3а-546/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2025 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000099 от 11 апреля 2025 года и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 778 192,38 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 240 000 рублей по состоянию на 20 февраля 2025 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000099 от 11 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленного отчета № 04.1-10/24 от 13 марта 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО8

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение цены земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка, административный истец просит суд признать незаконным решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000099 от 11 апреля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2025 года. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

По договору аренды №4477 от 7 декабря 2022 года, администрация Бузулукского района Оренбургской области передала в аренду ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), сроком с 07 декабря 2022 года по 7 декабря 2071 года.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО1 на праве собственности.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Исходя из положений статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка подлежит определению с применением его кадастровой стоимости.

Согласно п.2 постановления Правительства Оренбургской области от 21 сентября 2015 № 727-п «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов» после 1 января 2016 года цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец имеет обоснованный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон №237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года №1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода - 1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года №683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценки возложены на ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 778 192,38 рублей.

14 марта 2025 года ФИО1 в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, предоставив отчет № 04.1-10/24 от 13 марта 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО2

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000099 от 11 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленного отчета № 04.1-10/24 от 13 марта 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО9

Согласно решению ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 9 июня 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ***

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, правильности определения в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта №546/2025 от 12 августа 2025 года отчет об оценке № 04.1-10/24 от 13 марта 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО10 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 20 февраля 2025 года составляет 314 900 рублей. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

Поскольку оспариваемое решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствует нормативным правовым актам, права и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную в заключении эксперта величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в соответствующем размере, определенном в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 14 марта 2025 года, датой подачи заявления следует считать 14 марта 2025 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Надлежащим ответчиком по заявленным административным исковым требованиям является ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в связи с чем, в удовлетворении требований к остальным административным ответчикам следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000099 от 11 апреля 2025 года и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 февраля 2025 года в размере 314 900 рублей.

Датой подачи заявления считать 14 марта 2025 года.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.С. Дорохина

Мотивированное решение составлено 27 октября 2025 года.

Судья Т.С. Дорохина