Гражданское дело № 2-14/2020 (№ 2-742/2019)

УИД 42RS0037-01-2019-001111-11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Королько Е.В.,

при секретаре судебного заседания Гумеровой А.В., 

с участием:

представителей истца ФИО1, ФИО2, 

04 февраля 2020 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрга Кемеровской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения ей ответчиком недвижимого имущества, полученного по ничтожной сделке купли-продажи от ***, а именно: ***, расположенные по адресу *** ***, указав, что данные сделки являются ничтожными на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ, в силу их мнимости. При заключении спорного договора купли-продажи от ее имени действовал ФИО5 на основании доверенности. Требования мотивированы тем, что истец стала собственником спорного имущества в порядке наследования после смерти дочери ИЕВ, которая приобрела его с торгов у индивидуального предпринимателя ФИО5, в отношении которого проводилась процедура банкротства и от его имени действовал конкурсный управляющий КАС Данное имущество ФИО2 приобрела по просьбе ФИО5, с которым состояла в отношениях, с целью сохранения за ФИО5 фактического контроля за имуществом. На момент совершения оспариваемого договора ФИО5 состоял в отношениях уже с ФИО4, которой он продал имущество по крайне низкой стоимости 60 000 рублей. Мнимость договора от *** заключается в том, что он совершен с целью сохранения за ФИО5 фактического контроля за имуществом, который он утратил после смерти ИЕВ и перехода права собственности к истцу (том № 1 л.д. 2-3).

В процессе судебного разбирательства истец изменил основание иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, полагая данную сделку недействительной по основанию п. 2 ст. 170 ГК РФ в силу притворности, а также не соответствующей закону, а именно положений ст. 10 ГК РФ, где указано о недопустимости злоупотребления правом, также истец увеличил требования, дополнив их взаимосвязанным требованием о признании сделки недействительной (том № 1 л.д. 48-50, 122-123).

Впоследствии истец еще раз изменил основание иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав в качестве ответчиков ФИО4 и ФИО5, считает сделку купли-продажи недвижимости от *** недействительной по основанию п. 2 ст. 174 ГК РФ, как совершенную представителем ФИО5 в ущерб интересам представляемого, а также не соответствующую закону, а именно положениям ст. 10 ГК РФ, где указано о недопустимости злоупотребления правом. В обоснование иска ФИО3 указала, что в 2016 году ее дочь ИЕВ. приобрела объекты недвижимого имущества: ***, кадастровый ***; ***, кадастровый ***; *** кадастровый ***, а также еще несколько объектов, которые все расположены по адресу: *** *** Недвижимость была приобретена 

