Дело № 2-1083/2024

УИД: 50RS0044-01-2024-000394-22

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 сентября 2024 года г. Серпухов, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Гавриличевой А.Б., 

при секретаре судебного заседания Барановой Е.В.,

с участием истца ФИО1, адвоката Филатовой Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Городского округа Серпухов Московской области, ООО "Управляющая компания "Русь Менеджмент" Д. У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" о сохранении нежилого помещения в существующем виде,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам Администрации Городского округа Серпухов Московской области, ООО "Управляющая компания "Русь Менеджмент" Д. У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" и с учетом уточнения требований просит: сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес> в перепланированном виде; признать площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес> – 215,8 кв. м; сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес>, принадлежащее ФИО1 и ФИО2 площадью 215,8 кв.м. в составе следующих помещений: №1 тамбур площадью 2,8 кв. м, №2 холл площадью 15,6 кв. м, №3 коридор площадью 3,8 кв. м, №4 столовая-кухня площадью 20,8 кв. м, №5 площадью 17,8 кв. м, №6 площадью 13,7 кв. м, №7 площадью 14,5 кв. м, №8 площадью 19,5 кв. м, №9 площадью 13,1 кв. м, №10 площадью 27,5 кв. м, №11 площадью 16,4 кв. м, №12 площадью 16,4 кв. м, №13 площадью 27,4 кв. м, №14 площадью 6,5 кв. м.

Свои требования истцы мотивируют тем, что они являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес>, ФИО1 - 2/3 долей в праве общей долевой собственности, ФИО2 - 1/3 доли, на основании договора №

<

номер> купли-продажи нежилого помещения от 15.06.2023 года и акта приема-передачи нежилого помещения к договору купли-продажи нежилого помещения 

<

номер> от 15.06.2023г., о чем внесены записи в ЕГРН. На основании указанного договора площадь приобретаемого помещения составляет 197,8 кв.м.

Согласно п. 2 акта приема-передачи нежилого помещения продавец передал покупателям вышеуказанное нежилое помещение в таком состоянии, в котором оно было на момент подписания договора.

Согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленному в ноябре 2011 года, представленному с договором купли-продажи продавцом, нежилое помещение площадью 197,8 кв. м состоит из следующих помещений: №1 тамбур площадью 2,4 кв. м, №2 холл площадью 12,7 кв. м, №3 площадью 20,3 кв. м, №4 площадью 27,2 кв. м, №5 площадью 16,2 кв. м, №6 площадью 16,4 кв. м, №7 площадью 27,2 кв. м, №8 площадью 2,1 кв. м, №9 площадью 2,8 кв. м, №10 санузел площадью 2,1 кв. м, №11 санузел площадью 2,0 кв. м, №12 площадью 9,1 кв. м, №13 тамбур площадью 1,7 кв. м, №14 площадью 6,5 кв. м, №15 площадью 17,9 кв. м, №16 площадью 10,1 кв. м, №17 площадью 2,7 кв. м, №18 санузел 1,8 кв. м, №19 санузел площадью 2,1 кв. м, №20 площадью 14,5 кв. м.

В примечании технического паспорта помещения от 19.10.2011г., расположенного по 

<

адрес>, литер А, помещение №2 площадью 197,8 кв. м, технико-экономические показатели указаны в соответствии с проектом, без проведения технической инвентаризации.

После проведения сделки и получения технической документации на нежилое помещение истцами было обнаружено не соответствие фактической площади и юридической площади помещения, а также состава помещений. В состав площади не вошла часть помещения площадью 10,36 кв. м, которое является продолжением помещения №8 площадью 2,1 кв. м без разделительной перегородки, фактически помещение №8 площадью 2,1 кв. м не существует, а имеется помещение площадью 12,46 кв. м. Данное помещение находится в пользовании истцов, поскольку доступ в него возможен только через помещения, принадлежащие им на праве собственности. Исходя из проектной документации, в неучтенном помещении должен был обустроен выход на улицу, но фактически его нет, и никогда не было, а оборудовано окно. Также в помещении 6 обустроен выход на улицу, хотя на плане БТИ данного выхода нет.

