административное дело № 3а-136/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 12 февраля 2024 года

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1,

при секретаре

судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2023-001056-82 по административному иску ФИО3 об оспаривании решения бюджетного учреждения,

установил:

ФИО3 обратился в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее по тексту – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») от 8 ноября 2023 года № 12-06/23-952 об отказе в пересчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, а также возложить обязанность на бюджетное учреждение устранить допущенные ошибки при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, административный истец ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года административным ответчиком допущена ошибка при расчете физического износа, в частности, применен неверный показатель срока экономической жизни объекта, что привело к его завышенной кадастровой стоимости.

Определением председателя 3-го судебного состава судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 17 января 2024 года продлен процессуальный срок рассмотрения настоящего административного дела на 30 дней, ввиду длительности проведения подготовки, обусловленной затребованием всех необходимых доказательств для разрешения административного спора.

В судебное заседание 12 февраля 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

До начала судебного заседания от заинтересованного лица по делу ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ФИО5, действующая на основании доверенности, доводы административного иска поддержала, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» ФИО6, действующий на основании доверенности, принимая участие ранее в судебном заседании, возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения.

В ходе подготовки от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО7, действующего на основании доверенности, поступили возражения на административный иск, содержащие просьбу о вынесении законного и обоснованного решения. 

Заинтересованным лицом ФИО8 представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили, ходатайств об отложении либо о рассмотрении административного дела без их участия не представили.

Проверив доводы административного искового заявления, принимая во внимание пояснения представителей сторон, а также исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО3 в юридически значимый период являлся сособственником (1/2 доля) нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............. Данное обстоятельство подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости, никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» по состоянию на 1 января 2021 года в размере 15 506 411 рублей 59 копеек в результате исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости объекта в ходе проведения массовой государственной кадастровой оценки (с 17 410 615 рублей 73 копеек исправлено на 15 506 411 рублей 59 копеек). 

Данная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 октября 2023 года № 2338 «О внесении изменения в приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края».

Определение кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года проводилось по правилам и в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон № 237-ФЗ) и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России № 226 от 12 мая 2017 года (далее по тексту – Методические указания; в настоящее время утратили силу, являлись действующими на момент определения кадастровой стоимости спорного объекта).

Не согласившись с установленным размером кадастровой стоимости нежилого здания ........, ФИО3 обратился в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при ее определении. 

По результатам рассмотрения данного заявления, бюджетным учреждением вынесено решение от 8 ноября 2023 года № 12-06/23-952 об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

Таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ФИО3 наделен правом как на обращение в ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» с обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности, так и на оспаривание в судебном порядке решения бюджетного учреждения, принятого по результатам рассмотрения такого обращения.

Правовую основу рассмотрения административных дел, связанных с оспариванием решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, составляют Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (главы 22, 25), Федеральный закон № 237-ФЗ (статья 21), Методические указания, а также приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах».

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края осуществляет департамент имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным Постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345.

В целях реализации части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края 26 марта 2020 года № 488 полномочиями по определению кадастровой стоимости при проведении на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2021 году наделено ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ». Данное право бюджетного учреждения также подтверждено пунктом 2.2.1 Устава ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ».

Порядок и процедура принятия бюджетным учреждением решений о рассмотрении обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, регламентированы статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Так, принимая во внимание положения, закрепленные в данных правовых актах, а также исследовав доказательства, представленные представителем административного ответчика, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение от 8 ноября 2023 года № 12-06/23-952 принято уполномоченным на то органом; процедура принятия решения соблюдена: обращение об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, к нему приложены все необходимые документы; обращение рассмотрено в установленный законодательством тридцатидневный срок; по результатам рассмотрения обращения вынесено решение, а также подготовлен ответ о рассмотрении такого обращения.

Таким образом, оспариваемое решение ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» вынесено в полном соблюдении требований статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Также суд исходит из того, что административным истцом срок на обращение с настоящим административным иском не пропущен, не оспаривается порядок и процедура принятия данного решения.

Проверяя доводы административного истца о нарушении его прав решением ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» от 6 апреля 2021 года, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно статье 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний, определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Согласно пункту 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. 

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

В соответствии с требованиями пункта 2.2. Методических указаний при расчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ административным ответчиком использовались сформированные и предоставленные Управлением Росреестра по Краснодарскому краю сведения о характеристиках объекта, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, на основании информации Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Также применялись сведения технической документации оцениваемого объекта о материале стен («каменные, туфоблочные») и годе завершения строительства (1955 год).

Расчет кадастровой стоимости спорного здания осуществлен затратным подходом, который основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах (пункт 7.1.2 Методических указаний).

Согласно пункту 7.1.3. Методических указаний группы (подгруппы) зданий, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

В соответствии с требованиями вышеприведенных норм Методических указаний здание с кадастровым номером ........ отнесено к оценочной группе 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты», подгруппе 0820. Описание данного процесса приведено на страницах 319-341 отчета № 6-2021 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2021 года.

Выбор объекта-аналога произведен на основании данных справочника Ко-Инвест «Общественные здания», 2020, из объектов соответствующей конструктивной системы (КС-3), оценочной подгруппы (0820), этажности (1 этаж). Правильность выбора объекта-аналога никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалась, под сомнение не ставилась.

В соответствии с пунктом 7.3.4 Методических указаний, физический износ – это утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости. Расчет физического износа здания возможен как на основании данных технической документации, так и на основании метода эффективного возраста.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

При отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается использование моделей накопления физического износа, приведенных для целей Указаний в приложении N 8 к Указаниям.