<

ФИО>4 для собственных нужд и целей на заемные денежные средства, предоставленные кооперативом «Юргинский машиностроитель» по двум договорам займа от 01.04.2016 г. и от 07.11.2017 г. на общую сумму 5 486 000 рублей. *** ИЕВ. скоропостижно умерла от болезни, в наследство вступила ее мать ФИО3 (истец по делу), которой *** выдано свидетельство о праве на наследство по закону на спорные здания. Одновременно с правом собственности на недвижимость истец ФИО3 унаследовала долги наследодателя ИЕВ.. Сожитель ИЕВ – ответчик ФИО5 знал о ее долгах, так как они были оформлены через его отца ИМП, который является председателем кредитного кооператива «Юргинский машиностроитель». Истец является пенсионером и ее доходов недостаточно для оплаты кредитов умершей дочери. Также ФИО5 знал, что истец ему доверяет, поскольку он был сожителем умершей дочери, помогал с похоронами. Истец является пожилым человеком, никогда не имела отношения к объектам недвижимости, сделкам, финансовым вопросам, в этих делах не является грамотной, после смерти дочери находилась в подавленном состоянии. Пользуясь доверием истца, ФИО5 предложил продать здания и погасить кредиты, оформленные на имя покойной ИЕВ Истец согласилась, так как нуждалась в деньгах, она осознавала, что объекты недвижимости являются дорогостоящими, поскольку их кадастровая стоимость составляет более 25 000 000 рублей, в них осуществляется коммерческая и производственная деятельность, их можно продать за крупную сумму. С ФИО5 была оговорена продажная стоимость объектов не менее 20 000000 рублей. На имя ФИО5 истец выдала доверенность, которой предоставила право распоряжаться объектами недвижимого имущества, не подозревая, что сделка может быть осуществлена ей в ущерб. *** ФИО5 «переписал» здания на свою сожительницу ФИО4, путем заключения с ней договора купли-продажи. В спорном договоре купли-продажи ФИО5 указал о продаже зданий за 60 000 рублей, что заведомо ниже реальной рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: цена ремонтной мастерской с административно-бытовым помещением указана в размере 25 000 рублей, что в 495 раз ниже кадастровой стоимости в размере 12 388 480 рублей и в 377 раз ниже рыночной стоимости в размере 9 436 000 рублей; цена автогаража указана в размере 25 000 рублей, что в 491 раз ниже кадастровой стоимости в размере 12 287 006 рублей и в 266 раз ниже рыночной стоимости в размере 6 646 000 рублей; цена железнодорожного тупика к гаражу тепловоза указана в размере 10 000 рублей, что в 123 раза ниже кадастровой стоимости в размере 1 234 962 рубля. ФИО5 был осведомлен о реальной рыночной и кадастровой стоимости этих зданий, так как ранее был их собственником, владел ими, осуществлял в них предпринимательскую деятельность, сделка между ИЕВ и конкурсным управляющим осуществлялась от имени ФИО5 в рамках процедуры банкротства ИП ФИО5. Также ФИО5 был осведомлен о такой причине продажи спорного имущества ФИО3, как необходимость погашения задолженности, возникшей у наследодателя ИЕВ. по договорам займа с КПК «Юргинский машиностроитель». Полагает, что реальная рыночная стоимость имущества была известна и ФИО4, которая проявив элементарную внимательность и осмотрительность, должна была усомниться в стоимости объектов с учетом их респектабельного внешнего вида, исправного технического состояния, коммерческой ценности. С учетом имеющегося у ФИО4 образования, многолетнего опыта с объектами недвижимого имущества в ***, она должна была понимать реальную ценность приобретаемых объектов. Кроме того, ФИО4 была знакома с ФИО3 и имела возможность обсудить условия сделки лично с собственником имущества. После заключения сделки ФИО5 кредиты ИЕВ. не были погашены, он перестал общаться с истцом. За проданные ФИО4 здания истец должна уплатить налог в размере 2 325 351 рублей, что во много раз превышает сумму продажи имущества. Во владение имуществом ФИО4 так и не вступила. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ФИО5 и ФИО4. Истцу причинены значительные убытки и нарушены ее имущественные права. Совершенная с ФИО4 сделка противоречит интересам истца. Просит признать недействительным договор купли-продажи от ***, заключенный между ФИО3, в лице представителя ФИО5, и ФИО4, применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО3 объекты недвижимого имущества: ***, расположенная по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м; *** расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м; ***, расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м; ФИО4 – возвратить переданные по договору денежные средства в размере 60 000 рублей; установить, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимого имущества (том № 2 л.д. 225-231, 237-239).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (том № 3 л.д. 184), в письменном заявлении просила рассматривать дело в ее отсутствие, при участии представителя (том № 1 л.д. 47), представила письменные объяснения, где подтвердила обстоятельства, указанные в исковом заявлении, указала, что ФИО5 не передал ей 60 000 рублей, которые формально указаны в спорном договоре купли-продажи, поскольку в действительности никаких денег от ФИО4 не передавалось, а сделка была совершена лишь с намерением обмануть истца и похитить принадлежащее ей имущество. Она бы никогда бы не дала согласия на продажу зданий за 60 000 рублей, ФИО5 знал об этом, поэтому скрыл от нее факт продажи. Денег с продажи она не получила, кредиты оплачены не были. Поэтому просит возвратить ей недвижимость, а ФИО4 следует возвратить переданные по договору денежные средства в размере 60 000 рублей только в случае, если таковые были. Однако, ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие передачу истцу денег с продажи имущества. Доверенность была выдана ФИО5 на 10 лет, и он имел достаточно времени, чтобы продать здания по наиболее выгодной цене, но он реализовал их спустя четыре месяца. ФИО4 не представила доказательства владения и распоряжения спорным имуществом, не заключила договор аренды земельного участка. Считает, что данные факты указывают на мнимость сделки, которую совершил ФИО5 (ст. 170 ГК РФ), так как фактически сделка купли-продажи совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Данная сделка была совершена ФИО5 в отношении себя лично, что является нарушением закона (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Зарегистрированные компании на ФИО5 по адресу: *** ***, это подтверждают. ФИО5 производил оценку недвижимости в 2015 году, участвовал при приобретении данных объектов ИЕВ что подтверждает его осведомленность о реальной рыночной стоимости спорных зданий. При продаже объектов ФИО4, которая выступает мнимым покупателем, цена снижена до минимума. ФИО5, зная о том, что данное имущество дорогостоящее, не мог бы его продать за 25 000 рублей каждое какому-то чужому покупателю, поэтому ФИО4 знала об этом, у нее была договоренность с ФИО5. Считает, что ФИО4 и ФИО5, не согласившись с оценкой имущества, произведенной истцом, не предоставили суду свои доказательства стоимости имущества, уклонились от проведения судебной экспертизы, возможно, опасаясь, что там будет установлена хозяйственная деятельность ФИО5. Указывает, что после мнимой продажи объектов ФИО5 у нее возник налог на доходы физического лица в размере 2 325 351 рублей (по форме 3-НДФЛ) и пени за неуплаченный налог, в связи с чем, налоговая инспекция обратилась в суд с административным иском. Полагает, что единственный способ восстановить ее права – это признать договор купли-продажи недействительным и вернуть здания в ее собственность, поскольку у ФИО5 нет денежных средств (том № 1 л.д. 189-195, том № 3 л.д. 193-203). 

