Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Шеине М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-127/2019 по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером (номер изъят), назначение: нежилое, площадью 1347 кв. м, расположенное по адресу: (адрес изъят) Кадастровая стоимость нежилого здания рассчитана на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда» составляет 39 612 670 рублей 29 копеек.

По заказу ФИО1 индивидуальным предпринимателем А выполнен отчет № 023/2019 от 17 июня 2019 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят) по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет 17 358 000 рублей.

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратилась в суд с административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят) в размере равном рыночной стоимости 17 358 000 рублей.

Свое обращение с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости ФИО1 обосновала тем, что указанная кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, и данное обстоятельство нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости нежилого здания, так как в соответствии с распоряжением Правительства Иркутской области от 19 декабря 2018 г. № 988 рп «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 г.» нежилое здание включено в перечень объектов, налоговая база по которым с 2019 г. определяется исходя из кадастровой стоимости, ранее существовавшее освобождение от уплаты налога на имущество с 1 января 2019 г. перестает действовать.

Определением Иркутского областного суда от 4 сентября 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят) составила 26 180 805 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, поддержал заявленные требования, просили об их удовлетворении, при этом не согласился с заключением судебной оценочной экспертизы. 

Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области против требований ФИО1 не возражали, указав в отзывах на административное исковое заявление о наличии предусмотренного законом права административного истца пересмотреть кадастровую стоимость нежилого здания.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» просил отказать в удовлетворении исковых требований к ФГБУ «ФКП Росреестра», как предъявленных к ненадлежащему административному ответчику, ссылаясь на отсутствие спорных правоотношений с заявителем, в связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены на основании сведений, утвержденных Правительством Иркутской области.

Представитель администрации города Иркутска просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушения, допущенные в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого здания.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Межрайонной ИФНС России № 16 по Иркутской области просил отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований, сославшись на отсутствие нарушение его прав.

ПАО «Банк ВТБ», ООО «Весна» отзывов и возражений на административное исковое заявление ФИО1 не представили. 

ФИО1, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, допросив свидетеля А, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят), назначение: нежилое, площадью 1347 кв. м, расположенного по адресу: (адрес изъят) (л.д. 6-7, 168-173 т. 1).

Постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений незавершенного строительства) на территории Иркутской области по состоянию на 15 декабря 2015 года и кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого здания определена в размере 39 612 670 рублей 29 копеек.

В силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц определяется по общему правилу исходя из их кадастровой стоимости.

Переход к указанному порядку определения налоговой базы может быть осуществлен после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основе нормативных правовых актов представительных органов муниципальных образований (законов городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). При этом законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов.

Распоряжением Правительства Иркутской области от 19 декабря 2018 г. № 988 рп «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 г.» объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером (номер изъят) включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость, установленная на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда», непосредственно затрагивает права, обязанности и законные интересы административного истца, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

С учетом названных обстоятельств отклоняются доводы Межрайонной ИФНС России № 16 по Иркутской области об отсутствии нарушения прав административного истца. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости помещения лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного индивидуальным предпринимателем А, судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Иркутская ЛСЭ, входящему в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации.

Перед экспертом были поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке от 17 июня 2019 г. № 023/2019, выполненный индивидуальным предпринимателем А требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки? Если указанный отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, то какова рыночная стоимость нежилого здания площадью 1347 кв.м., с кадастровым номером (номер изъят) по адресу: Иркутская область (адрес изъят) по состоянию на 15 декабря 2015 г.

Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Б, которой поручено руководителем экспертной организации проведение назначенной судом экспертизы, имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.

Согласно заключению судебного эксперта: отчет об оценке от 17 июня 2019 г. № 023/2019, выполненный индивидуальным предпринимателем А, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером (номер изъят) по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет 26 180 805 рублей.

Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.

При проверке отчета № 023/2019 от 17 июня 2019 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного индивидуальным предпринимателем А на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, так как оценщик неверно указал размеры пристроек, не корректно обосновал отказ от затратного подхода и принятие доходного подхода, по объектам-аналогам не представлено информации о материалам стен зданий, по объектам-аналогам № 2 и 3 отсутствует информация об этажности, площадь объекта-аналога № 3 и земельного участка не соответствует площади, указанной в скриншоте объявления, цена предложения объектов-аналогов № 2,3 не соответствует цене, указанной в скриншотах данных аналогов, экспертом не выделена стоимость земельных участков объектов-аналогов из стоимости единых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен доходным методом, однако при определении арендных ставок отсутствует информация о том, что предложения по сдачи в аренду помещений сопоставимы с исследуемым зданием, что помещения сдаются в аналогичном нежилом отдельно стоящем помещении. Отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Кроме того, экспертом указано, что в нарушение требований пункта 12 ФСО-3 приложенные к отчету об оценке документы не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке.

