Гражданское дело № 2-1534/2024

УИД 09RS0001-01-2024-001178-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2024 г. г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики, в составе: судьи Байтокова Л.А.,

при секретаре судебного заседания Эскиндаровой З.М., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд КЧР с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указано, что 14.07.2023 ему в аренду предоставлен земельный участок, по адресу: г.

<

адрес> 11Б из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 1974 кв.м., с видом разрешенного использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», для завершения строительства. 18.05.2023 по заявлению истца объединены участки: №, №, № согласно Постановления №745 Управления с присвоением образованному земельному участку адреса: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, 

<

адрес>, з/у 11Б. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на возведенный объект и легализовать свое право, поскольку ответчиком 24.01.2024 №02ф-23 отказано в выдаче Разрешения на ввод в эксплуатацию «Автомойки с кафе» со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство. Нежилое здание имеет общую площадь 957,97 кв.м., состоит из трех этажей (без подвала), здание оснащено канализацией, инженерными коммуникациями (электричество, водоснабжение, газоснабжение), отопление автономное от газового котла. Объект имеет проектную документацию, разработанную ООО «АРК ПРОЕКТ» и технический паспорт здания. Отсутствие разрешения на строительство не влечет признание здания самовольным в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ, поскольку вид разрешенного строительства земельного участка позволяет строительство на нем объекта; постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии со ст.218 ГК РФ - право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Со ссылками на нормы законодательства просит: Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ/р, место рождения 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, выданный Отделом ОФМС России по КЧР, в г.Черкесске 11.05.2010, код подразделения 090-001, зарегистрированным: РФ КЧР 

<

адрес> право собственности на объект недвижимости в виде 3-го здания автомойки с кафе общей площадью 957,97 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>, №Б. Указать, что решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН о регистрации права собственности за ФИО1 на данное здание.

Черкесским городским судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО3 и Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования 

<

адрес>. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя, действующего по доверенности ФИО2.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление от 13.05.2024 вх.№3392 о рассмотрении дела в его отсутствие. Относительно исковых требований указал, что здание автомойки с кафе, расположенное по адресу: КЧР, 

<

адрес>Б. возведено итцом с его ведома и согласия на смежном земельном участке №, при этом он (ФИО3) принимал участие в подготовке технической документации и согласовании технических условий при подключении коммуникаций к зданию по просьбе истца. В 2024 году обращался от имени ФИО1, действуя по доверенности в Управление градостроительства и архитектуры ММО 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания – «Автомойка с кафе», на которое получен отказ от 24.01.2024 №02ф-23. Претензий к расположению здания на меже с земельным участком № по адресу: РФ, 

<

адрес>А, принадлежащим ему на праве собственности, сохранение данного здания не имеет, признание на него право собственности за ФИО1 не нарушает его права и будет способствовать восстановлению имущественных прав истца. Просит: рассмотреть дело по иску ФИО1 о признании право собственности на вновь возведенный объект недвижимости здание автомойки с кафе, расположенный по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>Б без его участия и удовлетворить исковые требования ФИО1.

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления по имущественным отношениям ММО г.Черкесска и ответчика Управления градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска в судебное заседание не явились, о дате и времени судебого разбирательства надлежащим образом извещены, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства на другой срок не просили, ходатайств, в том числе о назначении судебной строительно-технической экспертизы в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 №3041-р не заявляли.

