Дело № 2 – 3529/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

04 июля 2017 года г. Стерлитамак 

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой А.Г.

при секретаре Солдатове Д.А.

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 04.04.2017 г., представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 02.05.2017 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на жилое помещение,

Установил:

ФИО5 обратился в Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан с иском к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просит признать его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>; признать сделку об участи в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> – состоявшейся; признать за ФИО5 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать сделку по возникновению права собственности ООО «СК МегаСтрой» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> недействительной, ничтожной на основании мнимости ее совершения и применить последствия ее недействительности - погасить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК», ООО «СК МегаСтрой», погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «СК МегаСтрой» и АО «Российский сельскохозяйственный банк»», обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировать право собственности на квартиру за истцом, взыскать с солидарно ответчиков сумму уплаченной госпошлины.

В обоснование иска указав, что в апреле 2014 года он обратился к застройщику ООО «ЕТЗК» с целью приобретения трехкомнатной квартиры, его направили к субподрядчику ООО «БашПроектСтрой» для оплаты квартиры. 25.04.2014 года между истцом и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор №, предметом которого являлось дальнейшее заключение договора купли продажи однокомнатной квартиры № №, расположенной в строящемся доме по строительному адресу: 

<

адрес>, на шестом этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 76,02 кв.м. Обязательства по указанному предварительному договору истцом были выполнены в полном объеме и подрядчику была выплачена за квартиру денежная сумма в размере 2 250 000 рублей. Впоследствии на основании акта взаимозачета задолженность истца в финансировании строительства квартиры перед ООО «ЕТЗК» подрядчиком была погашена. Квартира была передана истцу. Ввиду того, что все взаимоотношения истца и ответчика - ООО « ЕТЗК» возникли до ввода дома в эксплуатацию, то действия ответчика подпадают под нормы Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ответчик ООО «ЕТЗК» грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически истец являлась участником долевого строительства многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ООО «ЕТЗК» передало вышеуказанную квартиру ему в собственность, но регистрировать возникшие правоотношения в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказалось. Фактически с момента подписания акта приема-передачи квартиры постоянно в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги, поэтому сделка между ним и ООО «ЕТЗК» фактически исполнена. При получении выписки из ЕГРП истцу стало известно, что вышеуказанная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь заложило квартиру в АО «Россельхозбанк». Фактически квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» не передавалась и не принималась, поэтому сделка между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» по представленному в регистрационную палату договору купли-продажи является ничтожной и недействительной, как и последующая сделка о передаче в залог. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме и просил удовлетворить по указанным в нем основаниям. Пояснил суду о фактической передаче указанной квартиры истцу согласно акту, оплате истцом стоимости по договору, отсутствии согласия истца на передачу в собственность ответчикам указанного жилого помещения и нарушение прав истца указанными сделками между ответчиками. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что истцом не доказан факт оплаты квартиры №, поскольку в предварительном договоре купли-продажи указан иной номер квартиры, нет акта приема-передачи квартиры, на основании представленных документов невозможно признать право собственности за истцом.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, представление интересов доверяет ФИО1

Представитель ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» на судебное заседание не явился, извещены судом надлежащим образом, в возражении ФИО3, действующая на основании доверенности от 23.03.2017 года, просит отказать в удовлетворении исковых требований, по тем основаниям, что между истцом и ООО «ЕТЗК» отсутствуют правоотношения по долевому участию в строительству или купле-продаже. Договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРП, в связи с чем не может признаваться заключенным для третьих лиц. Представленные истцом документы не содержат существенных условий договора долевого участия в строительстве. Договор купли-продажи между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» не может быть признан недействительным, государственная регистрация перехода права собственности к ООО «СК МегаСтрой» произведена, обязательства по оплате по договору исполнены, квартира передана, о чем сторонами составлен передаточный акт, то есть квартиры фактически поступила во владение приобретателя. Банк при заключении договора ипотеки действовал добросовестно.

Представитель ответчика ООО «СК Мегастрой» в судебное заседание не явился, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «БашПроектСтрой» на судебное заседание не явился, извещены судом надлежащим образом, в обращении, поступившем в суд по электронной почте за входящим номером № от 04.07.2017 г., директор ФИО4 просит рассмотреть гражданское дело без их участия, исковые требования ФИО5 поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, использовавших по собственному усмотрению право на участие в судебном заседании.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования ФИО5 являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8.1 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что 25.04.2014 г. между ООО «БашПроектСтрой» и ФИО5 заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в последующем договора купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном жилом доме 

<

адрес>, со следующими характеристиками: номер квартиры №, количество комнат 3, этаж 6, проектная площадь 76,02 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 250 000 рублей. 