Представители истца ФИО3 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 05.06.2019 г. (том № 1 л.д.139-140), адвокат Мурасова Е.Л., действующая на основании ордера от 04.02.2020 г. (том № 3 л.д. 245), в судебном заседании поддержали исковые требования. 

Ответчики ФИО5 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о его дате, времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом (том № 3 л.д. 191, 192, 244). ФИО4 о причинах неявки суду не сообщила. ФИО5 в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства (том *** л.д. 244) судом было отказано, поскольку он не представил доказательства, подтверждающие уважительные причины его неявки.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО6, действующий на основании доверенности от 31.05.2019 г. (том № 1 л.д. 141-142), в судебное заседание не явился, о его дате, времени и месте извещен своевременно и надлежащим образом (том № 3 л.д. 186). В судебном заседании 27.06.2019 г. и 15.08.2019 г. возражал против заявленных исковых требований, полагал их необоснованными, суду пояснил, что истец совершила юридически значимое действие, выдав доверенность на продажу спорного имущества, в которой не указано, на каких условиях следует осуществить продажу, поэтому ФИО5 мог действовать по своему усмотрению. Сделка была совершена по воле истца, на основании выданной ею доверенности. Истец не относилась к спорному имуществу, как к собственному, не занималась его управлением, не желала нести расходы на его содержание, что явилось мотивом оформления доверенности с соответствующими условиями. ФИО5 не превысил полномочия, выраженные в доверенности. При согласии сторон, рыночная цена имущества может быть любая. ФИО4 в качестве собственника вступила в фактическое владение имуществом, осуществляет его инвентаризацию и оценку. Полагает спорным после смерти ИЕВ переход ее задолженности перед кооперативом к наследнику - истцу ФИО3, поскольку истек срок исковой давности, кооператив не предпринимал попыток взыскать долги. Согласился с тем, что истец пострадала от того, что к ней предъявлено требование о взыскании налогов, стороны не могли этого предусмотреть, когда оговаривали условия сделки, поэтому ФИО5 готов принять на себя эти долги. Считает, что сделка совершена в соответствии с волеизъявлением сторон, является законной и обоснованной. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом (том № 3 л.д. 188), представлены письменные объяснения представителем ФИО7, действующей на основании доверенности от 20.05.2019 г. (том № 1 л.д. 136), указывает, что по данным ЕГРН в период 2003-2008 г.г. были зарегистрированы следующие сделки со спорным имуществом. *** зарегистрировано право собственности за ФИО5 на основании договора купли-продажи от ***, заключенного между продавцом МП «МСО-1» и покупателем ФИО5. По заявлению представителя по доверенности от ИЕВ – ХИС. *** зарегистрировано право собственности за ИЕВ. на основании договора купли-продажи от *** между ФИО5 и ИЕВ.. *** зарегистрировано право собственности на ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ***. Переход права собственности от ФИО3 к ФИО4 зарегистрирован *** на основании договора купли-продажи от *** по заявлению ФИО4 и представителя по доверенности ФИО3 – ФИО5. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Просят учесть данные пояснения и принять обоснованное и законное решение по заявленному спору, рассмотреть дело в отсутствие их представителя (том № 1 л.д. 133-135).