Указанные несоответствия фактической площади и планировки помещения юридическим возникло в результате составления неправильной технической документации, составления технического паспорта без фактического осмотра помещений, а на основании проектной документации.

Строительная организация застройщика ООО «ОКС СУ-155» без внесения изменений в техническую и проектную документацию провела строительные работы, администрация г. Серпухова Московской области, принимая многоквартирный дом в эксплуатацию, также не проверяла соответствие возведенного жилого дома проектной документации.

Истцы как собственники, помещений никаких работ связанных с переустройством или переоборудованием помещений не предпринимали. Как им стало известно от бывших собственников, они каких - либо работ в данных помещений не проводили.

Согласно ответу от 01.11.2023 ООО «ЕДС Серпухов+» 

<

номер> управляющая организация не несет ответственности за обслуживание, а также содержание в исправном техническом состоянии помещений, относящихся к частной собственности. У ООО «ЕДС Серпухов+» отсутствует информация о внесении изменений, а также перепланировке нежилого помещения, расположенного по 

<

адрес>.

Истцы обращались с заявлением в администрацию г.о. Серпухов Московской области, был получен ответ от 23.11.2023, из которого следует, что на основании положительного заключения государственной экспертизы объект капитального строительства и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году был введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства по 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией. Площадь объекта (нежилое помещение) была внесена в соответствии с проведенной технической инвентаризацией организацией Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ 27.09.2011г. Согласно поэтажному плану от 27.09.2011 нежилое помещение имеет площадь 197,8 кв. м. В полномочия Администрации г.о. Серпухов Московской области не входит внесение изменения в инвентаризационную документацию. На основании изложенного привести в соответствие площади помещения истцов по 

<

адрес>, не представляется возможным, разъяснено право на обращение в суд. 

Собственниками помещения, как бывшими, так и настоящими никакой реконструкции нежилых помещений не проводилось, нежилое помещение существует в том виде, в котором было изначально возведено и сдано в эксплуатацию, разница в конструктивах и площади помещения возникло в результате того, что застройщик изменил некоторые конструктивные элементы, но данные изменения не внес в проектную документацию.

17.10.2023 ООО «ОКС СУ-155» признано банкротом и вынесено определение Арбитражным судом г. Москвы о завершении процедуры.

Согласно выводам проведенной по дел экспертизы, по результатам проведенных исследований, эксперт пришел к мнению, что реконструкция нежилого помещения, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>, истцами не проводилась. Изменений параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса российской Федерации, при проведении обследования не выявлено. Экспертом указаны несоответствия, допущенные на стадии строительства и несоответствия, связанные с проведенной совладельцами нежилого помещения перепланировкой. Экспертом указаны причины несоответствия между фактической и юридической, проектной площадью.

Монтаж и установка ограждающих конструкций - наружных стен, с заменой железобетонной панели с дверным проёмом в помещении №10Б на панель с оконным проёмом, панели с оконным проёмом в помещении №6 на панель с дверным проемом, в нежилом помещении №2, были проведены на стадии строительства застройщиком.

Переустройство нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, с заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и/или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, истцами не проводилось.

В процессе исследования экспертом были выявлены изменения конфигурации (перепланировка) нежилого помещения.

Истец ФИО2, его представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Истец ФИО1 и её представитель – адвокат Филатова Н.И. в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения. С заключением проведенной по делу экспертизы согласны. 

Представитель ответчика Администрации Городского округа Серпухов Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с действующим законодательством с учетом результатов экспертизы, указывая, что право собственности истцами приобреталось на меньшую чем фактическая площадь помещения, а по результатам экспертизы установлено, что общая площадь самими истцами не была увеличена (т. 2 л.д. 80).

Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Русь Менеджмент" Д. У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав истца ФИО1 и её представителя, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 (1/3 доля в праве общей долевой собственности) и ФИО1 (2/3 доли в праве общей долевой собственности) по договору купли-продажи нежилого помещения №С-ОП/Ф/ЭСС-неж-2 от 15.06.2023 приобрели у ООО "Управляющая компания "Русь Менеджмент" Д. У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Одинцовский промышленный" нежилое помещение 2, назначение: нежилое помещение, площадью 197,8 кв.м., номер этажа 1, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> (т. 1 л.д.30-37). Право общей долевой собственности истцов зарегистрировано 21.06.2023 (т. 1 л.д. 11-15, 236-238).

Из сообщения Администрации г.о.Серпухов Московской области от 23.11.2023 в адрес истцов усматривается, что привести в соответствие площадь помещения, расположенного по 

<

адрес>, изменив с 197,8 кв.м на 208,3 кв.м не представляется возможным. В полномочия Администрации г.о.Серпухов не входит внесение изменения в инвентаризационную документацию (т. 1 л.д. 18). Также указано, что на основании положительного заключения государственной экспертизы объекта капитального строительства и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 2011г. был введен в эксплуатацию объект капитального строительства по 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией (т. 1 л.д. 18).

Из сообщения ООО «ЕДС Серпухов+» от 01.11.2023 

<

номер> усматривается, что управляющая организация не несет ответственности за обслуживание, а также содержание в исправном техническом состоянии помещений, относящихся к частной собственности. У ООО «ЕДС Серпухов+» отсутствует информация о внесении изменений, а также перепланировке нежилого помещения, расположенного по 

<

адрес> (т. 1 л.д. 38).

В материалы дела в отношении нежилого помещения 

<

адрес>, представлены: копия технического паспорта с указанием общей площади 197,8 кв.м (т. 1 л.д. 19-29), копия реестрового дела (т. 1 л.д. 75-155), копия кадастрового паспорта помещения от 19.10.2011 (т. 1 л.д. 170), проект капитального ремонта 58/08-2023 (т. 1 л.д.185-202), копия инвентарного дела (т. 1 л.д. 204-210), технический план помещения (т. 1 л.д. 212-220), а также на многоквартирный дом по 

<

адрес> технический паспорт (т. 1 л.д. 232-233) и выписка из ЕГРН (т. 1 л.д. 239).

25.09.2023 между истцами заключено соглашение собственников о разделе объекта недвижимости (т. 1 л.д. 144).

Определением от 21.05.2024 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза (т. 1 л.д. 222-226).

Согласно заключения ССТЭ 

<

номер> эксперта ООО «Константа» Б, по результатам полученных данных составлен план нежилого помещения, с экспликацией помещений, расположенного по 

<

адрес>, пом.2, с кадастровым 

<

номер>. 

Сведения о составе и площади нежилого помещения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются юридическими.

В отношении объекта недвижимости – нежилого помещения по 

<

адрес>, сведения о составе и площади также содержатся в техническом паспорте, составленном 11 ноября 2011 г. специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Московской области, технико-экономические показатели в котором указаны в соответствии с проектом, без проведения инвентаризации. План нежилого помещения №2 с экспликацией помещений, содержится в техническом паспорте, в материалах дела (л.д. 19-29). 

Фактический состав и площади помещений определены в натурных условиях, по результатам проведенных обмеров. План нежилого помещения с экспликацией содержатся в Приложении №1. 

В результате обследования в натурных условиях установлено, что нежилое помещение №2, принадлежащее на праве долевой собственности истцам, разделено на 2 изолированных помещения, входы в которые с улицы отдельные. 

Состав помещений:

Состав помещений нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>

По проекту, юридический (л.д. 78)

Фактический, по результатам обследования (приложение 

<

номер>)

Номер

помещения

Назначение помещения

Площадь кв.м.

Номер

помещения

Назначение помещения

Площадь кв.м.

