08.06.2011 была включена цена продажи недвижимого имущества в размере 4 233 000, 86 рублей и компенсация расходов истца в размере 266 999,14 рублей, является ничем не обусловленным и не доказанным предположением и прямо не следует из буквального текста предоставленной представителем ответчика расписки. Более того из расписки следует, что деньги в сумме 4 500 000 рублей истец получил по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011 за покупку ? доли имущества, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, т/б «Соловьиная роща» на реке Нара, поскольку на турбазе «Соловьиная роща» также располагалось движимое имущество и оборудование, принадлежащее истцу. Таким образом, сумма указанная в расписке, цена договора и его название не соответствуют договору купли- продажи недвижимого имущества от 08.06.2011, не относятся к нему. В связи с чем является недопустимым доказательством и не имеет к нему никакого отношения. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011 не оплачен до настоящего времени ответчиком. Также указал, что одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи имущества, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, т/б «Соловьиная роща» на реке Нара, не являющегося недвижимостью, по продаже ответчику ? доли данного имущества, которое ФИО2 возможно и оплатил, о чем возможно была написана расписка, но в связи с давностью лет о ее написании истец уже не помнит, так же как составлялся ли этот договор в письменной форме или был оформлен в виде расписки в качестве односторонней сделки. В настоящее время документы изъяты по уголовному делу и находятся у следователя. Считает, что ответчик не доказал оплату и исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011. Данный факт также подтверждается п. 3.1.1 договора из которого следует, что продавец обязуется передать покупателю все имущество (со всей необходимой документацией) по акту приема- передачи здания (сооружения) (далее – передаточный акт) в течении 5 календарных дней со дня поступления денежных средств указанных в п.2.1 договора на расчетный счет продавца. Таким образом, стороны установили способ оплаты по договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Ответчик не представил в суд платежного поручения об оплате цены имущества на расчетный счет продавца. Данное условие подтверждает, что копии расписок, представленных ответчиком, не имеют отношения к оплате по договору. Относительно заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, указал, что не имел возможности реализовать свои законные права и воспользоваться правом на защиту, поскольку находился под стражей, домашним арестом, запретом определенных действий, что подтверждается приговором Серпуховского городского суда Московской области по уголовному делу 

<

номер>. Кроме того, свыше года находился на стационарном лечении. Воспользоваться защитой своих прав смог только после 03.06.2024, после освобождения из-под стражи, в связи с чем считает, заявление ответчика о применении пропуска срока исковой давности несостоятельным и не применимым. В случае, если суд посчитает, что срок исковой давности пропущен, ходатайствует о его восстановлении в связи с уважительными причинами. Относительно возражений ответчика о несущественном условии договора, считает, что оплата по условиям договора купли-продажи является существенным условием, которое прямо прописано в договоре и оговорено сторонами. В связи с тем, что условие по поводу компенсации затрат включено в договор купли-продажи и согласовано сторонами, не может быть не соблюдено или соблюдено частично, так как нарушение данного условия влечет за собой последствия неисполнения договора и может служить основанием для расторжения договора. Данное условие было прописано отдельным пунктом и имеет отлагательное условие совершения сделки, так как не имеет четкого срока компенсации издержек. Согласно ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Поэтому данный пункт был выделен отдельно. Сделка считается совершенной при исполнении всех условий взятых на себя сторонами. То есть договор до настоящего времени в полном объеме не исполнен со стороны покупателя. Доказательств уплаты цены договора и документально подтвержденных затрат суду не представлено, как и факт передачи имущества. Считает, что довод ответчика об отсутствии права на предъявление исковых требований несостоятелен, поскольку у истца имеются все основания для защиты своих нарушенных прав. Сам факт регистрации договора и сделки уже подтверждает факт несения истцом издержек по договору, связанных с его оформлением. Истцом были понесены расходы, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества на 19 объектов. Оплата денежных средств подтверждается расходно-кассовым ордером, который был направлен ответчику вместе с претензией и требованием об оплате. Не направление требования об уплате в 2011 году обусловлено большим количеством платежей, отсутствием ФИО2 в Москве и онкологическим заболеванием истца. Документы, представленные стороной ответчика, не подтверждают факт оплаты по данному спору, так как у истца с ответчиком имелись не единственные договорные отношения. Кроме того, документы представлены в копиях из материалов уголовного дела, где не доказано, что они были написаны и предоставлены истцом. В связи с чем считает, что довод ответчика по поводу оплаты издержек по договору и исполнения перед ним всех взятых по договору обязательств не состоятельным. Ссылки ответчика на оплаты иных денежных сумм по иным обстоятельствам и договорам не имеющим отношения к предмету спора несостоятельны. 

Письменные пояснения приобщены к материалам дела ( т.2 л.д.160-164).