От ответчика, за подписью начальника Управления градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска предоставлены письменные возражения от 15.05.2024 исх.№01-270, согласно которых следует, что в удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на вновь возведенный объект недвижимости надлежит отказать в полном объеме. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала требования доверителя, изложенные в исковом заявлении, по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Кроме того указала, что к спорным правоотношениям надлежит применять законодательство на момент возведения спорного объекта. Ответчик и третье лицо уклоняется от проведения строительно-технической экспертизы. Истец со своей стороны все необходимые меры предшествующие возведению объекта принял: изготовлен Отчет об оценке №003/24 от 02.02.2024; Заключение специалиста №020/2023; обращался за судебной защитой для получения Постановления Управления по ИО ММО г.Черкесска №1120 от 14.04.2023 о предоставлении в аренду з/у; копия договора аренды №28 от 14.07.2023 с Актом приема-передачи з/участка; имеется Постановление №745 от 18.05.2023 «Об утверждении схемы расположения з/у на кадастровом плане территории» со Схемой расположения з/у; изготовлен Технический план здания; на обращение представителя истца получен очередной ответ Управления градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска от 24.01.2024. Ответчик уклоняется от исполнения своих обязанностей при рассмотрении обращений с целью внесудебной легализации объекта. Что касается применения распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 №3041-р о внесении изменений в Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021, относительно того, что по делам, связанным с самовольным строительством необходимо назначение судебной строительно-технической экспертизы, проводимой госучреждением указала, что сторона истца такое ходатайство не заявляет ввиду того, что истцом предприняты все возможные меры для строительства спорного объекта в пределах действующих санитарно-гигиенических и строительно-технических норм, в материалах дела имеется заключение, подтверждающее, что спорный объект не представляет угрозу для жизни людей, кроме того, полагает, что возведенное истцом здание на земельном участке находящимся в его аренде с разрешенным видом использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», которая продлена именно для завершения строительства указанного объекта, являющегося вновь возведенным, а не самовольной постройкой. Просила при вынесении решения учесть, что объект эксплуатируется истцом на протяжении более пяти лет, не создает угрозы для людей и общества и признание права собственности на него позволит истцу восстановить свои имущественные права. 

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Черкесского городского суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: https://cherkessky.kchr.sudrf.ru/.

Суд, руководствуясь ч.3 и ч.5 ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие извещенных, неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, материалы г/д №2-28/2022, имеющуюся строительно-техническую и разрешительную документацию, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ предусматривает, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В п.1 ст.218 ГК РФ указано, что право собственности на новую вещь, созданную лицом для личного использования с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом. 

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу ст.11 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления на территории Российской Федерации» территорию муниципального образования составляют земли городских и прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселения, и другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности. 

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 в ведении муниципальных образований находятся регулирование планировки и застройки территории муниципальных образований, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Управление градостроительства и архитектуры ММО города, как орган местного самоуправления муниципального образования города Черкесска, является структурным подразделением ММО г.Черкесска, уполномоченным на решение вопросов местного значения в области архитектуры, градостроительства, муниципального земельного и градостроительного контроля. 

В соответствии с п.5 ч.3 ст.8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности. 

В соответствии с ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В п.4 ч.6 ст.55 ГрК РФ приведены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к числу которых относится несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Согласно ст.39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст.9 - 11 ЗК РФ. 

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п.1 ст.218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (ст.ст.29 - 32 ЗК РФ); получение разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (ст.219 ГК РФ).

С 01.01.2017 вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). 

В силу и.2 ст.8 ст.131 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч.1.1), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. 

В соответствии с п.25 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений п.1 ст.222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно пп. 4 п.7 ст.51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства прилагается положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в п.1 ч.5 ст.49 Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном ч.12.1 ст.48 Кодекса).

Согласно п.4 ч.2 ст.49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со ст.48.1 Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Между тем, в данном случае, суд полагает, что спорное строение под признаки самовольной постройки не попадает, несмотря на отсутствие разрешения на строительство.

В судебном заседании установлено, и материалами дела подтверждается, что по Договору №28 аренды земельного участка от 14.07.2023 истцу ФИО1, от имени и в интересах которого действовал ФИО3, в аренду предоставлен земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес>, з/у 11Б из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 1974 кв.м., по адресу: РФ, Черкесский городской округ, 

<

адрес>, з\у 11Б, с видом разрешенного использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», для завершения строительства. 

Согласно п.1.2 Договора №28 от 14.07.2023 и Постановления Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска от 14.07.2023 №1120 договор №28 от 17.07.2023 заключен сроком до 14.07.2023, при этом указано, что срок аренды на землю исчисляется с момента выхода постановления.