<

номер>

Тамбур

2,4 

ФИО2

<

номер>

Тамбур

2,8

<

номер>

Холл

12,7

<

номер>

Холл

15,6

<

номер>

помещение без конкретного назначения

20,3

<

номер>

коридор

3.8

<

номер>

помещение без конкретного назначения

27,2

<

номер>

Кухня-столовая

20,8

<

номер>

помещение без конкретного назначения

16,2

<

номер>

жилое

17,8

<

номер>

помещение без конкретного назначения

16,4

<

номер>

Совмещенный санузел

13,7

<

номер>

помещение без конкретного назначения

27,2

<

номер>

Жилое

14,5

<

номер>

помещение без конкретного назначения

2,1

ФИО1 

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

19,5

<

номер>

помещение без конкретного назначения

2,8

<

номер>

Помещение без конкретного назначения 

13,1

<

номер>

санузел

2,1

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

27,5

<

номер>

санузел

2,0

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

16,4

<

номер>

помещение без конкретного назначения

9,1

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

16,4

<

номер>

тамбур

1,7

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

27,4

<

номер>

помещение без конкретного назначения

6,5

<

номер>

Помещение без конкретного назначения

6,5

<

номер>

помещение без конкретного назначения

17,9

<

номер>

помещение без конкретного назначения

10,1

<

номер>

помещение без конкретного назначения

2,7

<

номер>

санузел

1,8

<

номер>

санузел

2,1

<

номер>

помещение без конкретного назначения

14,5

Итого, по помещению 2

197,8

Итого по помещению

2

215,8

В соответствии с Приказом Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 (с изменениями) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в площадь помещений включены: площадь ступеней в холле (пом.2), площади коробов с инженерными коммуникациями в помещениях.

Причины несоответствия по составу помещений, между фактическим и юридическим, проектным решением, заключаются в следующем:

1. Несоответствия, допущенные на стадии строительства.

Данные несоответствия заключаются в отсутствие перегородок:

между помещениями 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>;

между помещениями 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>;

между помещениями 

<

номер> и 

<

номер>Б (помещение телекоммуникационного узла по проекту).

Фактически, в связи с отсутствием перегородок:

Помещения 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> – объединены на поэтажном плане эксперта в одно помещение 

<

номер> площадью 19,5 кв. м.,

Помещения 

<

номер> (частично), 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> – объединены на поэтажном плане эксперта в одно помещение 

<

номер> площадью 13,7 кв. м.

Помещения 

<

номер> и 

<

номер>Б - объединены на поэтажном плане эксперта в одно помещение 

<

номер> площадью 13,1 кв. м.

2. Несоответствия, связанные с произведенной совладельцами нежилого помещения перепланировкой:

Данные несоответствия заключаются в следующем:

- закрытие проёма между помещениями 

<

номер> и 

<

номер> (нумерация согласно плану помещения по техпаспорту (л.д.27,28) из кладки керамзитобетонными блоками. В связи с закрытием истцами проёма между данными помещениями образованы два изолированных помещения;

- устройство перегородки с дверным проемом в помещении 

<

номер>, в связи с чем образованы новые помещения (

<

номер> коридор).

Нумерация помещений №

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>; 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>; 

<

номер> и 

<

номер>; 

<

номер> указаны в соответствии с техпаспортом.

Площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>:

Юридическая площадь, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 11-15) - составляет 197,8 кв. м.

Проектная площадь, согласно сведениям проектного бюро ООО «ОКС СУ-155» на жилой дом серии ИП 46 С, экспликация помещений секции №1, №2, №3, №4, плану 1 этажа (л.д.34-37) – составляет 197,8 кв. м.

Согласно сведениям ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Московский областной филиал, содержащимся в техническом паспорте на помещение, составленном 11 ноября 2011 года, площадь нежилого помещения, по 

<

адрес>, помещение 2, составляет – 197,8 кв.м. (Технико-экономические показатели указаны в соответствии с проектом, без проведения технической инвентаризации, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30.04.2009 

<

номер> (л.д. 19-29).

Фактическая площадь нежилого помещения, согласно проведенным замерам в натурных условиях, и определенная в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 г. 