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дел, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские обязанности представляемого.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 14 ноября 2013 года) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права и охраняемые законом интересы он нарушает.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В силу ч. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ФИО5 с *** на праве собственности принадлежали спорные объекты недвижимого имущества: ***, кадастровый ***, площадью *** кв. м; *** кадастровый ***, площадью *** кв. м; автогараж, кадастровый ***, площадью *** кв. м, которые расположены по адресу: *** ***, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости (том № 1 л.д. 71-72, 73-75, 76-78).

На основании договора, заключенного конкурсным управляющим ИП ФИО5 – КАС., действующим на основании решения и определения Арбитражного суда Кемеровской области от 28.04.2015 г. по делу № А27-15826/2014, по состоянию на 02.07.2015 г. ООО «Оценка и бизнес-планирование» произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: *** ***, которая составляет соответственно: автогараж, общей площадью 1 138,2 кв. м, - 8 064 000 рублей; ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением, общей площадью 1 147,6 кв. м, - 10 923 000 рублей (том № 1 л.д. 196-290, том № 2 л.д. 17-122). 

*** между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 (продавец), в лице конкурсного управляющего КАС., и ИЕВ (покупатель), заключены договоры купли-продажи, по условиям которого указанные выше здания, а также иные объекты недвижимости, расположенные по адресу: *** ***, проданы ИЕВ., стоимость имущества определена по результатам торгов и составляет: *** (кадастровый ***) – 156 434 рубля; *** (кадастровый ***) – 2 463 375,64 рублей; автогараж (кадастровый ***) – 1 818 608 рублей. В договорах указано, что имущество передается покупателю после его полной оплаты. Акты приема-передачи имущества подписаны *** (том № 1 л.д. 9, 10, 98-101; том № 3 л.д. 207, 208). 

Как следует из справки о рождении отцом ФИО5, *** года рождения, является ИМП (том *** л.д. 122).

Между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Юргинский машиностроитель» (займодавец), в лице генерального директора ИМП и ИЕВ (заемщик) заключены: 

- договор потребительского займа от *** *** на сумму 736 000 рублей с целью использования – неотложные нужды, со сроком возврата 01.04.2021 г., обеспечен залогом квартиры (том № 1 л.д.57-60); 

- договор потребительского займа от *** *** на сумму 4 750 000 рублей с целью использования – неотложные нужды, со сроком возврата ***, обеспечен залогом нежилых помещений, расположенных по адресу: *** ***, в том числе указаны спорные объекты недвижимости - ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением и автогараж (том № 1 л.д. 61-64).

Таким образом, по договору займа от *** ИЕВ получила денежные средства в размере 4 750 000 рублей под залог спорных объектов недвижимости, указанные здания были переданы ИЕВ по актам приема-передачи также *** (том № 1 л.д. 99, 101).

Право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрированы за ИЕВ. *** (выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости в томе № 1 на л.д. 71-72, 73-75, 76-78).

Согласно копии свидетельства о смерти ИЕВ. умерла *** (том № 1 л.д. 51).

Истец ФИО3, как наследник по закону первой очереди, унаследовала после смерти дочери ИЕВ. спорные объекты недвижимости, а также иное недвижимое имущество, расположенное по адресу: *** ***, свидетельства о праве на наследство по закону ей выданы *** (том № 1 л.д. 173-175, том № 2 л.д. 195-199).