В ходе оценки кадастровой стоимости зданий на территории Краснодарского края в целях расчета физического износа зданий использовался метод эффективного возраста по формуле: 

, где

ФизИз - величина физического износа объекта;

ЭфВ - эффективный возраст объекта – хронологический возраст объекта недвижимости, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости;

ЭкЖ - срок экономической жизни объекта - срок экономически целесообразной эксплуатации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного объекта недвижимости. Срок экономической жизни объектов, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, приведен для целей Указаний в приложении N 9 к Указаниям;

Кт - коэффициент типа объекта недвижимости.

Коэффициент типа объекта недвижимости характеризует для целей Указаний предельное состояние объекта недвижимости, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным:

для жилых объектов недвижимости - 0,7;

для прочих объектов недвижимости - 0,6.

Из материалов административного дела следует, что в ходе оценки кадастровой стоимости зданий на территории Краснодарского края в целях расчета физического износа зданий использовался метод эффективного возраста по приведенной формуле и данных, содержащихся в Приложении № 9.

Оценивая представленный административным ответчиком расчет физического износа нежилого здания с кадастровым номером ........, суд приходит к выводу, что он основан на законе и является математически верным.

Так, в качестве эффективного возраста объекта применен показатель «65», с учетом года завершения строительства (1955) и даты проведения оценки (1 января 2021 год).

Срок экономической жизни определен в соответствии с данными, указанными в Приложении № 9 Методических указаний в таблице «Минимальный срок экономической жизни иных объектов» для «многоэтажных жилых зданий, большей части общественных и производственных зданий – объектов, выполненных из каменных (кирпичных, бетонных) материалов» и составляет «100 лет». 

Коэффициент типа объекта недвижимости применен «0,6» как для прочих объектов недвижимости, поскольку здание является нежилым.

Таким образом, физический износ составляет 39%, полученный в результате расчета по формуле (65:100)?0,6.

Вопреки позиции административного истца показатель срока экономический жизни применен верно, соответствует Методическим указаниям и подтверждается материалами дела. 

Оснований для применения данных, содержащихся в другой таблице Приложения № 9 Методических указаний (таблица не имеет названия), а именно, для группы «здания одноэтажные бескаркасные со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей с железобетонными, металлическими, деревянными и другими перекрытиями и покрытиями», судом не установлено.

В материалах дела отсутствуют какие-либо сведения, подтверждающие, что спорное здание является бескаркасным, как на то ссылается административный истец. Имеющаяся техническая документация указанную информацию не содержит. В связи с чем, такое утверждение является исключительно умозаключением административного истца, на котором выстроена правовая позиция по настоящему административному спору, но при этом, не имеющим доказательственного и подтвержденного характера. 

В свою очередь, таблица «Минимальный срок экономической жизни иных объектов» приложения № 9 Методических указаний основана на классификации по группе капитальности объектов. 

С учетом того факта, что в техническом паспорте нежилого здания с кадастровым номером ........ в разделе VI указано, что данный объект отнесен ко 2 группе капитальности, административным ответчиком использованы сведения именно этой таблицы. 

В расчетах применен показатель срока экономической жизни «100 лет», который определен для объектов 2 группы капитальности (к которой отнесено спорное здание).

Кроме этого, в соответствии с Приложением № 3 Методических указаний капитальность объекта является ценообразующим фактором объектов капитального строительства, используемым при определении кадастровой стоимости. 

Таким образом, бюджетное учреждение, при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ руководствовалось исключительно подтвержденными сведениями относительно данного объекта, применяя показатели, определенные Методическими указаниями, которые соответствуют его характеристикам. 

В целях восполнения доказательственной базы, судом истребованы документы, предоставляемые ФИО3 в бюджетное учреждение при подаче заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного здания. 

В перечне приложений к заявлению указаны выписка из Единого государственного реестра недвижимости, технический паспорт, а также доверенность. 

В данных документах отсутствуют сведения о том, что нежилое здание с кадастровым номером ........ является бескаркасным. Соответственно, ни в бюджетное учреждение, ни в суд, административным истцом не представлено доказательств подтверждения доводов и позиции, изложенных в заявлении об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и административном иске.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в оспариваемом решении от 8 ноября 2023 года № 12-06/23-952 ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» обоснованно сослалось на отсутствие каких-либо нарушений при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2021 года, а также на отказ в пересчете кадастровой стоимости.

Каких-либо иных оснований, помимо неправильного применения показателя срока экономический жизни при расчете физического износа спорного объекта, административный истец не приводит.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение не нарушает права и законные интересы ФИО3, поскольку при его принятии бюджетным учреждением соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок принятия оспариваемого решения, содержание решения не противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения. В связи с чем, доводы приведенные в административном иске, а также правовая позиция представителя административного истца не нашли своего подтверждения, соответственно, оснований для удовлетворения административного иска не имеется.

Кроме этого, принимая такое процессуальное решение, суд исходит из того, административный истец не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ввиду несогласия с результатами кадастровой оценки, при котором будут учтены индивидуальные характеристики нежилого здания.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Лицами, участвующими в деле, не заявлено о наличии судебных издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На момент вынесения судом данного судебного акта административным истцом в полном объеме была исполнена обязанность по уплате государственной пошлины, в связи с чем, оснований как для довзыскания с ФИО3 суммы государственной пошлины, так и распределения иных судебных расходов, при постановлении решения об отказе в удовлетворении иска не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 218, 219, 226, 227, 228, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 8 ноября 2023 года № 12-06/23-952.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2024 года.

Судья Краснодарского 

краевого суда ФИО1