18.05.2023 по заявлению истца были объединены земельные участки с кадастровыми номерами №; №; №. Согласно Постановления от 18.05.2023 №745 Управления по имущественным отношениям ММО г.Черкесска, с присвоением образованному земельному участку адресу: РФ, КЧР, Черкесский городской округ, 

<

адрес>, з/у 11Б. 

Этим же Постановлением утверждена схема расположения земельного участка с обозначенными характерными точками границ и координатами. 

Ранее, судами разных инстанций достоверно установлено, что данные земельные участки ранее предоставлялись истцу в разное время по различным договорам аренды, при этом они использовались в качестве единого объекта при проектировании строительства здания автомойки с кафе и организации платной стоянки. 

На земельных участках с кадастровыми номерами №, № и № истцом начато строительство здания автомойки с кафе, еще до их объединения. Указанный спор был предметом судебного разбирательства в 2022 году между Управлением по имущественным отношениям ММО города Черкесска и ФИО1

Так, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 21.12.2022 по гражданскому делу №2-28/2022 решение Черкесского городского суда КЧР от 21.02.2022 отменено, вынесено новое решение. Судом апелляционной инстанции определено: Исковые требования ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям ММО г.Черкесска о восстановлении в ЕГРН сведения о земельном участке, образовании земельного участка, обязании заключить договор аренды на земельный участок удовлетворить. Восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером № по адресу: КЧР, 

<

адрес> земельный участок площадью 1974 кв.м, в соответствии с межевым планом от 23.07.2022, путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №, категория - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе, по адресу: КЧР, 

<

адрес> по имущественным отношениям ММО г.Черкесска КЧР заключить с ФИО1, договор аренды на земельный участок площадью - 1974 кв.м, по адресу: КЧР, 

<

адрес>Б, для завершения строительства без проведения торгов сроком на 3 года. Вынесенное по делу решение является основанием для внесения в ЕГРН сведения об образованном з/у площадью 1974 кв.м, путём объединения земельных участков с кадастровыми №, № и № и основанием для заключения договора аренда земельного участка площадью 1974 кв.м, с ФИО1 В удовлетворении требований ФИО1 о возложении обязанности на Управление по имущественным отношениям ММО г.Черкесска заключить договор аренды на земельный участок, по адресу: КЧР, 

<

адрес>Б, общей площадью 592 кв. м, с кадастровым номером 09:04:0101299:51 для завершения строительства без проведения торгов сроком 3 года - отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Управления по имущественным отношениям ММО г.Черкесска к ФИО1 о возложении обязанности освободить нераспределенную землю (бывший земельный участок с кадастровым №, площадью 592 кв.м., по адресу: КЧР, 

<

адрес>Б) от вспомогательного строения - проходной в течении 15 дней со дня вступления в законную силу решения суда, за собственный счет - отказать. 

Судебное постановление исполнено и 14.07.2023 между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1974 кв.м. по адресу: 

<

адрес>Б, с видом разрешенного использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойки с кафе» для завершения строительства.

Между тем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости и легализовать свое право, поскольку Управлением архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска от 24.01.2024 исх.№02ф-23 отказано в выдаче Разрешения на ввод в эксплуатацию «Автомойки с кафе» со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство, при этом представителем истца предоставлена ответчику техническая документация и технические условия на подключение газа, воды, электричества, поскольку объект функционирует в течение более пяти лет.

В данном случае, суд находит необходимым обратить внимание на недобросовестное поведение ответчика, выраженные в не выдаче акта на ввод объекта в эксплуатацию при наличии исследованных в ходе судебного разбирательства обстоятельств и действий истца, предшествующих обращению в суд с настоящим исковым заявлением с целью до судебной легализации спорного объекта недвижимости. 

Заслуживает внимания довод стороны истца о его добросовестности при возведении спорного объекта. 