02.10.2017 г. ФИО3 на имя руководителя КПКГ «Юргинский машиностроитель» ИМП. написала заявление-обязательство о том, что ей известно о долгах по займам в данном кооперативе ее дочери ИЕВ., также ей известно, что имущество – помещение, узел, склад, цех, гараж, которое она унаследовала после смерти дочери, является залоговым. Ей известна сумма задолженности по займам: 736 000 рублей (договор *** от ***) и 4 750 000 рублей (договор ***). После оформления наследства обязуется его продать, а всю сумму от продажи использовать для погашения долга в кооперативе, либо передать указанное имущество кооперативу в счет погашения долга по займам. На заявлении имеется отметка о его принятии в КПКГ «Юргинский машиностроитель» *** (том № 1 л.д. 56).

Право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за истцом ***, одновременно с регистрацией прекращения ее права собственности в связи с продажей зданий ФИО4 (том № 1 л.д. 71-72, 73-75, 76-78).

*** истец ФИО3 выдала на имя ФИО5 доверенность, выполненную на бланке серии 42АА *** удостоверенную нотариусом, реестровый ***, сроком на десять лет, на регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: *** *** в том числе спорные объекты недвижимости, продажу указанных объектов на условиях и за цену по своему усмотрению, подписание договора купли-продажи, передаточного акта, получения денег, регистрацию перехода права собственности в ЕГРН (том № 1 л.д.172).

*** между ФИО3, в лице ее представителя ФИО5, и ФИО4 заключен договор купли – продажи, по условиям которого спорные объекты недвижимости перешли в собственность ФИО4 за цену 60 000 рублей, из них: *** - 10 000 рублей, *** помещением – 25 000 рублей, автогараж – 25 000 рублей. Указано, что договор по соглашению сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи (том № 1 л.д. 176-177).

На основании данного договора *** произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 (том № 1 л.д. 11-16, л.д. 71-72, 73-75, 76-78).

Как следует из материалов правоустанавливающего дела по спорной сделке, копии которых приобщены к делу (том № 1 л.д. 156-186), а также письменных объяснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, *** зарегистрирован переход права собственности от ФИО3 к ФИО4, на основании договора купли-продажи от ***, по заявлению ФИО4 и представителя по доверенности ФИО3 – ФИО5 (том № 1 л.д. 133-135).

Распоряжением от *** ФИО3 отменила вышеуказанную доверенность, выполненную на бланке серии 42АА *** удостоверенную нотариусом, реестровый ***, выданную ФИО5 на регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: *** Б, в том числе спорные объекты недвижимости, продажу указанных объектов на условиях и за цену по своему усмотрению (том № 1 л.д. 17).

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, по состоянию на 06.05.2019 г., составляет: *** (кадастровый ***) – 1 234 961,73 рублей; *** (кадастровый ***) – 12 388 479,71 рублей; *** (кадастровый ***) – 12 287 005,58 рублей (том *** л.д. 65-70).

Поскольку в выписках из ЕГРН указано, что дата утверждения данной кадастровой стоимости - 24.01.2012 г., суд делает вывод, что на дату заключения спорной сделки - ***, кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимого имущества является аналогичной. 

На дату последней технической инвентаризации от ***, в соответствии с копиями технических паспортов, действительная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: *** составляет соответственно: ***, площадью *** кв. м., - 117 313 рублей; ***, площадью *** кв. м, - 1 367 285 рублей; ***, площадью ***. м, - 2 134 781 рублей (том № 3 л.д. 92, 93-98, 99-105, 106-116).

В соответствии с заключениями ООО «Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки», предоставленными истцом, по состоянию 05.11.2018 г. рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, составляет соответственно: ремонтной мастерской с административно-бытовым помещением, площадью 1 147,6 кв. м, - 9 436 000 рублей; автогараж, площадью 1 138,2 кв. м, - 6 646 000 рублей (том № 2 л.д. 1-8, 9-16).

