Дело №2а-1394/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 октября 2017 г. г. Выкса

Выксунский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Корокозова Д.Н. при секретаре Пахомовой Е.В., с участием представителя административного истца ФИО1, административного ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области о признании незаконным решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от …...2017 о приостановлении государственной регистрации договора аренды муниципального имущества

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области (далее КУМИ г.Выкса) обратился с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2 от ….2017 о приостановлении государственной регистрации договора аренды муниципального имущества №…. от ….2017. В обоснование требований указано, что …..2017 между КУМИ г.Выкса и ГП НО «Нижегородская областная фармация» был заключен договор аренды нежилого помещения площадью …. кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Выкса, …... Административным истцом ….2017 договор с прилагающимися документами был сдан на государственную регистрацию. Государственным регистратором Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (Управления Росреестра по Нижегородской области) ФИО2 …...2017 государственная регистрация договора аренды муниципального имущества была приостановлена (уведомление №…..) по основаниям п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации или Закон №218-ФЗ), поскольку с заявлением не представлен документ (межевой план, технический план и др.), необходимый для государственного кадастрового учета части помещения. Вывод административного ответчика, что на регистрацию представлен неполный пакет документов не соответствует требованиям закона, поскольку отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемой части недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, описание части здания, передаваемой в аренду, в представленных на регистрацию документах имеется, в отношении здания кадастровый учет произведен. Действия государственного регистратора препятствуют реализации права сторон заключенного договора аренды на осуществление его государственной регистрации в целях противопоставления третьим лицам.

Представитель административного истца ФИО1 (по доверенности) в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске, дополнительно указав, что на государственную регистрацию был представлен весь необходимый пакет документов, предусмотренный законом, требование государственного регистратора о предоставлении дополнительных документов является незаконным.

Административный ответчик ФИО2 с требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в котором указывает, что с …...2017 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация договора аренды, предметом которого является часть объекта, принадлежащего арендодателю, без одновременного кадастрового учёта данной части не допускается. В связи с тем, что часть объекта, являющаяся предметом представленного договора, не стояла на кадастровом учёте в качестве самостоятельного объекта и на государственную регистрацию прав и не был предоставлен технический план объекта, содержащий сведения о части помещения, обременяемой арендой, то государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации сделки.

Вторым административным ответчиком Управлением Росреестра по Нижегородской области, извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, с требованиями не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве, содержащим возражения, аналогичные приведенным выше. 

Заинтересованным лицом ГП НО «Нижегородская областная фармация» извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Изучив доводы сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч.8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действий (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно ч.11 ст.226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п.61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" Исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении. При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Суд не осуществляет проверку целесообразности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, принимаемых, совершаемых ими в пределах своего усмотрения в соответствии с компетенцией, предоставленной законом или иным нормативным правовым актом. При этом следует иметь в виду, что превышение указанных полномочий либо использование их вопреки законной цели и правам, законным интересам граждан, организаций, государства и общества является основанием для признания оспариваемых решений, действий (бездействия) незаконными (пункт 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Указанное положение ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

….2017 между КУМИ г.Выкса и ГП НО «Нижегородская областная фармация» был заключен договор аренды на срок до …..2022 включительно нежилого помещения площадью … кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Выкса, ….. (здание ….поселковой администрации, назначение: нежилое, двухэтажное, общей площадью … кв.м., кадастровый номер …., право муниципальной собственности зарегистрировано …2005 /запись о регистрации …./). Описание передаваемой в аренду обособленной части здания со ссылкой на техническую документацию содержится в п.п.1.1, 1.2 договора, предмет аренды и иные существенные условия сторонами определены и согласованы. Помещение передано в пользование арендатору, о чем составлен акт приема-передачи.

….2017 административным истцом (через представителя М., действующую на основании распоряжения №… от …...2017) договор аренды с прилагающимися документами (заявление о государственной регистрации права, акт приема-передачи, выписка из отчета об оценке рыночной стоимости аренды, а также распоряжение, подтверждающее полномочия заявителя), был сдан на государственную регистрацию. Государственным регистратором ММО Управления Росреестра по Нижегородской области ФИО2 ….2017 государственная регистрация договора аренды муниципального имущества была приостановлена (уведомление №……) по основаниям п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, поскольку с заявлением не представлен документ (межевой план, технический план и др.), необходимый для государственного кадастрового учета части помещения, осуществляемого одновременно с государственной регистрацией права. 