Допрошенная в качестве свидетеля индивидуальный предприниматель А, не отрицая факта отсутствия в отчете указанной экспертом информации, а также о несоответствии информации о цене объектов-аналогов, указанных в отчете и в скриншотах объявлений, сослалась на технические описки, которые, по ее мнению, не могли повлиять на результат оценки. Согласилась с нарушением требований пункта 12 ФСО-3 к требованиям приложений к отчету. По замечаниям о применении доходного метода оценки и отсутствии информации о материалах стен объектов-аналогов, указала на усмотрение оценщика.

При таких обстоятельствах отчет № 023/2019 от 17 июня 2019 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного индивидуальным предпринимателем А в силу статей 59, 61 КАС Российской Федерации не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости.

При определении стоимости объекта экспертизы экспертом в соответствии с положениями пункта 11 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, экспертом использован затратный подход, так как объект оценки – отдельно стоящее здание, возможно определить затраты на его воспроизводство. Экспертом обосновал отказ от использования сравнительного подхода невозможностью выявления достаточного количества предложений по продаже аналогичных объектов, от использования доходного подхода отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы.

В рамках затратного подхода стоимость объекта рассчитывается как восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа. В качестве аналогичного объекта рассматривается новый объект с тем же, что и у исследуемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

В данном исследовании экспертом в рамках затратного подхода рассчитана восстановительная стоимость объекта по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Экспертом оценен физический износ нежилого здания – экспертным путем, исходя из удельных весов конструктивных элементов объектов-аналогов в ценах 1969 г. по УПВС, в соответствии с Ведомственными строительными нормами (ВСН) 53-86р «Правила оценки физического износа», действующими с 1 июля 1987 г., и Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404. На основании материалов административного дела и экспертного осмотра, физический износ, определен экспертным путем, исходя из удельных весов конструктивных элементов объектов-аналогов (по УПВС), по каждому конструктивному элементу отдельно с учетом года постройки, и с учетом срока службы основных конструктивных элементов. Физический износ, по мнению эксперта, составил 10%.

Величина прибыли предпринимателя в размере 16% для неактивного рынка.

При этом эксперт посчитал, что функциональный износ здания, составляет 0%, поскольку при строительстве здания использованы современные строительные материалы. Также внешний (экономический) износ принят экспертом в размере 0%, поскольку не установлено негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, в том числе сокращающегося спроса на такого рода помещения, изменения арендных ставок при сохранении стоимости эксплуатации на том же уровне или ее росте более медленными темпами.

Экспертом рассчитан накопленный износ, состоящий из суммы физического, функционального и внешнего износа нежилого здания.

Полный экспертный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа приведен экспертом в таблице 7 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят) определены экспертом по состоянию на 15 декабря 2015 г. в размере 26 180 805 рублей.

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.

Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ оказательства о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 10 октября 2019 г. № 870/4-4 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС РФ, а определенную экспертом рыночную стоимость объекта капитального строительства достоверной.

Суд, вопреки доводов представителя административного истца не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации проверяемые. Доказательств того, что на 15 декабря 2015 г. – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется, учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11,12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В связи с чем целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят), общей площадью 1347 кв.м., назначение – нежилое, расположенного по адресу: (адрес изъят) определенную по состоянию на 15 декабря 2015 г., равной рыночной стоимости в размере 26 1820 805 рублей, удовлетворив административные исковые требования частично.

В данном случае административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию не обращался, в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости обратился 26 июля 2019 г. через приемную суда.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При этом частью 1 статьи 103 КАС РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается чеком ордером от 25 июля 2019 г.

В подтверждение несения расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20 570 рублей административным истцом представлено платежное поручение № 2887 от 26 ноября 2019 г.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 указанного кодекса.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, указанные расходы истца подлежат взысканию с Правительства Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации в порядке, определенном бюджетным законодательством. По вступлении в силу судебного акта исполнительный документ будет направлен в орган казначейства по месту открытия счета главному распорядителю соответствующих средств бюджета субъекта, который должен указать, с какого его счета следует производить взыскание.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером (номер изъят), общей площадью 1347 кв.м., назначение – нежилое, расположенного по адресу: (адрес изъят) в размере равном рыночной стоимости 26 180 805 (двадцать шесть миллионов сто восемьдесят тысяч восемьсот пять) рублей по состоянию на 15 декабря 2015 г.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной рыночной считать 26 июля 2019 г. 

Взыскать с Правительства Иркутской области за счет средств казны субъекта Российской Федерации – Иркутской области в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 20 870 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционной суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г. Петухова