В соответствии с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ за 2018 год, где сумма налога на доходы физического лица определена в зависимости от кадастровой стоимости проданных объектов недвижимости (том № 1 л.д. 79-84), Межрайонной ИФНС России № 7 по Кемеровской области было направлено требование ФИО3 об уплате налога на доходы физических лиц в размере 2 325 351,00 рублей и пени в размере 3 488,03 рублей, а всего 2 328 839,03 рублей (том № 3 л.д. 64-65), в связи с неуплатой налога налоговый орган обратился в суд с соответствующим административным исковым заявлением к ФИО3 о взыскании налога на доходы физических лиц в размере 2 325 351,00 рублей, пени по НДФЛ в размере 3 488,03 рублей, всего 2 328 839,03 рублей (том № 3 л.д. 240-242).

Согласно выписок из ЕГРЮЛ по адресу (местонахождение) *** *** расположены действующие юридические лица: ООО «Юргавтормет» (руководитель ФИО5, учредитель ИОИ); ООО «Судостроительное объединение Ирбис» (руководитель МНА., учредитель 

<

ФИО>7); ООО «Судостроительное предприятие Томь» (учредитель и руководитель ФИО5); ООО «Промышленная компания Томь» (учредитель и руководитель ФИО5) (том № 1 л.д. 85-87, 89-90, 91-92, 96-97).

Согласно сведений ПАО «Кузбассэнергосбыт» от 10.09.2019 г. между ПАО «Кузбассэнергосбыт» (поставщик) и ООО «СП Томь» (потребитель) заключен договор энергоснабжения от *** ***, объектами энергоснабжения по договору являются ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением и автогараж, расположенные по адресу: *** ***. В целях подтверждения оснований пользования объектами недвижимости, потребителем был предоставлен договор аренды от *** заключенный между ФИО5 и ООО «СП Томь». Счета, счета-фактуры, акты выполненных работ на оплату поставленной электроэнергии выставлялись в адрес ООО «СП Томь», оплата осуществлялась потребителем наличными денежными средствами в кассу (том № 3 л.д. 125-126). Суду представлены копия договора энергоснабжения от *** *** с ООО «СП Томь» (том № 3 л.д. 127-150), копии чеков об оплате ООО «СП Томь» за период с 14.11.2018 г. по 13.08.2019 г. (том № 3 л.д. 151-161).

Согласно сведений Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, по состоянию на 27.08.2019 г. ни с ФИО4, ни с иными лицами, не оформлены правоотношения на земельный участок, расположенный под объектами недвижимости: *** (кадастровый ***); *** (кадастровый ***); *** (кадастровый ***), находящиеся по адресу: *** (том № 3 л.д.91).

Из копий документов, представленных Администрацией Юргинского района, следует, что ФИО4 с *** трудоустроена в ***, с *** до настоящего времени занимает *** должность - ***, в ее должностные обязанности входит осуществление работы по обеспечению реализации полномочий по вопросам управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности ***, процесса приватизации муниципального имущества, она организует и проводит инвентаризацию имущества, оформляет документы по приобретению имущества в муниципальную собственность, а так же его отчуждению, представляет интересы собственника (муниципалитета в судах), представляет интересы муниципального образования при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том № 2 л.д. 206-215).

Сопоставив сведения копий трудовых книжек ФИО4 и ИЕВ, которая была трудоустроена в Комитете по управлению муниципальным имуществом *** в период с *** по *** (трудовой договор прекращен в связи со смертью работника), суд делает вывод, что ФИО4 и ИЕВ были коллегами в период с *** по *** (том № 2 л.д. 214-215, 222-224).

Согласно справке УПФР в г. Юрге и Юргинском районе размер страховой пенсии по старости ФИО3, *** года рождения, с *** составляет 12 969 рублей (том № 13 л.д.128).

С учетом представленных суду вышеуказанных данных о кадастровой и рыночной стоимости спорного имущества, усматривается, что в результате заключенного от имени ФИО3 по доверенности договора купли-продажи от *** принадлежащее ей имущество отчуждено по крайне заниженной цене. 