Так, истец со своей стороны все необходимые и возможные меры предшествующие возведению объекта принял. Был изготовлен Отчет об оценке №003/24 от 02.02.2024; Заключение специалиста №020/2023; обращался за судебной защитой для получения Постановления Управления по ИО ММО г.Черкесска №1120 от 14.04.2023 о предоставлении в аренду з/у копия договора аренды №28 от 14.07.2023 с Актом приема- передачи з/участка; Постановление №745 от 18.05.2023 «Об утверждении схемы расположения з/у на кадастровом плане территории» со Схемой расположения з/у; изготовлен Технический план здания; на обращение представителя истца получен очередной отказ Управления градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска от 24.01.2024. 

При исследовании материалов гражданского дела №2-28/2022, установлено, ранее истец ФИО1, от имени и по доверенности от которого выступал ФИО3 обращался в Управление градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска с заявлением от 08.07.2022 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию автомойки с кафе по ул.Космотавтов, 11Б, однако был получен ответ от 13.07.2022 исх.№02ф-842, согласно которому, муниципальный орган в предоставлении услуги отказал ввиду отсутствия полного пакета необходимых документов (г/д №2-28/2022 том 6 л.д.78). 

Кроме того судами разных инстанций было достоверно установлено, что ранее на одном из земельных участков, которые вошли в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № и видом разрешенного использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», предоставленный истцу в аренду 14.07.2023 находился нежилой объект-здание, на которое муниципальным органом выдано Разрешение на строительство №76-08 от 14.02.2008, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №105рв от 04.,03.2008, Градостроительный план земельного участка от 26.02.2008, Техпроект и иная документация, необходимая документация.

Таким образом, в данном случае, все действия истца и его представителей, начиная с 2011 года были направлены на легализацию в административном порядке как порядка пользования земельным участком, так и объектами недвижимости на нем находящимися. 

Из изложенного следует, что ответчик (административный орган) уклоняется от исполнения своих обязанностей при рассмотрении обращений с целью внесудебной легализации объекта, фактически препятствуя в реализации прав более слабой стороне возникших правоотношений. 

Что касается доводов ответчика о применении к спорным отношениям положений изложенных в распоряжении Правительства РФ от 31.10.2023 №3041-р, относительно того, что по делам, связанным с самовольным строительством необходимо назначение судебной строительно-технической экспертизы, проводимой исключительно государственным учреждением суд учитывает, что сторона истца такое ходатайство не заявляет ввиду того, что истцом предприняты все возможные меры для строительства спорного объекта в пределах действующих санитарно-гигиенических и строительно-технических норм, в материалах дела имеется заключение, подтверждающее, что спорный объект не представляет угрозу для жизни людей, кроме того, полагает, что возведенное ФИО1 здание на земельном участке находящимся в его собственности и разрешенным видом использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», для завершения строительства именного указанного выше объекта, который фактически является вновь возведенным объектом, а не самовольной постройкой. 

К такому требованию, например, оказывается необходимым прибегнуть, когда собственник земельного участка (в большом количестве случаев - публично-правовое образование) предоставляет участок в аренду для застройки, арендатору выдается разрешение на строительство (имеется на здание проходной), оно успешно завершается возведением объекта и вводом его в эксплуатацию, а впоследствии собственник участка чинит застройщику препятствия к оформлению тех или иных документов, которые необходимы для регистрации права на вновь построенный объект. 

В такой ситуации застройщик вынужден обратиться в суд с иском к собственнику участка о признании права собственности, а высшие судебные инстанции констатируют, что отсутствие регистрации права собственности на спорный объект не может служить основанием к отказу в иске, поскольку только на основании судебного акта, разрешающего спор о правах на указанный объект, может быть осуществлена государственная регистрация права. Поскольку спорное здание построено за счет средств истца на арендованном им земельном участке с согласия ответчика - собственника этого участка и иных третьих лиц, при наличии согласований, полученных от компетентных органов (на начальном этапе строительства) и с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил, принято в эксплуатацию (здание проходной), не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, впоследствии возведенное здание не является самовольной постройкой, и в порядке разрешения спора о правах на него, возможно признать право собственности за создавшим его лицом.

