№ 2-1294/2019

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 21 мая 2019

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Юрченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кивеннапа», ФИО2 об освобождении от ареста секции двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенной по адресу: *** и земельного участка №, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***,

установил:

в обоснование исковых требований с учетом принятых судом дополнений по иску указано, что *** истцом (покупатель) с ООО «Кивеннапа» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи спорных блок-секции и земельного участка. Истец в полном объеме оплатила продавцу стоимость приобретаемого имущества. Затем *** с истцом был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, однако право собственности не удалось зарегистрировать, т.к. на недвижимое имущество был наложен арест в счет обеспечения иска ФИО2 к ООО «Кивеннапа» о взыскании денежных средств. Обеспечительные меры несоразмерны заявленному иску, т.к. с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО2 взыскано 772064 руб. 64 коп., а арест наложен на имущество стоимостью 3604392 руб. 30 коп. Также, наложенный арест нарушает права истца, как добросовестного приобретателя имущества. Она не может зарегистрировать за собой право собственности, на жилое помещение и участок может быть обращено взыскание в пользу иных лиц (л.д. ***). 

Истец ФИО1 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на иске настаивала. 

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа» ФИО3 возражений против удовлетворения иска в полном объеме не имела (л.д. ***). 

Ответчик ФИО2 извещена судом надлежащим образом, не явилась, возражений по иску не представила, в связи с чем дело было рассмотрено в ее отсутствие. 

Представитель 3 лица – УФССП России по Ленинградской области ФИО4, и третье лицо – судебный пристав ФИО5 просили в иске отказать, т.к. снятие ареста нарушит права всех взыскателей с ООО «Кивеннапа» на исполнение решений судов, вступивших в законную силу. Дело просили рассмотреть в их отсутствие. 

Третьи лица – УФК по Ленинградской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, МИФНС России № 7 по Ленинградской области, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, Управление Росреестра по Ленинградской области извещены, не явились, возражений по иску не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. 

Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, установил следующее:

*** между ***.В. (покупатель) и ООО «Кивеннапа» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи в отношении приобретения блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) со строительным адресом № на земельном участке, расположенном по адресу: ***, которая должна была быть построена в дальнейшем (л.д. ***). 

В соответствии с дополнительным соглашением № ***.В. уступил свои права и обязанности покупателя жилого помещения по предварительному договору от *** истцу ФИО1 (л.д. ***).

Покупатель в соответствии с утвержденным графиком внес на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в полном объеме, что застройщик не оспаривал. 

*** в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ООО «Кивеннапа» на секцию двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенную по адресу: *** 

*** в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ООО «Кивеннапа» на земельный участок №, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***

*** ООО «Кивеннапа» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи спорной блок-секции и земельного участка площадью *** кв.м. Подписали акт о зачете ранее внесенных истцом денежных средств в счет оплаты по договору (л.д. ***). 

Имущество было передано покупателю, и до настоящего времени находится в фактическом владении истца, что стороны не оспаривали. 

В регистрации перехода права собственности на имя покупателя было отказано, в связи с наложенными на имущество запретами. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам *** суда от *** с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО2 взыскано в общей сложности 772064,64 руб. (л.д***). 

По заявлению взыскателя ФИО2 постановлением судебного пристава-исполнителя Гатчинского районного отдела УФССП России по Ленинградской области от *** было возбуждено исполнительное производство № (л.д. ***). За прошедшее время ФИО2 в уплату долга взыскано 200000 руб. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя Гатчинского районного отдела службы приставов УФССП России по Ленинградской области от ***, номер государственной регистрации №, был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений, в том числе в отношении секции двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенной по адресу: ***

В ЕГРН запрет зарегистрирован *** 

Также, судом установлено, что в производстве Гатчинского районного отдела службы судебных приставов находились исполнительные производства, по которым с ООО «Кивеннапа» были взысканы денежные средства в пользу иных взыскателей (л.д. ***).