Поскольку интерес собственника в продаже принадлежащего ему имущества по наиболее высокой цене при обычных обстоятельствах презюмируется, суд приходит к выводу, что сделка по продаже спорных объектов недвижимого имущества совершена в ущерб интересам доверителя ФИО3, что в силу положений ст. 174 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», является основанием для признания данной сделки недействительной. 

При этом суд применяет пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает специальное основание для признания сделки недействительной к общим основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 Гражданского кодекса РФ, с учетом положений статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Оспаривая рыночную стоимость зданий, определенную вышеуказанными заключениями об оценке, и иными доказательствами представленными стороной истца, представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 ссылался на их недостоверность, однако достоверных сведений об ином размере рыночной стоимости спорного имущества ответчиками не предоставлено.

По ходатайству представителя ответчика ФИО4 – ФИО6 судом была назначена судебная оценочная экспертиза, с целью определить рыночную стоимость имущества на дату спорной сделки (том № 3 л.д. 78-79), однако дело было возвращено в суд без выполнения экспертизы (том № 3 л.д. 171-174, 182), ответчик уклонилась от оплаты стоимости экспертизы (том № 3 л.д. 178, 179), ходатайств о назначении экспертизы в иное экспертное учреждение не заявляла.

Как установлено судом, кадастровая стоимость трех проданных объектов недвижимости определяется суммой 25 910 447,02 рублей (железнодорожный тупик к гаражу тепловоза - 1 234 961,73 рублей, ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением - 12 388 479,71 рублей, автогараж -12 287 005,58 рублей), в том числе по состоянию на спорный период.

Стороной ответчика не представлено доказательств обоснованности цены договора 60 000 рублей за три объекта недвижимости, при наличии в материалах дела доказательств о рыночной цене двух из них 16 082 000 рублей (ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением - 9 436 000 рублей; автогараж - 6 646 000 рублей).

Довод представителя ответчика ФИО4 – ФИО6 о том, что спорное имущество при согласии сторон возможно было продать по любой цене, а согласно доверенности ФИО5 мог действовать по своему усмотрению, не свидетельствует о добросовестности сторон и реализации положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, поскольку, с учетом требований статьи 174 Гражданского кодекса РФ сделка совершена на заведомо и значительно невыгодных условиях, в ущерб интересам ФИО3, о чем ответчики должны были знать, поскольку были осведомлены о кадастровых номерах спорного имущества, а соответственно могли располагать информацией о его кадастровой стоимости в силу общедоступности данных сведений из ЕГРН.

При применении п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Суд полагает, что ФИО5 и ФИО4 должны были обладать сведениями о реальной ценности зданий, принадлежащих ФИО3, поскольку ФИО5 ранее был их собственником, в настоящее время по адресу спорного имущества располагаются организации, учредителем и руководителем которых является ФИО5, с одним из них, а именно ООО «СП Томь», заключен договор энергоснабжения недвижимости. Суд учитывает, что ФИО4 в силу должностных обязанностей более 10 лет занимается реализаций недвижимого имущества. 

Суд учитывает, что ФИО5 был знаком с семьей И-вых, поскольку совместно проживал с дочерью истца ИЕВ до ее смерти, что следует из объяснений истца и подтверждено свидетельскими показаниями. ФИО4 также была знакома с семьей И-вых, поскольку судом установлено, что на протяжении более 10 лет они были коллегами по работе с ИЕВ, также это подтверждается объяснениями истца и свидетельскими показаниями. В судебных заседаниях 27.06.2019 г. и 15.08.2019 г. представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 подтвердил, что ФИО5 и ФИО4 знакомы, пояснив на соответствующие доводы стороны истца, что не отрицает этого (том № 2 л.д. 181-оборот, том № 3 л.д. 72-оборот).

В результате отчуждения недвижимости ФИО4 налоговым органом к ФИО3 предъявлено требование об уплате налога на доходы физических лиц в размере 2 325 351,00 рублей, что многократно (в 38 раз) превышает цену имущества, указанную в договоре, и также свидетельствует о причинении ущерба истцу.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 в судебном заседании 15.08.2019 г. согласился с тем, что истец пострадала от того, что к ней предъявлено требование о взыскании налогов в таком размере, поэтому ФИО5 готов принять на себя эти долги (том № 3 л.д. 74).