<

номер>, составляет - 215,8 кв. м.

Юридическая и проектная площади нежилого помещения равнозначны.

Разница между фактической площадью и юридической, проектной площадью составляет: 215,8 кв.м – 197,8 кв.м = +18,0 кв. м.

Причины несоответствия между фактической и юридической, проектной площадью заключаются в следующем:

- отклонение проектных размеров помещений от фактических размеров, незначительные;

- проведенные отделочные работы в части нежилых помещений, незначительные;

- отсутствие перегородок, разделяющих отдельные помещения, площадь которых включена в фактическую площадь вновь образованных помещений;

- включение в площадь помещения №2 (холл) площади ступеней (1,9 кв. м.) и в площади помещений площади коробов, в которых расположены инженерные коммуникации;

- включение в площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер> площадь комнаты №10Б (номер по проекту) площадью 10,1 кв.м. (по проекту).

Фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер> определена в соответствии с Приказом Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 (с изменениями) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

По результатам проведенных исследований, с учетом визуального обследования наружных фасадов жилого дома, конструктивных элементов здания - наружных стен, визуального обследования конструкций с внутренней стороны помещений - перегородок, перекрытия, эксперт пришел к мнению, что выявленные несоответствие по составу и площади нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, возникло по двум причинам: 

- в процессе строительства многоквартирного жилого дома и в период сдачи его в эксплуатацию;

- в результате проведенной совладельцами нежилого помещения №2 перепланировки.

При строительстве многоквартирного жилого дома были использованы ограждающие конструкции – наружные стены из железобетонных панелей заводского изготовления. Дверные и оконные проемы в наружных железобетонных панелях предусматриваются при проведении формования их на заводе изготовителе. Процесс заполнения оконных и дверных проемов осуществляется на строительной площадке.

Замена стеновых панелей с дверными проемами на панели с оконными проемами и наоборот произошла на стадии монтажа данных строительных конструкций на строительной площадке.

Признаков обустройства в стеновых панелях оконных или дверных проёмов после ввода объекта в эксплуатацию, или в период монтажа панелей на строительной площадке, при визуальном обследовании, экспертом не установлено. 

Кроме того, при строительстве не были проведены работы по устройству перегородок между помещениями 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>; между помещениями 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>; между помещениями 

<

номер> и 

<

номер>Б (помещение телекоммуникационного узла по проекту).

Указанные причины несоответствия по составу и площади помещения между фактическим и юридическим, проектным решением были допущены в процессе строительства и ввода объекта в эксплуатацию. 

Совладельцами нежилого помещения 

<

номер> проведены работы по его перепланировке, которые также привели к несоответствию по составу и площади нежилого помещения между фактическим и юридическим, проектным решением, а именно:

- закрытие проема между помещениями 

<

номер> и 

<

номер> (нумерация согласно плану помещения в техпаспорт, (л.д.27) из кладки керамзитобетонными блоками,

- устройство перегородки с дверным проемом в помещении 

<

номер> (номер помещения согласно плану, л.д. 27).

По результатам проведенных исследований, эксперт пришел к мнению, что реконструкция нежилого помещения, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>, истцами не проводилась. Измененийпараметровобъекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса российской Федерации, при проведении обследования не выявлено.

Монтаж и установка ограждающих конструкций – наружных стен, с заменой железобетонной панели с дверным проёмом в помещении 

<

номер>Б на панель с оконным проёмом, панели с оконным проёмом в помещении 

<

номер> на панель с дверным проемом, в нежилом помещении 

<

номер>, были проведены на стадии строительства застройщиком. 

Переустройство нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, с заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и/или другого оборудования, требующие внесения изменения в техническийпаспортпомещения в многоквартирном доме, истцами не проводилось.