Постановлением судебного пристава от *** все исполнительные производства были объединены в сводное исполнительное производство № № 

Все взыскатели ООО «Кивеннапа» по данному исполнительному производству были привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований (л.д. ***). 

Постановлением судебного пристава-исполнителя Гатчинского районного отдела службы приставов УФССП России по Ленинградской области от ***, номер государственной регистрации №, был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений, в том числе в отношении секции двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенной по адресу: ***; и в отношении земельного участка №, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, регистрационная запись № (л.д. ***).

В ЕГРН запрет зарегистрирован *** 

В ст. 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. 

В договоре от ***, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме, но и обязанность покупателя внести денежные средства в размере 100% от стоимости данного объекта недвижимости до передачи объекта.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, т.к. на момент его заключения объект еще не был зарегистрирован в собственность продавца, но это предполагалось, и покупатель оплатил 100% его стоимости до заключения основного договора и фактической передачи квартиры. 

Следовательно, у истца не имеется необходимости заявлять требования о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ, и заключение договора купли-продажи от *** не влечет за собой каких-либо последствий. 

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В рассматриваемом случае имеет место иная ситуация. Продавец не уклоняется от регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на имя истца является запрет, наложенный судебным приставом. 

Фактически судом установлено, что жилой дом был введен в эксплуатацию, и зарегистрирован в собственность ООО «Кивеннапа» ***, но передаче его покупателю препятствовало отсутствие у застройщика права собственности на земельный участок, на котором расположена спорная блок-секция. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано ***, но к этому времени в отношении жилого помещения уже был наложен запрет судебным приставом, что препятствовало регистрации перехода права собственности. 

В силу ст. 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п.п. 37 и 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В п. 50 и п. 60 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительских документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Никем по делу не оспорено, что истец на основании никем не признанного недействительным договора от *** является фактическим владельцем блок-секции и земельного участка, несет расходы по их содержанию, в связи с чем она обладает правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от запрета, поскольку в противном случае взыскание на объект может быть обращено без учета ее прав и законных интересов. 

На момент заключения договора от ***, внесения полной стоимости имущества и его фактической передачи истцу, никаких запретов, ограничений на имущество наложено судебными приставами и зарегистрировано в ЕГРН не было.

У истца отсутствовали основания сомневаться в правомочности продавца по заключению подобного договора.

Поэтому суд признает истца добросовестным приобретателем недвижимого имущества, а ее права подлежащими защите путем освобождения имущества от наложенного запрета. 

Оплата истцом надлежащему продавцу конкретного имущества, нахождение объектов во владении истца, предоставляет ей преимущество перед иными взыскателями, и обременяет конкретный объект дополнительными обязательствами. Аналогично тому, как судебная практика предоставляет преимущественное право оставления вещи за собой покупателю, фактически владеющему имуществом, если одна и та же вещь была одновременно продана нескольким покупателям. 

Вынося подобное решение, суд восстанавливает разумный и справедливый баланс между интересами взыскателей, часть из которых получили помещения в аналогичных домах, но добиваются взыскания неустойки и причиненных убытков с ответчика (и не доказана невозможность удовлетворения их требований за счет иного имущества ответчика) и интересами добросовестного истца, которая также сохраняет за собой право предъявить требования к застройщику относительно компенсации причиненных убытков. 

Суд отменяет запреты, наложенные судебным приставом, только в части спорного имущества. В отношении иных объектов, перечисленных в постановлениях, обеспечительные меры сохраняют свое действие. 

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ООО «Кивеннапа» и ФИО2 удовлетворить. 

Освободить имущество от запрета, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Гатчинского районного отдела службы приставов УФССП России по Ленинградской области от ***, номер государственной регистрации №, на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении секции двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенной по адресу: ***

Освободить имущество от запрета, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Гатчинского районного отдела службы приставов УФССП России по Ленинградской области от ***, номер государственной регистрации №, на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации ограничений и обременений в отношении секции двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома №, расположенной по адресу: *** и в отношении земельного участка №, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, регистрационная запись №. 

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления через канцелярию Гатчинского городского суда.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***