Таким образом, в данном случае, очевидна ситуация, когда управомоченные лица приобретают право первоначальным способом: они за свой счет возводят новый объект и должны стать их собственниками, но при условии регистрации, из-за сложностей с которой ввиду неконструктивного поведения собственника земельного участка возникает необходимость обращения в суд с преобразовательным требованием. 

Собственник участка не обязан к какому-либо предоставлению в пользу лица, осуществившего строительство; собственник, как правило, должен подписать в данном случае акт ввода в эксплутацию (эту обязанность нельзя признать содержанием полноценного обязательства, исполнения которого можно требовать иском о присуждении. 

Согласно Заключения специалиста №020/2023 ООО «Центра независимой экспертизы» от 21.12.2023 здание автомойки с кафе отвечает градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и обязательным нормам и правилам, при этом специалист отметит отсутствие разрешения на строительство, предусмотренный ч.1 п.2 ст.51 ГрК РФ и указал, что сохранение и эксплуатация данного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как в данном, так и в соседних строениях.

В соответствии с Отчетом об оценке №003/24 от 02.02.2024, изготовленного ЧПО ФИО4, рыночная стоимость недвижимого имущества (здания кафе и автомойки) составляет 35 210000,00 руб. Нежилое здание имеет площадь 957,97 кв.м., состоит из трех этажей (без подвала), оснащено канализацией, инженерными коммуникациями (электричество, водоснабжение, газоснабжение), отопление автономное от газового котла. Спорный объект имеет Рабочую документацию газификации, изготовленную ЗАО «Карачаево-Черкесскгаз». Проектную документацию, разработанную ООО «АРК ПРОЕКТ и Технический паспорт здания от 09.01.2020, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ, в связи с возведением здания по адресу: РФ, КЧР, 

<

адрес>Б.

При таких обстоятельствах, отсутствие разрешения на строительство не влечет признание спорного здания самовольной постройкой в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ, поскольку вид разрешенного строительства земельного участка позволяет строительство на нем данного объекта; постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.ст.218 ГК РФ - право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно ст.219 ГК РФ - право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности. 

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств. В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. 

К числу допустимых доказательств по делу ст.55, ст.68 и ст.71 ГПК РФ относят объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также письменные доказательства.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно ст.ст.301, 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. 

В силу ч.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (ч.2 ст.7 ЗК РФ).

В ст.42 ЗК РФ указано на обязанность собственников земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с положениями ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как указано выше, судом установлено, что ФИО1 предпринимались попытки по узакониванию данной постройки.

В соответствии с п.43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п.7 ст.1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В соответствии со ст.8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и 2 ст.37 ГрК РФ).

По смыслу указанных норм, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст.35 - 40 ГрК РФ, ст.85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Суд обращает внимание, что на момент рассмотрения дела, практика толкования ст.222 ГК РФ разъясняется в Постановлении Пленума №44. 

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд ходит из того, что единственным признаком самовольной постройки, является отсутствие разрешения на строительство, между тем, его отсутствие не влечет признание данного здания самовольным в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ, поскольку вид разрешенного строительства земельного участка позволяет строительство на нем именно спорного объекта, постройка соответствует установленным требованиям. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, расположен в территориальной зоне - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе». Сведений о том, что земельный участок имеет какие-либо обременения, материалы дела не содержат. Споров по границам участков не имеется.

В рассматриваемом деле, по мнению суда, причиной отсутствия необходимой разрешительной документации на строительство спорного объекта, явилось бездействие муниципального органа.

В целях правильного разрешения настоящего спора, связанных с правом собственности на постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, суд учел следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п.1 ст.222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В соответствии с п.3 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп.2 п. 1 ст.40 и п.1 ст.41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст.615 ГрК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Соответствующая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Так, из условий договора аренды земельного участка №28 от 14.07.2023 прямо и недвусмысленно следует, что арендодатель Управление по имущественным отношения ММО г.Черкесска обязуется передать арендатору ФИО1, от имени и в интересах которого действует ФИО3 и за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, з/у 11Б, с видом разрешенного использования «Под платную автостоянку с проходной и автомойкой с кафе», для завершения строительства пл.1974 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; государственная собственность на которые не разграничена. 