В процессе исследования экспертом были выявлены изменения конфигурации (перепланировка) нежилого помещения, а именно:

1) Нежилое помещение 

<

номер>, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности, разделено на 2 изолированных помещения, с отдельными выходами наружу. Закрыт проём в стене между помещениями 

<

номер> и 

<

номер> (нумерация согласно плану помещения ФБТИ л.д.27) из кладки керамзитобетонными блоками,

2) Выполнено устройство перегородки с дверным проемом в помещении 

<

номер> (номер помещения согласно плану, л.д. 27).

Строительство объектов капитального строительства, многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, с соблюдением требований СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные», Федеральногозаконаот 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и с учетом требований федеральных законов от 22 июля 2008 г.N 123-ФЗ"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", от 23 ноября 2009 г.N 261-ФЗ"Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Строительные, противопожарные нормы и правила и иные требования и регламенты, предъявляемые к объектам капитального строительства по обеспечению их безопасности, были учтены при проектировании многоквартирного жилого дома и его строительстве.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством Российской Федерации, до начала строительства объекта была проведена государственная экспертиза проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство (л.д. 18). 

Наружные ограждающие конструкции относятся к несущим конструктивным элементам здания. В процессе исследования было установлено, что при строительстве многоквартирного жилого дома были применены ограждающие конструкции – наружные стены из железобетонных панелей заводского изготовления. Оконные и дверные проемы в данных стеновых панелях предусматриваются при формовании панелей на заводе изготовителе. 

Замена железобетонной наружной стеновой панели с дверным проемом в помещении 

<

номер>Б на панель с оконным проемом, установка и монтаж железобетонной стеновой панели с дверным проемом в помещении 

<

номер>, вместо панели с оконным проёмом, были проведены застройщиком на стадии строительства. 

По мнению эксперта, данная замена конструкций была проведена застройщиком с учетом их несущей способности.

При визуальном осмотре разрушений, трещин конструктивных элементов в нежилом помещении, в связи с заменой указанных конструкций, не выявлено.

Отсутствие перегородок в объединенном помещении 

<

номер> не повлияло на несущую способность остальных конструктивных элементов и устойчивость здания в целом, поскольку в данном случае перегородки выполняли функцию разделительную, т.е. зонирование пространства между помещениями. 

Строительные нормы и правила не нарушены. 

В части соблюдения противопожарных норм и правил следует отметить следующее: 

При проектировании жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, в нежилом помещении 

<

номер> было предусмотрено два выхода наружу: что соответствует противопожарным требованиям. 

Наличие еще одного выхода наружу, обустроенного в помещении 

<

номер>, в результате замены наружной стеновой панели с оконным проемом на панель с дверным проёмом, соответствует требованиям СП 1.13130. «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», поскольку для вновь образованного помещения ФИО1 необходим второй (запасной) выход на улицу, с учетом функционального использования помещения в дальнейшем.

Наличие запасного выхода из нежилого помещения, в зависимости от количества находящихся в нем людей, является одним из основных требований соблюдения противопожарных регламентов. 

Наличие запасного выхода из изолированного помещения ФИО2 не требуется, поскольку расстояние от наиболее удаленного места возможного пребывания людей до ближайшего выхода наружу составляет в пределах 15 метров. 

Вновь образованному из помещений 

<

номер> и 

<

номер>Б помещению по составленному поэтажному плану экспертом присвоен номер 

<

номер> площадью 13,1 кв. м.

Помещению 

<

номер> по техпаспорту, по составленному поэтажному плану экспертом присвоен номер 

<

номер> площадью 16,4 кв. м. 

Отсутствие входа в помещение 

<

номер> площадью 13,1 кв. м. (в определении суда, площадью 12,46 кв. м.), обустройство входа в помещение 

<

номер> (в определении суда помещение 

<

номер>), отсутствие перегородки в помещении 

<

номер> площадью 13,1 кв.м. не повлияло на прочность, устойчивость здания, не повлекло к уменьшению несущей способности конструкций, и не привело к нарушению строительных и пожарных норм и правил. Проведение каких-либо дополнительных мероприятий не требуется.

В соответствии с п. 3.1.230 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», «помещения общего пользования: помещения в многоквартирном жилом здании, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном жилом здании. 

В том числе лестничные клетки, коридоры, лифтовые холлы, вестибюли, колясочные, технические помещения, помещения дежурного по подъезду (консьержа), мусоросборные камеры».

Вновь образованному из помещений 

<

номер> и 

<

номер>Б помещению по составленному плану экспертом присвоен номер 

<

номер> площадью 13,1 кв. м. Данное помещение, в определении суда - помещение площадью 12,46 кв. м., не относиться к помещениям общего пользования и использовать его жильцами многоквартирного дома не возможно.

Нежилое помещение 

<

номер> площадью 13,1 кв. м., в определении суда, площадью 12,46 кв. м., возможно использовать только истцами, поскольку доступ в него осуществляется только со стороны помещений истцов.

Нежилое помещение 

<

номер> площадью 13,1 кв. м., в определении суда площадью 12,46 кв.м, входит в состав помещений нежилого помещения с кадастровым 

<

номер> (т. 2 л.д. 28-64).

Учитывая, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключения экспертом и выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, с учетом фактических обстоятельств по делу, суд полагает возможным принять результаты экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства. Суд не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Для получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию) объекта необходимо представить перечень документов, установленных пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию), выданное в соответствии с вышеуказанными положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации является единственным законным основанием по осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.

Федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, выдают указанные разрешения в отношении этапов строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12 статьи 51 и частью 3.3 статьи 52 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приема дома в эксплуатацию) для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Располагая представленными доказательствами, учитывая заключение строительно-технической экспертизы, не доверять которому у суда нет оснований, с учетом опыта работы, стажа экспертной деятельности и компетентности лица, составившего экспертное заключение, учитывая, что возражений от сторон, относительно выводов проведенной строительно-технической экспертизы не поступило, требование истцов не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, суд полагает, что заявленные истцами требования подлежат удовлетворению, суд полагает возможным сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес> в перепланированном виде; признать площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес> – 215,8 кв.м.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что возможно сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес>, принадлежащее истцам ФИО1 и ФИО2 площадью 215,8 кв.м. в составе следующих помещений: 

<

номер> тамбур площадью 2,8 кв. м, 

<

номер> холл площадью 15,6 кв. м, 

<

номер> коридор площадью 3,8 кв. м, 

<

номер> столовая-кухня площадью 20,8 кв. м, 

<

номер> площадью 17,8 кв. м, 

<

номер> площадью 13,7 кв. м, 

<

номер> площадью 14,5 кв. м, 

<

номер> площадью 19,5 кв. м, 

<

номер> площадью 13,1 кв. м, 

<

номер> площадью 27,5 кв. м, 

<

номер> площадью 16,4 кв. м, 

<

номер> площадью 16,4 кв. м, 

<

номер> площадью 27,4 кв. м, 

<

номер> площадью 6,5 кв. м.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес> в перепланированном виде.

Признать площадь нежилого помещения с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес> – 215,8 кв.м.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым 

<

номер>, расположенное по 

<

адрес> 2, принадлежащее ФИО1 и ФИО2 площадью 215,8 кв.м. в составе следующих помещений: 

<

номер> тамбур площадью 2,8 кв. м, 

<

номер> холл площадью 15,6 кв. м, 

<

номер> коридор площадью 3,8 кв. м, 

<

номер> столовая-кухня площадью 20,8 кв. м, 

<

номер> площадью 17,8 кв. м, 

<

номер> площадью 13,7 кв. м, 

<

номер> площадью 14,5 кв. м, 

<

номер> площадью 19,5 кв. м, 

<

номер> площадью 13,1 кв. м, 

<

номер> площадью 27,5 кв. м, 

<

номер> площадью 16,4 кв. м, 

<

номер> площадью 16,4 кв. м, 

<

номер> площадью 27,4 кв. м, 

<

номер> площадью 6,5 кв. м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Гавриличева А.Б.

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2024