В силу ч.1 ст.14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ. В соответствии с ч.1 ст.21 Закона №218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления в государственной регистрации.

В соответствии с ч.6 ст.72 Закона № 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В ст.44 Закона №218-ФЗ указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости. 

Согласно ч.5 ст.44 Закона №218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются. 

В соответствии с ч.4 ст.18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Согласно ч.6 ст.18 Закона №218-ФЗ заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч.5 ст.18 Закона о регистрации).

Как следует из материалов дела, …..2017 административный истец обратился в ММО Управления Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды, заключенного ….2017 с ГП НО «Нижегородская областная фармация», в соответствии с п. 2 ст.609 ГК РФ, п.2 ст.14, п.3 ч.3 ст.15, ст.18, п.5 ст.44 Закона №218-ФЗ, Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883.

К заявлению были приложены договор, акт приёма-передачи имущества, распоряжение, выписка из отчета о рыночной стоимости права аренды, что подтверждается распиской в получении документов.

Как установлено судом и не опровергается лицами, участвующими в деле, находящееся в муниципальной собственности здание …. поселковой администрации состоит на государственном кадастровом учете (КН ….). 

Государственным регистратором ФИО2 государственная регистрация указанного договора аренды была приостановлена до …..2017 по основаниям п.5 ч.1 ст.26 Закона № 218-ФЗ - в связи с непредставлением на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно документов (межевого плана, технического плана и т.д.), необходимых для постановки на государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части строения (ч.5 ст.44, п.п.7,8 ч.2 ст.14 Закона №218-ФЗ), при этом государственным регистратором сделан вывод, что поскольку предметом договора аренды является помещение в здании, то одновременно с договором аренды объекта недвижимости должен быть представлен технический план. 

Оценивая законность и обоснованность принятого государственным регистратором решения суд исходит из того, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

В ч.3 ст.14 Закона №218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень основания для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, рассматривая в рамках настоящего спора ситуация к таковым не относится. Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали в нем недвижимое имущество (помещение), являющееся предметом аренды (пункты 1.1, 1.2 договора), то государственная регистрация должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию технического плана или иных документов предусмотренных ч.2 ст.14 Закона №218-ФЗ.

При указанных выше обстоятельствах оснований для приостановления государственной регистрации по основаниям приведенным в оспариваемом уведомлении, не имелось; предложение представить дополнительные документы, содержащееся в оспариваемом решении, незаконно (ч.5 ст.14 Закона №218-ФЗ).

При этом судом отмечается, что разъяснения Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, в соответствии с которыми учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемое решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы сторон договора аренды на своевременную регистрацию договора аренды.

Согласно ст.26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав. В силу ч.3 ст.67 Закона №218-ФЗ ответственность, установленную федеральным законом, за необоснованное (не соответствующее основаниям, указанным в статье 26 настоящего Федерального закона) приостановление государственного кадастрового учета несет государственный регистратор прав. В связи с этим надлежащим ответчиком является должностное лицо (государственный регистратор), принявшее оспариваемое решение.

В соответствии с п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

В рассматриваемом случае оснований для отступления от установленного законом срока участвующими в деле лицами не приведено, в связи с чем суд считает необходимым установить срок устранения нарушений, предусмотренный п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ, т.е. продолжительностью 1 месяц. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса Нижегородской области удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2 от ….2017 о приостановлении государственной регистрации договора аренды муниципального имущества №…. от ….2017.

Обязать государственного регистратора Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2 устранить допущенные нарушения в срок 1 месяц с момента вступления в законную силу решения суда.

Об исполнении решения государственному регистратору Межмуниципального отдела по Кулебакскому, Навашинскому и Выксунскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2 необходимо сообщить в Выксунский городской суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Выкса в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 КАС РФ, в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы или представления через Выксунский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья - Корокозов Д.Н.