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка Управлением по имущественным отношениям ММО г.Черкесска было обусловлено строительством на нем объекта недвижимости – платной автостоянки с проходной и автомойки с кафе, что прямо предусматривалось в договоре. В противном случае, заключение договора аренды утрачивало смысл, при том, что, как следует из материалов дела, участок находился в пользовании истца на основании ранее заключенных договоров аренды.

В п.20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной, между тем, в данном случае, спорный объект недвижимости полностью соответствую градостроительным и техническим нормам, возведен в соответствует с разрешительным видом использования земельного участка, не угрожает жизни и здоровью людей, ввиду чего ее нельзя признать самовольной.

Как следует из договора аренды земельного участка от 14.07.2023 №28, он предоставлен истцу для размещения платной стоянки с проходной и автомойкой с кафе, с указанием в нем же – «Для завершения строительства». Таким образом, арендатор обязан его использовать в соответствии с целевым назначением и видом его разрешенного использования. 

Существенное значение имеет то обстоятельство, что муниципальному органу о спорном объекте стало достоверно известно в декабре 2021, после проведения судебной экспертизы АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 23.03.2021 при рассмотрении гражданского дела №2-594/2021 (№2-28/2022), согласно которой данный объект предметом исследования не являлся, однако в приложениях фото-таблиц исследовался и на тот момент функционировал. 

Кроме того, при проведении судебной экспертизы ООО Экспертный центр «ГлавЭксперт» №151/22 от 10.10.2022 (г/д №2-28/2022 том 3 л.д. 1-76) по поручению Верхового Суда КЧР, экспертом установлено: «На земельных участках с кадастровыми номерами 09:04:01011299:49, 09:04:0101299:15 расположено 3-х этажное строение (сведения о границах строения в ЕГРН отсутствуют), таким образом, с 2021 года ответчикам было достоверно известно об окончании строительства спорного объекта, истец и его представители неоднократно предпринимали меры в его легализации, однако представители администрации г.Черкесска бездействовали и с соответствующими требовании о сносе здания, которое согласно письменным возражениям ответчиков они считают самовольным не обращались. 

Ограничений, указанных в п.2 ст.39.1, подп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ, договор аренды земельного участка не содержит. 

Из разъяснений, данных в пунктах 43 - 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Суд во всяком случае полагает необходимым установить предусмотренную п.3 ст.222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Так, в ходе судебного разбирательства не установлено, а сторонами не предоставлено доказательств, свидетельствующих о недобросовестности действий истца, его обращение за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, для вида, действий в обход закона.

То обстоятельство, что истцом при обращении в администрацию с заявлением о введении здания автомойки с кафе в эксплуатацию не предоставлены документы, предусмотренные ст.55 ГрК РФ, а именно разрешение на строительство, суд учитывает, что редакция п.п.2, 3 ст.55 ГрК РФ, действующая по состоянию на дату первоначального обращения истца с заявлением в администрацию (08.07.2022) и отказа администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, предусматривала правила о том, что документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в п.п.1, 2, 3 и 9 ч. 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в ч.2 статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Однако, в ходе судебного разбирательства ответчиком не предоставлено доказательств того, что ответчик, отказывая в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действовал добросовестно, а не формально перечислил документы, которых якобы не доставало для выдачи указанного выше разрешения, таким образом, ответчиком не совершены действия, предусмотренные п.п.3.2 - 3.4 ст.55 ГрК РФ.

Суд обращает внимание на то, что ответы имеющиеся в материалах дела об отказе ФИО1 в выдаче разрешения и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, являются формальными.

Суд с учетом правил ст.67 ГПК РФ, как указано выше, учитывает при вынесении решения следующие обстоятельства: при обращении истца в администрацию с заявлением, им подготовлен технический план здания, проведены кадастровые работы, проведена строительно-техническая экспертиза по строению и составлено заключение ООО "Центр независимой экспертизы" от 21.12.2023, заказана и предоставлена рабочая документация газификации котельной автомойки.

