Дело № 3а-133/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 26 октября 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Якорь» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17 698, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 19.04.2017, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО2 требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО3 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» по состоянию на 19.04.2017, основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО3 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО4, пояснила, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в 

<

адрес>, равный 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет – 

<

данные изъяты> рублей. Дата определения кадастровой стоимости – 19.04.2017. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона №167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, и администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО9 согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных в 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 22.06.2018 г., ООО «Якорь» является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, площадь 17698+/-47 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер: №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.06.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 20.06.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 20 апреля 2017 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 20.04.2017 №б/н.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) 19.04.2017 г.

Отчетом № от 03.07.2018 г., составленным ФИО13 являющейся членом некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 19.04.2017 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка для размещения объектов торгового назначения (магазинов). 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод количественных корректировок). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимые с объектом оценки, прежде всего по местоположению, но существенно отличающиеся по площади от объекта оценки. Основными факторами при отборе аналогов являлись: текущее или потенциальное использование. Выбирались объекты-аналоги, расположенные в Тихвинском районе и граничащим с ним районах Ленинградской области. Проведена корректировка по первой группе элементов сравнения по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Также проведена корректировка по второй группе элементов сравнения по следующим ценообразующим факторам: местоположение, площадь участка, наличие строений на участке, инженерная обеспеченность. С учетом имеющихся на объекте оценки зарегистрированных обременений, оценщик для определения величины данной корректировки воспользовался данными интернет -источника Статриелт от 01.04.2017. В расчетах применено среднее значение интервала. Итоговое значение удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки рассчитано как среднее значение скорректированных цен аналогов. В таблице 10.2 на стр. 71 Отчета приведено описание корректировок и приведен расчет стоимости объекта оценки. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимущества и недостатков проведенных расчетов.

В судебном заседании свидетель ФИО9 показала, что в связи с ограниченностью рынка в качестве аналогов были отобраны земельные участки, расположенные в иных районах Ленинградской области и имеющие иную площадь. В связи с тем, что тенденции рынка недвижимости в населенных пунктах Ленинградской области сопоставимы с рынком недвижимости в населенных пунктах Московской области, то использованы данные справочника расчетных данных оценки и консалтинга, составленного под редакцией ФИО10 (далее- Справочник). Для населенных пунктов Московской области скидка на уторговывание при продаже земельных участков, по данным названного Справочника, может составлять от 12 до 15%, в среднем-13,5%. Относительно корректировки по фактору местоположения, то для окраины г. Тихвина присваивался более высокий коэффициент, чем для Лодейного Поля. Округление произведено по математическим правилам. 

По ходатайству представителя административного истца ООО «Якорь» ФИО1 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 10 сентября 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 19.04.2017.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Тема», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно заключения эксперта ФИО11 от 12.10.2018 № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 698 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 19.04.2017 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход. В качестве аналогов отобрано пять объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Проведена корректировка по таким элементам сравнения первой группы, как передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, и тип цены. Сравнительный анализ влияющих на величину стоимости характеристик объекта оценки и объектов сравнения показывает, что по таким факторам как: передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, сравниваемые объекты можно считать сходными, не имеющими существенных различий. При этом эксперт отказался от проведения корректировки на условия рынка (на дату оценки), поскольку в период с 2015г. до даты оценки существенных ценовых колебаний на рынке земельных участков под коммерческую застройку не наблюдалось. Выбор элементов сравнения проводился с учетом данных экспертного опроса. Основываясь на характеристиках, экспертом выбраны следующие элементы сравнения: потенциал местоположения, площадь земельных участков, наличие улучшений и наличие инженерных коммуникаций. Проведена кодировка градаций элементов сравнения по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код градации». Все градации расставлены в порядке убывания качества характеристики и представлены в таблице на стр. 54 Заключения. Приведение кодов к относительным величинам выполнено в таблице «Расчет показателя качества объектов сравнения». Для этого значения кодов по всем элементам сравнения каждого объекта сравнения делились на максимальное значение кода соответствующего элемента сравнения. Каждый из элементов сравнения по-разному влияет на стоимость, поэтому были определены веса для каждого из них в соответствии с данными экспертного опроса. С учетом особенностей оцениваемого земельного участка и выбранных объектов-аналогов некоторые из представленных факторов не подлежали корректировке, некоторые были сгруппированы с учетом вероятности двойного учета влияния фактора. Сумма весов равняется единице (или 100%). Рассчитанные ранее относительные величины по каждому элементу сравнения умножены на значение веса соответствующего элемента сравнения. Рыночная стоимость с учетом погрешности, сопровождающей процедуру расчета, и с учетом округления составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19.04.2017 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 03.07.2018 г., а также судебным экспертом в заключении от 12.10.2018 № определена рыночная стоимость земельного участка. 

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 03.07.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № от 03.07.2018 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 12.10.2018 №, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта от 12.10.2018 № г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 12.10.2018 № надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 19.04.2017 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 10 июля 2018 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17698 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 19 апреля 2017 года, на период с 1 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 10 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 31 октября 2018 года.