Представитель истца адвокат Зендриков С.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дел извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании против иска возражал в полном объеме. 

В материалы дела представлен письменный отзыв ответчика, согласно которому в удовлетворении исковых требований ответчик просил отказать, указывая следующее: 08.06.2011 между ФИО1 и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность ? доли имущества, находящегося в собственности продавца, всего 19 объектов недвижимости. Согласно п. 2.1 договора цена продажи имущества составляет 4 233 000,86 рублей и уплачивается покупателем после государственной регистрации настоящего договора. Обязательства по уплате цены договора ФИО2 исполнены надлежащим образом, что подтверждается распиской, написанной собственноручно ФИО1 Согласно указанной расписке, ФИО2 передал ФИО1 денежные средства в сумме 4 500 000 рублей. В указанную сумму была включена цена продажи недвижимого имущества в размере 4 233 000,86 рублей и компенсация расходов ФИО1 в размере 266 999,14 рублей. Недвижимое имущество было передано, переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области. Таким образом, документально подтверждено исполнение договора сторонами в полном объеме. Указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Согласно материалам дела, стороны, путем заключения спорного договора, приняли на себя обязательства 08.06.2011. Таким образом, десятилетний срок исковой давности истек 07.06.2021. Согласно карточке дела, ФИО1 обратился в Серпуховский городской суд Московской области за пределами срока исковой давности - 12.05.2025. Считает, что доводы истца, указанные в исковом заявлении, не состоятельны и основаны на неверном толковании норм права. В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Таким образом, как следует из вышеприведенных положений закона, существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена. Согласно документов, представленных в материалы дела, имущество, являющееся предметом договора передано покупателю, а покупателем произведена оплата цены договора. Таким образом, все существенные условия, предусмотренные договором купли-продажи сторонами согласованы, договор исполнен сторонами в части указанных условий в полном объеме. Сумма компенсации затрат, согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества (п.2.1), не включена в цену имущества и не является существенным условием договора, соответственно нарушение данного условия не может служить основанием для его расторжения. Утверждение истца о том, что требования по компенсации издержек являются отлагательным условием совершения сделки, основаны на неправильном понимании ФИО1 норм материального права. В соответствии со ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Как видно из договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 08.06.2011, отлагательные условия, от исполнения которых зависело возникновение прав, в тексте договора не содержатся. Исходя из обстоятельств дела и буквального толкования условий спорного договора, покупатель получил в собственность недвижимое имущество, а продавец получил обусловленную стоимость продаваемого недвижимого имущества. Ссылка истца на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 15.05.2018 №4-КГ 18-27 является несостоятельной, поскольку обстоятельства данного дела не соответствуют обстоятельствам настоящего спора. В настоящем деле документально подтверждено и не оспаривается истцом, что ответчик в полном объеме и надлежащим образом оплатил, предусмотренную п.2.1 договора цену продажи имущества. Считает, что у ФИО1 отсутствует право на предъявление исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 3.2.2 договора ФИО2 обязан оплатить продавцу все документально подтвержденные издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества. Исходя из буквального содержания данного пункта, срок компенсации издержек сторонами не установлен. Исходя из положений п. 2 ст. 314 ГК РФ срок для исполнения требований, установленных п.3.2.2 договора, начинает течь, только после предъявления соответствующего требования. В материалах дела отсутствуют доказательства предъявления ФИО2 каких-либо требований об оплате издержек. Кроме того, п.3.2.2 договора предусмотрено, что издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества должны быть документально подтверждены. В материалах дела отсутствуют доказательства несения ФИО1 издержек, связанных с оформлением, содержанием и регистрацией имущества. Таким образом, в связи с отсутствием доказательств несения ФИО1 расходов и издержек, связанных с оформлением, содержанием и регистрацией имущества, а также предъявления требований о их компенсации ФИО2, у заявителя отсутствует право на предъявление соответствующего иска. Действующим законодательством усматриваются признаки злоупотребления правом. ФИО2 как до заключения спорного договора, так и после, передавались ФИО1 денежные средства в значительном размере за реконструкцию объектов недвижимости, что подтверждается расписками, собственноручно написанными ФИО1 

Письменный отзыв приобщен к материалам дела (т.2 л.д.115-119).

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 08.06.2011 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность ? доли имущества, на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

номер>, расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, турбаза «Соловьиная роща» на реке Нара, стоимостью 4 233 000,86 рублей с учетом НДС 18% -645 711, 86 рублей (п.2.1 договора).

Право собственности на указанные объекты за ФИО2 ? доля в праве зарегистрировано в ЕГРН 19.09.2011, право собственности за ФИО1 ? доля в праве зарегистрировано в ЕГРН 19.09.2011, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН (т.2 л.д.2-89).

Согласно условиям договора п. 2.1 покупатель уплачивает цену имущества, указанную в п. 2.1 договора после государственной регистрации настоящего договора. 