Суд полагает, что ФИО5 было известно о наличии долгов по договорам займа ИЕВ заключенных с КПКГ «Юргинский машиностроитель» при приобретении у него спорного имущества, которые впоследствии унаследовала ФИО3, поскольку от имени кооператива договор заключался его отцом ИМП – *** КПКГ «Юргинский машиностроитель».

Указанное свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков при оформлении договора купли-продажи от ***, при том, что ответчиками не доказано, что сделка совершена по справедливой цене, в интересах истца, а не для причинения ей вреда.

Оценивая доводы истца о мнимости договора купли-продажи от 29.11.2018г., суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка не отвечает признакам гражданско-правовой сделки, о чем указано в ст. 153 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, указано о том, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. 

По смыслу п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ совершение мнимой сделки не направлено на достижение каких-либо правовых результатов (последствий) для ее сторон, так как действия сторон имеют в виду создание видимости правовых последствий для третьих лиц. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Мнимость сделки обусловлена тем, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

С учетом изложенного, отсутствие у ФИО5 намерения и воли на отчуждение объектов недвижимости, не имеет правового значения для квалификации сделки, как мнимой, поскольку ФИО5 стороной договора-купли продажи не является.

Убедительных доказательств того, что воля ФИО4 не была направлена на получение в собственность спорной недвижимости, а воля ФИО3, учитывая оформление ею вышеуказанной доверенности, не была направлена на ее отчуждение, материалы дела не содержат.

Утверждение истца о несоразмерности платы за проданное имущество по договору купли-продажи от *** само по себе не указывает на его мнимость.

С учетом указанных обстоятельств, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от *** мнимой сделкой. 

Довод стороны истца о нарушении ФИО5 положений п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, суд находит несостоятельным. 

Согласно п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением указанного правила, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Как установлено судом, *** ФИО5 совершил от имени ФИО3 сделку не в отношении себя лично, а в отношении ФИО4, поскольку не ФИО5, а ФИО4 стала покупателем по договору купли продажи.

Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец ФИО3 ссылается на отсутствие со стороны ответчиков оплаты по спорному договору цены имущества в размере 60 000 рублей.

В пункте 4 оспариваемого договора купли-продажи от *** указано, что расчет произведен между сторонами до подписания настоящего договора полностью, претензий по оплате стороны друг к другу не имеют.

Суд учитывает, что указанный договор ФИО3 не подписывала, он подписан от имени продавца ФИО3 ответчиком ФИО5, действующим на основании доверенности, которой последнему предоставлено право получения денежных средств, следуемых ФИО3

Ответчиками в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) не представлены суду доказательства передачи ФИО3 денежных средств за недвижимость в размере 60 000 рублей, как не представлены доказательства передачи ФИО4 указанных денежных средств ФИО5

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возврата ФИО4 денежных средств в размере 60 000 рублей истцом ФИО3

Следует применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО3 спорные нежилые здания, указав, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на них покупателя ФИО4 и государственной регистрации права собственности продавца ФИО3, с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании ст. 98 ГПК РФ, поскольку решение состоялось в пользу истца, суд взыскивает в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины с ответчиков ФИО5 и ФИО4 в размере 60 000 рублей, а именно по 30 000 рублей с каждого из ответчиков, подтвержденные документально (том № 1 л.д. 4, 23).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки удовлетворить. 

Признать недействительным заключенный между ФИО3, в лице ее представителя ФИО5, и ФИО4 договор купли-продажи от *** нежилых зданий: *** расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***; ***, расположенная по адресу *** ***, кадастровый ***; ***, расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО3 нежилые здания: 

- ***, расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м; 

- ремонтная мастерская с административно-бытовым помещением, расположенная по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м; 

- автогараж, расположенный по адресу *** ***, кадастровый ***, площадью *** кв.м.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО4 и государственной регистрации права собственности продавца ФИО3 на вышеуказанные нежилые здания, расположенные по адресу: *** ***, с кадастровыми номерами ***, с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько

Решение принято в окончательной форме 14 февраля 2020 года 

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько