РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н., 

с участием представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-41/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Коршуновский ГОК» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности по адресу: "адрес изъят" равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года. 

Земельный участок площадью 900 939 кв.м. имеет разрешенное использование под размещение участка Сухой, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 15 ноября 2011 года № 56-11, соглашения к договору от 19 декабря 2014 года. ПАО «Коршуновский ГОК» уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 37 641 231,42 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Рыночная стоимость участка по поручению арендатора определена оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ’с» по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 21 623 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО2 от 14 августа 2019 года № 256/19-7. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере. 

По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Суду представлено заключение эксперта от 11 марта 2020 года № 06/Зсэ-03/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года составляет 18 919 719 рублей. 

Административный истец ПАО «Коршуновский ГОК» с заключением экспертизы согласился, представил суду заявление об уточнении требований в части размера кадастровой стоимости участка, которую просил установить равной рыночной, определенной экспертом в размере 18 919 719 рубля. 

Дело рассматривается с учетом принятых к производству уточненных административных исковых требований.

ПАО «Коршуновский ГОК» представителя в суд не направил, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО1 требования иска не признала, полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с требованиями закона и ее результаты являются достоверными, указала на наличие замечаний к отчету оценщика.

Административный ответчик Правительство Иркутской области представителя в суд не направил, в письменном отзыве требования иска не признал, просил о рассмотрении дела по существу без его участия. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области администрация МО «Железногорск-Илимское городское поселение» возражений против иска не высказали, экспертное заключение не оспорили.

Неявившиеся участники процесса о судебном разбирательстве 18 мая 2020 года извещены заблаговременно и надлежащим способом, об отложении не просили, в письменных заявлениях ходатайствовали о рассмотрении дела без участия их представителей.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд находит административные исковые требования ПАО «Коршуновский ГОК» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ПАО «Коршуновский ГОК» является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 900 939 кв.м., с разрешенным видом использования: под размещение участка Сухой, расположенного "адрес изъят".

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22 декабря 2011 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 13 декабря 2019 года № КУВИ-001/2019-30052484.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 29 февраля 2008 года, 16 января 2019 года на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 37 641 231,42 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ’с» ФИО2 и согласно Отчету от 14 августа 2019 года № 256/19-7 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 21 623 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав ПАО «Коршуновский ГОК» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. 

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Как усматривается из договора аренды земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" от 15 ноября 2011 года № 56-11, соглашения к нему от 19 октября 2015 года, заключенных между администрацией МО «Железногорск-Илимское городское поселение» и ПАО «Коршуновский ГОК», размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, ПАО «Коршуновский ГОК», как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости, в отношении которой возник спор, и правомерно обратилось в суд к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости. 

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на пятьдесят процентов, у административных ответчиков возникли сомнения относительно ее достоверности, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой поручено эксперту ФИО3 (ООО «Консалт-Оценка»).

Эксперт ФИО3 имеет высшее профильное и дополнительное профессиональное образование, аттестован в области оценочной деятельности, имеет сертификат судебного эксперта, входит в экспертный Совет СРО РОО, имеет опыт в проведении оценки недвижимости более 20 лет, предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.

Исследуя заключение от 11 марта 2020 года № 06/Зсэ-03/20, суд отмечает, что в его вводной части приведен перечень нормативно-правовых источников, специальной и методической литературы, использованной экспертом в ходе проведенного исследования, в числе которых: Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, Федеральные законы № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методические рекомендации по оценке недвижимости, справочники.

При проверке Отчета ООО «Прайс Хаус ТВ’с» от 14 августа 2019 года № 256/19-7 судебный эксперт установил нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 8, 12 ФСО № 3, предъявляемых к форме и содержанию отчета, пункта 11 ФСО № 7, выразившееся в не полном и не всестороннем анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений продажи объектов недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, а также в неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. 

Так, оценщиком применена корректировка на наличие свободного подъезда (страницы 71-72), величина ее определена по справочнику ФИО4, который под затрудненным доступом подразумевает подъезд к участку через соседние участки или в объезд. В то же время, по данным публичной карты по участку проходит дорога, то есть, имеется прямой подъезд, и применение указанной корректировки необоснованно. Документы о количественных и качественных характеристиках объекта, использованные оценщиком, не подписаны и не заверены, что является нарушением пункта 12 ФСО № 3. 

Как видно из заключения, при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности, ФСО, а также требования, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости, что в совокупности могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости. 

Таким образом, отчет ООО «Прайс Хаус ТВ’с» от 14 августа 2019 года № 256/19-7 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости участка. 

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана экспертом с использованием сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Отказ от иных подходов и методов оценки мотивирован. 

Экспертом учтены уникальные особенности оцениваемого земельного участка, которые невозможно учесть при использовании методов математического моделирования, применяемых при массовой оценке, - выявлены и описаны особенности местоположения участка, его физические свойства, сведения об имущественных правах и обременениях, а также дополнительные сведения, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости. Все данные сведены в таблицы 2.5, 2.6, приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», использованы сведения о расположении участка относительно границ зон с особыми условиями использования – санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО «Коршуновский ГОК».

При анализе рынка земель промышленности с целью определения диапазона удельных цен на продажу участков и выявления объектов для сравнения, экспертом изучены данные по фактическим сделкам, а также по предложениям на продажу земельных участков из состава земель промышленности на территории Иркутской области. По результатам исследования рынка сопоставимых объектов экспертом произведен отбор объектов-аналогов с учетом доступности рыночных данных о них. 

Экспертом проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость участка, выбраны единицы сравнения, использована информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов, проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения с применением корректировки значения единицы сравнения (поправки на торг, на условия рынка, на вид разрешенного использования, на местоположение, масштаб, инженерное обеспечение), и рассчитана рыночная стоимость объекта оценки.

Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.

Административный истец с заключением экспертизы согласился, уточнил требования по размеру кадастровой стоимости в соответствии с выводом эксперта.

От административных ответчиков - Правительства Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» и заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило. Суд также не установил недостоверности содержащихся в заключении сведений или нарушения требований законов об экспертной и об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 11 марта 2020 года № 06/Зсэ-03/20 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость участка - достоверной. 

Учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы эксперта не опровергнуты, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта, которые могли бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", равной его рыночной стоимости, рассчитанной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18 919 719 рублей. 

В соответствии со статьями 17, 18, 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд с настоящим иском 2 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 900 939 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение участка Сухой, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 18 919 719 (восемнадцать миллионов девятьсот девятнадцать тысяч семьсот девятнадцать) рублей. 

Дата обращения ПАО «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 2 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2020 года.