Согласно условиям договора п.3.1 продавец обязуется передать покупателю имущество (со всей необходимой документацией) по акту приема-передачи здания (сооружения) (далее- передаточный акт) в течение 5 календарных дней со дня получения денежных средств, указанных в п.2.1 договора, на расчетный счет продавца. 

Согласно условиям договора п. 3.2.2 покупатель обязан оплатить продавцу все документально подтвержденные издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества.

В связи с неисполнением ответчиком существенных условий договора в виде не компенсированных издержек, истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 10.04.2025, в которой истец требовал компенсировать документально подтвержденные затраты в соответствии с п. 3.2.2 договора купли- продажи недвижимого имущества №б/н от 08.06.2011. В случае неудовлетворения требования компенсации издержек по договору, требовал расторжения вышеуказанного договора, ответа на претензию получено не было (т. 1 л.д.22).

По сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Филиал ППК «Роскадастр» по Московской области о предоставлении копии документа, помещенного в реестровое дело, усматривается, что 08.11.2018 была осуществлена выемка дел правоустанавливающих документов (протокол осмотра места происшествия от 08.11.2018) на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: турбаза Соловьиная роща на реке Нара, в связи с чем выдать копии/оригиналы документов в виде договора купли-продажи не представляется возможным (т.2 л.д.90-107).

В материалы дела представлены заверенные копии расписок из которых усматривается, что ФИО1 получил 4 500 000 рублей по договору купли-продажи от 08.06.2011 за покупку ? доли имущества, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, т/б «Соловьиная роща» на реке Нара, расписка датирована 22.09.2011; ФИО1 получил от ФИО2 сумму в размере 4 000 000 рублей в качестве оплаты за реконструкцию базы по адресу: Московская область, Серпуховский район, т/б «Соловьиная роща» близ реки Нара, расписка датирована 28.11.2011; ФИО1 получил от ФИО2 деньги в сумме 4 000 000 рублей на реконструкцию т/б «Соловьиная роща», Московская область, Серпуховский район, расписка датирована 01.06.2012 (лд. 120-123, 143-145, т.2).

В обосновании причин уважительности пропуска срока исковой давности истцом в материалы дела представлены: копии листков нетрудоспособности за период с марта 2019 по июнь 2021 о нахождении на амбулаторном и стационарном лечении (т.2 л.д.165-197); копия первого и последнего листа приговора Серпуховского городского суда Московской области от 03.06.2024 по уголовному делу 

<

номер>, согласно которого истец содержался под стражей с 04.08.2021 (т.2 л.д.200-201).

Истцом в обоснование заявленных требований представлены: копия договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

номер> (т.1 л.д.20); досудебная претензия от 10.04.2025 (т.1 л.д.22); выписки из ЕГРН ( т.1 л.д.24-229); копия постановления о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 09.09.2020 (т.2 л.д. 150); копия расходного кассового ордера 

<

номер> от 15.06.2011 (т.2 л.д.199).

Ответчиком в материалы дела представлены: копии расписок о передаче денежных средств ФИО1 (т.2 л.д.120-123); копии доверенностей выданных от имени ФИО2 на имя А. (т.2 л.д.124-127, 132-135); копия заключения эксперта 

<

номер> от 02.09.2022 (т.2 л.д.203-221).

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать восстановления нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст.12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1 ст.431 ГК РФ).

Из смысла ч.2 ст. 431 ГК РФ следует, что если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Не оплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ч. 2 ст.450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что 08.06.2011 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность ? доли имущества, на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

номер> расположенные по адресу: Московская область, Серпуховский район, турбаза «Соловьиная роща» на реке Нара, стоимостью 4 233 000,86 рублей с учетом НДС 18% -645 711, 86 рублей (п.2.1 договора).

Право собственности на указанные объекты за ФИО2 ? доля в праве зарегистрировано в ЕГРН 19.09.2011, право собственности за ФИО1 ? доля в праве зарегистрировано в ЕГРН 19.09.2011, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН (т.2 л.д.2-89).

Согласно условиям договора п. 2.1 покупатель уплачивает цену имущества, указанную в п. 2.1 договора после государственной регистрации настоящего договора. 

Согласно условиям договора п. 3.2.2 покупатель обязан оплатить продавцу все документально подтвержденные издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества.

Согласно расписке от 22.09.2011 расчет между сторонами произведен. 

