Дело № 2-2380/2020

УИД 22RS0015-01-2020-003953-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 26 ноября 2020 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Мельниковой С.П., 

при помощнике судьи Третьяковой Е.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Первомайского района Алтайского края о признании незаконным решения о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края, в котором просил признать незаконным решение о расторжении договора аренды НОМЕР от ДАТА земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, формализованное в письме от ДАТА НОМЕР, обязав ответчика заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов на срок 10 лет.

В обоснование требований указано, что между ФИО3 и комитетом по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации АДРЕС (арендодателем) заключен договор аренды НОМЕР от ДАТА земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 1113 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС. Земельный участок был предоставлен сроком на 10 лет. В 2007 году ФИО3 переуступила права и обязанности по договору аренды ФИО2, который в 2011 году переуступил права по договору истцу. С 2011 года истец владеет данным участком, регулярно вносит арендную плату, участок огорожен забором, на участке возведена хозяйственная постройка – баня. В связи с окончанием срока действия договора аренды ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды. Письмом комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС НОМЕР от ДАТА ответчик сообщил, что договор аренды продолжает действовать на тех же условиях на неопределенный срок. Однако письмом ответчика от ДАТА НОМЕР истец уведомлен о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке. Ссылаясь на положения п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды.

В ходе рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве третьего лица незаявляющего самостоятельных требований привлечена администрация Первомайского района Алтайского края.

Истец ФИО1, его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены. 

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Первомайского района Алтайского края, третьего лица администрации Первомайского района Алтайского края - ФИО5 возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По делу установлены следующие обстоятельства.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1 113 кв.м, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. 

В кадастре недвижимости имеются сведения об ограничениях: аренда, срок действия с ДАТА на основании постановления Администрации Первомайского района Алтайского края о предоставлении земельного участка в аренду от ДАТА НОМЕР.

Судом установлено, что между ФИО6 и Комитетом по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации Первомайского района Алтайского края заключен договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, общей площадью 1 113 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР. 

Пунктами 1.1, 1.3 Договора установлены срок аренды 10 лет, категория земель - земли населенных пунктов, цель предоставления - для ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с условиями договора, его срок действия истек ДАТА.

Пунктом 6.1.3 Договора установлено право арендатора на преимущественное продление срока договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора о его продлении, направленному арендодателю не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора.

На основании соглашения от ДАТА ФИО6 передала сои права и обязанности по указанному договору аренды ФИО2

В свою очередь ФИО2 (прежний арендатор) ДАТА заключил соглашение с ФИО1 (новый арендатор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДАТА НОМЕР, согласно пункту 2 которого, к новому арендатору в полном объеме переходят права и обязанности прежнего арендатора на оставшийся срок и на тех же условиях, предусмотренных зарегистрированным договором аренды земельного участка, включая обязанности по арендным платежам.

Между тем, 10.06.2019ГульняшкинГ.А. обратился с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края, в котором просил о продлении вышеуказанного договора аренды земельного участка, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

ДАТА на вышеуказанное заявление комитетом был направлен ответ, в котором сообщалось, что договор аренды НОМЕР от ДАТА продолжает действовать на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

ДАТА ФИО1 было направлено уведомление НОМЕР, в котором сообщалось о намерении Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края расторгнуть договор аренды НОМЕР от ДАТА. В качестве оснований указано: срок действия договора НОМЕР истек, земельный участок по целевому назначению не используется, а также в соответствии с п.2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ отсутствуют основания для продления договорных отношений. 

ДАТА в ЕГРН регистрационная запись о регистрации (обременения) аренды погашена.

Оспаривая отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края в продлении договора аренды, истец ссылается на право, предоставленное арендатору п.4ст. 39.6Земельного кодекса РФ, считая договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно части 1 данной статьи земельные участки предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена в случае не использования его по целевому назначению.

Суд приходит к выводу, что действующим законодательством по вопросу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Такое обязательное условие не вытекает также из условий договора аренды.

Судом установлено, чтосогласно представленному расчету задолженности по договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА за период с ДАТА по ДАТА истцом не производились арендные платежи, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на ДАТА в размере 5357,89 руб.

Арендные платежи были внесены истцом только за период с ДАТА по ДАТА (в том числе по просроченной задолженности), то есть после инициирования комитетом процедуры расторжения договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания прекращения договора аренды предусмотрены п. 7.1.1 договора, согласно которому договор аренды земельного участка прекращается по инициативе арендодателя при невыполнении арендатором, в том числе обязанности, предусмотренной п. ДАТА договора.

В силу п. ДАТА договора к обязанностям арендатора отнесено своевременное внесение арендной платы.

Нарушение данной обязанности истцом нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания, на данное обстоятельство ссылался и представитель ответчика в судебном заседании как на одно из оснований расторжения договора.

В данном случае подлежат применению положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В связи с изложенным, учитывая, что в течение 30 дней с момента направления уведомления о расторжении договора от ДАТА истец не обратился к арендодателю с заявлением о его пролонгации, с указанного момента договор аренды прекратил свое действие. 

К роме того в течение 9 лет владения вышеуказанным земельным участком ФИО1 к его использованию по целевому назначению не приступил, объектов недвижимости на спорном земельном участке не имеется. Данные обстоятельства подтверждаются заявлением ФИО7 (л.д. 67), обратившегося в комитет с заявлением об участии в аукционе, а также справкой отдела архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района от ДАТА, согласно которой разрешение на строительство объектов на спорном земельном участке не выдавалось, проектная документация отсутствует.

Вместе с тем согласно п. 6.2.4 договора аренды арендатор обязан не возводить строения и сооружения без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района, противопожарной службы, центра санэпидемнадзора. 

Возражая против требований, сторона истца ссылалась на возведение на спорном участке хозяйственной постройки – бани, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из технического паспорта.

В судебном заседании представитель ответчика пояснял, что при выезде на участок на дату расторжения договора строений на нем не было обнаружено. Наличие технического паспорта не опровергает данное обстоятельство, поскольку он датирован ДАТА, то есть после расторжения договора аренды. Возведение указанного объекта не согласовывалось с арендодателем. 

С учетом приведенных обстоятельств отказ истцу в заключении договора аренды для завершения строительства объекта недвижимого имущества основан на законе.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, в соответствии с которым гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В деле отсутствуют доказательства наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности истец не обращался в комитет с заявлением о заключении именно нового договора аренды. С заявлением о продлении первоначального договора аренды также обратился после истечения срока его действия.

Суд приходит к следующему выводу, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка прекратил свое действие до подачи соответствующего обращения истцом, следовательно, истец арендатором спорного земельного участка не является, следовательно, не может воспользоваться правом, предусмотренным ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

При этом, суд учитывает, что истец не предпринимал меры по исполнению договора, не нес бремя содержания спорного имущества вплоть до принятия ответчиком мер по расторжению договора. Такое поведение истца суд расценивает как недобросовестное, поскольку лишает местный бюджет дохода от использования имущества, а участников торгов возможности приобрести данное имущество на законных основаниях.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные ли недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 с. 10 ГК РФ) 

Таким образом, иск подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Первомайского района Алтайского края о признании незаконным решения о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.П. Мельникова

Мотивированное решение изготовлено 03.12.2020 года.