Дело № 2-462/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Володарск 02 августа 2017 года

Володарский районный суд Нижегородской области в составе:

Председательствующего судьи Моисеева С.Ю.,

при секретаре Мухиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Эгида" к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "Эгида" обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эгида» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: 

<

данные изъяты>. 

Указанные объекты были переданы ФИО1 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 указанного договора купли-продажи цена проданных объектов составила 

<

данные изъяты> рублей, в том числе цена здания 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рублей, а цена здания 

<

данные изъяты> 500 

<

данные изъяты> рублей. В соответствии с п.4 договора купли-продажи Б.Л.СБ. должна была оплатить объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ (отсрочка платежа), в связи с чем одновременно с регистрацией перехода права собственности от ООО «Эгида» к ФИО1 проданные объекты были обременены залогом в силу закона, залогодержателем по которому является ООО «Эгида».

Поскольку ФИО1 в установленный договором срок купленные здания не оплатила, ей в конечном итоге было предложено возвратить данные объекты недвижимости ООО «Эгида». ФИО1 согласилась возвратить здания и ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эгида» и ФИО1 заключили договор, в соответствии с которым ФИО1 продала указанные выше здания назад ООО «Эгида» также за 

<

данные изъяты> рублей и в этот же день передала спорные здания ООО «Эгида» по акту приема-передачи. В соответствии с договором обратной продажи ООО «Эгида» обязалось оплатить здания в течение двух дней с момента регистрации за обществом права собственности.

Однако, не смотря на многочисленные обращения ООО «Эгида», Б.Л.СБ. после подписания договора купли-продажи стала уклоняться от регистрации перехода права собственности, в связи с чем ООО «Эгида» в 2016 году было вынуждено обратиться в суд с иском о принудительной государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. В ходе судебного разбирательства ФИО1 заявила, что договор купли-продажи и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала и что указанные документы являются подложными доказательствами. 

Судом была назначена почерковедческая экспертиза спорных документов в Приволжском региональном центре судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, в результате которой экспертом было однозначно установлено, что и договор купли-продажи, и акт приема-передачи были подписаны самой ФИО1 В конечном итоге Володарским районным судом Нижегородской области ДД.ММ.ГГГГ по делу № было решение о проведении государственной регистрации права собственности ООО «Эгида» на спорные объекты. Указанное решение было оспорено гражданкой ФИО1 в апелляционном порядке, Нижегородским областным судом ДД.ММ.ГГГГ (дело №) в удовлетворении жалобы отказано в полном объеме.

В апреле 2017 года, запросив выписки из ЕГРП ООО «Эгида» узнало о том, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ произвела в отношении указанных выше объектов недвижимости государственную регистрацию последующего залога (ипотеки), залогодержателем по которому выступил ФИО2, в качестве основания для регистрации был указан договор № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационные записи № и №).

ООО «Эгида» считают действия ответчика, направленные на обременение недвижимого имущества последующим залогом незаконными. 

Истец просит: признать недействительным договор № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении следующих объектов: 

<

данные изъяты>. Аннулировать в отношении указанных объектов государственные регистрационные записи об ипотеке в пользу ФИО2 № и № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Определением Володарского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика был привлечен ФИО2. 

Представитель истца ООО «Эгида» ФИО3 в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1, ее представители ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ФИО1 представила заявление об отложении судебного заседания в связи с плохим самочувствием, документов, подтверждающих болезнь ответчика суду не представлено. Ранее предоставляла возражения, согласно которого с исковыми требованиями не согласилась, указав, что в п.9 договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ установлено - «Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на продаваемые объекты недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством.»

В соответствии со ст. 223 ГК РФ Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что договор купли продажи нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эгида», исполнен не был.

Данное обстоятельство подтверждено решением Володарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ООО «Эгида» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, возврате имущества, прекращении права собственности. Решением Володарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в исковых требованиях ООО «Эгида» к ФИО1 было отказано. Кроме того, было установлено, что объекты недвижимости находятся во владении ФИО1, что не оспаривалось сторонами. Данное решение вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ в результате апелляционного рассмотрения. Ни одного упоминания в период рассмотрения до ДД.ММ.ГГГГ о существовании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не было. То есть до момента вступления в законную силу до ДД.ММ.ГГГГ решения Володарского суда от ДД.ММ.ГГГГ фактическим и юридическим владельцем была Б.Л.СБ.

Поэтому заключение договора последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и его регистрация является законным, что юридически проверено регистратором Росреестра. А регистрация договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ вызывает явное сомнение о его существовании, которое противоречит раннее вступившему в законную силу решения Володарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд в решении от ДД.ММ.ГГГГ оставил без внимания то обстоятельство, что договор купли продажи нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эгида», не просто исполнен не был, а отсутствовал как таковой на момент принятия Володарским судом решения по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, а также при апелляционном рассмотрении от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство подтверждено решением Володарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ООО «Эгида» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, возврате имущества, прекращении права собственности.

Согласно выводов суда, изложенных в решении от ДД.ММ.ГГГГ, «судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эгида» и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи 

<

данные изъяты>. В соответствии с п.З указанного выше договора купли-продажи цена проданных объектов составила сумму 

<

данные изъяты>, в том числе цена здания 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> руб., цена здания 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> руб. В соответствии с п.3 указанного выше договора купли-продажи ответчик должен был оплатить объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Нежилые здания по акту передачи переданы покупателю ДД.ММ.ГГГГ и находятся в ее владении, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела».