Согласно пункта 3.2.1 предварительного договора, Покупатель обязуется оплатить Продавцу сумму в размере 400 000 рублей в день подписания договора, последующая сумма 1 850 000 рублей будет внесена до 28.04.2014 г.

Пунктом 4.2 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней с момента регистрации права собственности Продавца на указанную квартиру. 

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

На основании квитанции от 25.04.2014 г. на сумму 400 000 рублей и квитанции от 28.04.2014 г. на сумму 1 850 000 рублей ФИО5 была оплачена стоимость квартиры, указанная в предварительном договоре от 25.04.2014 г. Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Во исполнение своих обязательств перед ФИО5. субподрядчики ООО «БашПроектСтрой», ООО «Строительная компания «МегаСтрой» генеральный подрядчик ООО «ЕТЗК», физическое лицо ФИО5 подписали акт взаимозачета от 25.04.2014 года, согласно которого, ООО «БашПроекСтрой» погасил свою задолженность за внесенные денежные средства в сумме 2 250 000 рублей перед физическим лицом ФИО5, а физическое лицо ФИО5 погасил свою задолженность в финансировании строительства квартиры №, количество комнат 3, общая площадь 76,02 кв. метров, этаж 6 в строящемся девятиэтажном жилом доме 

<

адрес> по договору об участии в долевом строительстве перед ООО «ЕТЗК» на сумму 2 250 000 рублей. 

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО «ЕТЗК» для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. 

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. 

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между ФИО5 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи от 25.04.2014 г. (на основании акта взаимозачета от 25.04.2014 г.) обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее 30 дней с момента регистрации права собственности, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в полном объеме согласно п. 3.2.1 договора.

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал 30.06.2015 г. по договору безвозмездного пользования жилым помещением вышеуказанную квартиру 

<

адрес> истцу ФИО5

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено актом о проживании. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО5

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО5 стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры № до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома 

<

адрес>/, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО5 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 г. « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 г. в редакции от 04.03.2015 г.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО5 и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО5 

Из представленных суду документов подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки. 

Сделка об участии ФИО5 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена. 

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом ФИО5 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО5, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца /представителя/ не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами истцом ФИО5 и ООО «ЕТЗК» предварительный договор купли-продажи является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве. 

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было. 

Удовлетворяя исковые требования ФИО5, суд исходит из того, что ФИО5 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО5 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ).

Далее, удовлетворяя исковые требования ФИО5, суд учитывает, что исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов №, следует, что 19.03.2015 г. за № заключен договор между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» о купле – продажи недвижимого имущества, в том числе и квартиры №. ООО «ЕТЗК» представило справку, где имеется указание, что вышеназванная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременена и не является предметом залога. 

Между тем, фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, доказательств не представлено, в том числе с учетом фактической передачи квартиры ответчиком ООО «ЕТЗК» истцу ФИО5, куда он вселился и проживает по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от 19.03.2015 г. и передаточному акту, т.е. договор купли-продажи и передаточный акт, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО5, поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Последующая сделка - договор об ипотеке № от 26.03.2015 г. также является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: 

<

адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. № 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. № 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. 

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления. 

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на квартиру 

<

адрес>, за ФИО5

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Иные доводы ответчиков суд считает несостоятельными и, не являются основанием для отказа в иске ФИО5

Требования истца об обязании зарегистрировать за ним право собственности удовлетворению не подлежат, учитывая указанное заявление излишним, поскольку данное решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП и носят заявительный характер в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доводы АО «Россельхозбанк» о сомнениях в принадлежности подписей, сроках подписания/изготовления договора и акта приема передачи суд считает необоснованными, в проведении экспертизы почерковедческой экспертизы отказано.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования ФИО5 удовлетворены, с ответчиков солидарно к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», на основании ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию расходы в пользу истца в виде уплаченной госпошлины в размере 19 450 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на жилое помещение – удовлетворить. 

Признать ФИО5 участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Признать сделку об участии ФИО5 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> состоявшейся.

Признать договор купли-продажи № от 19.03.2015 г. между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» недействительным и применить последствия ничтожности сделки. 

Признать сделку между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залога недвижимости) № от 29.05.2015 г. недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать за ФИО5 право собственности на квартиру 

<

адрес>

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру 

<

адрес> на имя ФИО5.

Взыскать солидарно с ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО5 расходы по оплате госпошлины в размере 19 450 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО5 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме. 

Судья Фархутдинова А.Г.