КОПИЯ 

3а-221/2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

17 августа 2021 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Семейкиной С.А.

при секретаре Коневой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-221/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ» (далее - ООО «ЕВРОСИБ», общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономного округа об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 37925 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 5 044 025 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 12 417 403,3 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Начальник департамента муниципального имущества администрации муниципального образования Надымский район ФИО1 просил в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представитель административного истца ФИО2 просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3 в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной 9 436 000 рублей.

Выслушав представителя департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО «ЕВРОСИБ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 37925 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 30 марта 2016 года (со сроком аренды по 2025 год) и расчетов арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрации муниципального образования Надымского района.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 7 713 330 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года. 

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на данную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 15).

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 133.1-05.2020, выполненный 13 мая 2020 года ООО «Судебная экспертиза и оценка» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 5 044 025 рублей.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. 

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В нарушение приведенных стандартов оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объекта оценки по назначению, местоположению, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью определенной оценщиком в отчёте, по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 145-147).

Согласно заключению экспертаООО «ЭКО-Н» ФИО4 № 3а-209/2020/ЭО/63-1120от 01 декабря 2020 года составила 9 595 000 рублей, то есть, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает его рыночную стоимость (т.1 л.д. 152-233).

Ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, определенной экспертом ООО «ЭКО-Н» ФИО4, отсутствия необходимого экономического обоснования, по ходатайству представителя административного истца по делу была назначена и проведена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т.2 л.д. 138-140).

Проведение повторной судебной оценочной экспертизы было поручено Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков».

Согласно заключению эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 от 14 июля 2021 года № 6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 9 436 000 рублей.

Как следует из заключения эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 от 14 июля 2021 года № 6, применение к оценке сравнительного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).

Заключение эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительного подхода, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 не содержат каких-либо противоречий.

Таким образом, заключение Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5, содержит полное, необходимое и достаточное экономическое обоснование, содержащихся в нем выводов. Учитывая объем и полноту проведенных исследований в рамках судебных оценочных экспертиз и выводы экспертов, суд приходит к выводу, что заключение эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5, является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает всем требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Заключение эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 от 14 июля 2021 года № 6, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, ФСО № 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в заключении.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО5 от 14 июля 2021 года № 6.

Учитывая, что сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Административное исковое заявление подано в суд 31 июля 2020 года посредством направления курьерской службой, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать именно эту дату (л.д. 92).

От ООО «ЭКО-Н» и Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» поступили заявления о возмещении понесенных расходов по проведению судебных экспертиз на сумму в размере соответственно 65 000 рублей и 50 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебные оценочные экспертизы по настоящему делу проведены, заключения экспертов представлены суду и были исследованы и оценены в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. 

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертиз до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 9 595 000 рублей и рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 12 417 403,5 рублей и 9 436 000 рублей составляет 22,7 % (или 1,2 раз) и 24% (1,3), то есть менее половины.

При таких данных прихожу к выводу, что судебные расходы в виде подлежащих выплате экспертным учреждениям ООО «Экспертиза, стоимостное консультирований, оценка» и Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» денежные суммы соответственно в размере 65 000 рублей и 50 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка, следует взыскать с административного истца - Общество с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 37925 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 9 436 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 31 июля 2020 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЕВРОСИБ» в пользу общества с Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 августа 2021 года. 

судья /подпись/ С.А. Семейкина