Спорные объекты недвижимости после совершения сделки фактически были переданы покупателю ФИО2, в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности ответчика на ? доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя собранные по делу доказательства, с учетом вышеприведенных положений закона, и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов истца о неисполнении ответчиком существенных условий договора купли-продажи, заключенного между сторонами, в части его оплаты, поскольку указанное опровергается представленными письменными доказательствами в виде собственноручно написанных расписок истца, из буквального толкования которых усматривается и денежная сумма, полученная истцом, и цели, в счет которых производилась передача денежных средств, в связи с чем суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судом в обоснование первоначальных доводов истца в части того, что указанные расписки были написаны не истцом, предлагалось последнему представить доказательство в виде почерковедческой экспертизы для проверки указанных доводов, от проведения которой истец отказался, полагая достаточным экспертное заключение, составленное в рамках расследования уголовного дела, не исключающее того, что расписки написаны истцом ФИО1

Ходатайство истца о назначении по делу судебной лингвистической экспертизы для определения буквального толкования представленных расписок, судом было отклонено, поскольку, исходя из содержания доказательств, специальных познаний в области лингвистики, по мнению суда, не требуется.

Утверждение истца о том, что ответчик не оплатил истцу, как продавцу, все документально подтвержденные издержки, связанные с оформлением, содержанием и регистрацией имущества по договору купли- продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

номер> ничем не подтверждены и опровергаются материалами дела, а также имеющейся в материалах дела распиской, написанной собственноручно истцом, денежные средства по договору купли-продажи истцом получены, в связи с чем, оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 

<

номер>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, исключении записи регистрации о переходе права собственности имущества, зарегистрированные Управлением Росреестра в отношении объектов недвижимости, о регистрации права общей ? долевой собственности от 19.09.2011 на имя ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 

<

номер> б/н, взыскании с ФИО2 в счет компенсации понесенных затрат по договору купли-продажи в размере 475 000,00 рублей не имеется.

Кроме того, представленная истцом в обоснование требований в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора претензия, направленная на имя ответчика истцом, не содержит суммы требования, а так же ссылку на документы, подтверждающие понесенные истцом и не оплаченные ответчиком расходы по договору.

С учетом представленных доказательств и установленных обстоятельств, суд считает, что действия и поведение, как истца в качестве продавца, так и ответчика в качестве покупателя, после совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества свидетельствовали об отсутствии у сторон претензий в части исполнения условий договора друг к другу. 

Суд вошел в обсуждение ходатайства ответчика о применении срока исковой давности к заявленным требованиям и приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (пункт 1 статьи 196 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Суд соглашается с доводами стороны ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности при обращении в суд с настоящими требованиями, поскольку с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011, с момента государственной регистрации права собственности от 19.09.2011, а также с момента передачи денежных средств согласно расписки от 22.09.2011 прошло не только более трех лет, но и более десяти лет. Истцу, как продавцу по сделке, должно было быть известно как о нарушении своего права, так и о лице, его нарушившем, истец имел право выбора способа защиты: требовать от покупателя уплаты цены товара или требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с его существенными нарушениями с соответствующими последствиями. При этом, истец, зная о наличии у ответчика перед ним задолженности, нес риск соответствующих правовых последствий.

Ссылка истца на то, что он не имел возможности реализовать свои законные права и воспользоваться правом на защиту, поскольку находился под стражей, домашним арестом, запретом определенных действий, что подтверждается приговором Серпуховского городского суда Московской области по уголовному делу 

<

номер>, а так же свыше года находился на стационарном лечении в связи с онкологическим заболеванием, судом проверены, признаны несостоятельными, по мнению суда не являются уважительными причинами пропуска такого срока, поскольку, исходя из письменных доказательств, представленных истцом в обоснование возражений относительно пропуска срока исковой давности, период затруднительности обращения с указанными требованиями в суд у истца начался с марта 2019 по июнь 2021, когда истец находился на амбулаторном и стационарном лечении, а так же с августа 2021, когда истец находился под стражей, обстоятельств и доказательств, которые явились бы препятствием истцу своевременно обратиться в суд с настоящими требованиями после заключения сторонами договора и до марта 2019, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, ходатайств о содействии суда в истребовании таких доказательств не заявлено. 

Намерение истца на истребование дополнительных доказательств в виде сведений о материальном положении ответчика на момент заключения договора купли-продажи, правового значения для разрешения спора сторон по существу не имеет, с учетом пропуска истцом срока исковой давности.

Требования истца об исключении из ЕГРН записи о регистрации перехода права собственности ФИО2 в отношении указанного в договоре купли-продажи недвижимого имущества являются производными от основного требования о расторжении договора купли-продажи и способом исполнения решения, при отказе в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 

<

дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, исключении записи регистрации о переходе права собственности имущества, зарегистрированные Управлением Росреестра в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

номер>, о регистрации права общей ? долевой собственности от 

<

дата>: под номерами: 

<

номер> на имя ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2011 б/н, взыскании с ФИО2 в счет компенсации понесенных затрат по договору купли-продажи в размере 475 000,00 руб., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Козлова

Решение суда в окончательной форме составлено 30 декабря 2025 года