Также суд соглашается с доводами представителя истца относительно противоречивости и непоследовательности позиции ответчика при рассмотрении данного спора, который, являясь органом местного самоуправления, наделенным полномочиями на выдачу разрешения на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии в договоре аренды земельного участка условий о застройке земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение 36 месяцев (договор аренды №28 от 14.07.2023 действует до 14.07.2026 (п.1.2), отказав формально в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию постройки, в то же время, не возражая против признания за истцом права собственности на выстроенный объект недвижимости при рассмотрении настоящего дела, не предъявляя требований о его сносе, либо признании несоответствующим действующим строительно-техническим и градостроительным нормам.

Учитывает суд и то обстоятельство, что не высказал ответчик свое несогласие с заключением экспертизы, имеющейся в материалах дела, при отсутствии доказательств ее проведения с нарушениями правил ст.86 ГПК РФ, несоответствия ее требованиям ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", в связи с чем, суд не может ставить под сомнение выводы, изложенные экспертом в заключении. 

Кроме того, при наличии оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, ответчик вправе заявить ходатайство, соответствующим образом его мотивировав, о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы. Таких ходатайств со стороны ответчика суду не поступало.

В то же время, суд в ходе судебного разбирательства, фактических при установлении обстоятельств дела, в соответствии с правилами статей 12, 56 ГПК РФ, разъяснил сторонам по делу их права и обязанности, предупредил о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, в частности, разъяснил право на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно в целях легализации объекта, обращался в Управление градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в выдаче которого было отказано. 

Основываясь на анализе требований вышеуказанных нормативных документов и сравнения этих требований с результатами фактического обследования несущих и ограждающих конструкций и установленного инженерного оборудования возведенного нежилого спорного здания, его общее техническое состояние на дату проведения обследования, в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011.

Основываясь на анализе результатов обследования ООО «Центр независимой экспертизы» №020/2023 несущих и ограждающих конструкций и установленного инженерного оборудования эксперт-строитель делает вывод о том, что возведенное нежилое здание автомойка с кафе общей площадью 957,97 кв.м, расположенное по адресу: КЧР,

<

адрес>Б, площадью 1974 кв.м, в случае дальнейшей эксплуатации, не несет угрозы жизни и здоровью граждан.

Каких либо замечаний или возражений на вышеуказанное заключение, имеющееся в материалах гражданского дела, ответчик не предоставил.

Данное экспертное заключение суд исследовал по правилам ст.67 ГПК РФ, положив его в основу выводов по делу. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, полностью соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, в связи с чем, суд полагает, что данное экспертное заключение является допустимым доказательством.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение строительно-технической экспертизы свидетельствует о том, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в своем Постановлении указанном выше, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимися в п.9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.11.2022 согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассмотренном деле истец, заявляя требование о признании права на вновь возведенную постройку, представил доказательства обращения в целях получения разрешения на строительство к уполномоченному органу с заявлением и приложением необходимых документов.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения ст.10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. 

Так, исходя из оснований и предмета заявленных истцом требований к Управлению градостроительства и архитектуры ММО г.Черкесска, юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является установление реального нарушения или угрозы нарушения прав собственности истца со стороны ответчика, а также установление соответствия спорного объекта предъявленным к нему требованиям, существующим требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм, а также правилам землепользования.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд, установив, что спорное здание соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, приходит к выводу об удовлетворении требований истца, поскольку отсутствие разрешения на строительство, а также акта на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию сами по себе не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорный объект капитального строительства.

Руководствуясь ст. ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на вновь возведенный объект – удовлетворить. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, паспорт 9110 № право собственности на объект недвижимости в виде трехэтажного здания автомойки с кафе общей площадью 957,97 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1974 кв.м., расположенный по адресу: Россия, КЧР 

<

адрес>, №Б. 

Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на указанное выше нежилое здание в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд КЧР через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Черкесского городского суда КЧР Л.А. Байтокова