При рассмотрении дела по иску ООО «Эгида» к ФИО1 было установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ (апелляционное рассмотрение дела и вступление в законную силу), спорные объекты недвижимости находились во владении ФИО1 Указанное обстоятельства не доказывается вновь и не подлежат оспариванию. То есть до ДД.ММ.ГГГГ фактическим и юридическим владельцем вышеупомянутых объектов была ФИО1.

А в соответствии с п.9 упомянутого договора от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель приобретает право собственности с момента государственной регистрации перехода права собственности.

ООО «Эгида» зарегистрировало право собственности на спорные объекты ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации ФИО1 договора о последующем залоге недвижимого имущества.

Указывает, что ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ осуществляла на объектах хозяйственную деятельность, организовывала строительные работы по ремонту зданий, ею были усыновлены двери с замками, ключи от которых находились у нее, осуществлялась охрана объектов с помощью людей и собаки, до настоящего времени в здании находится множество оборудования и строительных материалов, принадлежащих ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «Эгида» М.М.О. с другими людьми спилил замки и повесил свои, что может быть подтверждено сотрудником полиции участковым п.Мулино А.В.А. а также материалами КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку отложение судебного разбирательства, при надлежащем извещении лиц участвующих в деле и в отсутствие доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание ответчиков, приведет к необоснованному затягиванию судебного разбирательства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эгида» и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи 

<

данные изъяты>.

В соответствии 

<

данные изъяты> 500 000 рублей. 

В соответствии с п.4 договора купли-продажи ответчик должен был оплатить объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

Нежилые здания по акту передачи переданы покупателю ДД.ММ.ГГГГ и находились в ее владении.

Вместе с тем, на указанное имущество было наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ООО «Эгида». Срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ООО «Эгида» обратилась в Володарский районный суд Нижегородской области с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, возврате имущества, прекращении права собственности, мотивировав тем, что ФИО1 не оплатила денежные средства по покупке указанных объектов.

Решением Володарского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ООО «Эгида» было отказано. 

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Володарского районного суда Нижегородской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Эгида» без удовлетворения. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила договор № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) с ФИО2 Государственная регистрация указанного договора произошла ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эгида» и ФИО1 заключили договор, в соответствии с которым ФИО1 продала указанные выше здания назад ООО «Эгида» также за 

<

данные изъяты> рублей и в этот же день передала спорные здания ООО «Эгида» по акту приема-передачи. Данный договор был заключен в связи с тем, что ФИО1 не оплатила денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на продаваемые объекты недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством. Покупатель вправе пользоваться объектами недвижимости, приобретаемыми по договору, с момента подписания акта приема-передачи. 

Б.Л.СБ. после подписания договора купли-продажи стала уклоняться от регистрации перехода права собственности, в связи с чем ООО «Эгида» в 2016 году было вынуждено обратиться в суд с иском о принудительной государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. В ходе судебного разбирательства ФИО1 заявила, что договор купли-продажи и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала и что указанные документы являются подложными доказательствами, обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «Эгида» о признании договора купли-продажи недействительным. 

Решением Володарского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ было установлено уклонение ФИО1 от государственной регистрации перехода права собственности, исковые требования ООО «Эгида» удовлетворены, произведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Эгида» на 

<

данные изъяты>, на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи нежилого здания между ФИО1 и ООО «Эгида». В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к ООО «Эгида» о признании договора купли-продажи нежилого здания ДД.ММ.ГГГГ недействительным, отказано.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Володарского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. 

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.2 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу пункта 2 статьи 11 Закона N 102-ФЗ ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, и возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 1 статьи 19 Закона N 102).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Таким образом, факт подписания сторонами договора ипотеки не является юридически значимым обстоятельством, влекущим за собой возникновение либо изменение прав и обязанностей ни для сторон по такому договору, ни для третьих лиц.

В договоре купли-продажи нежилого здания, заключенном между ООО «Эгида» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, п.5. указано, что на момент подписания данного договора объекты недвижим никому не проданы, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под запрещен (обременением, арестом) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц, о которых на момент подписания настоящего договора Продавец не мог не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении на момент подписания настоящего договора указанных объектов недвижимости и прав на них (долей прав), под запрещением (обременением, арестом).

Обременение на недвижимое имущество, возникшее по договору № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке), подписанного ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано ответчиками лишь ДД.ММ.ГГГГ (регистрационные № №), то есть после подписания ФИО1 и ООО «Эгида» договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, и вступления в законную силу решения Володарского районного суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу, что залог возник с момента государственной регистрации, а именно с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу абз. 1 ч. 2 ст. 335 ГК РФ, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. При этом на момент возникновения залога, ФИО1 не являлась собственником спорных объектов недвижимости и уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности. 

У ФИО1 на момент проведения государственной регистрации отсутствовало право распоряжаться спорным имуществом и обременять проданные и переданное покупателю объекты правами третьих лиц. Действия ФИО1 по заключению договора № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке), повлекли нарушение прав ООО «Эгида». 

При указанных выше обстоятельствах, договор о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ответчиками ФИО1 и ФИО2 в силу действующего законодательства является ничтожной сделкой, в связи с чем, суд считает необходимым удовлетворить требования истца.

В качестве последствий признания договора недействительным следует аннулировать в отношении указанных объектов государственные регистрационные записи об ипотеке в пользу ФИО2 № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Эгида» удовлетворить. 

Признать недействительным договор № о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении следующих объектов: 

<

данные изъяты>.

Аннулировать в отношении указанных объектов государственные регистрационные записи об ипотеке в пользу ФИО2 № и № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Нижегородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Володарский районный суд Нижегородской области.

Судья С.Ю. Моисеев