03RS0004-01-2019-004645-87

Дело № 2 -160/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2020 года город Уфа

Ленинский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи - Ситник И.А.,

при секретаре Давлетове В.Ф.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Победа" об оспаривании пунктов договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взаимозачете односторонних требований, взыскании суммы необходимой для устранения строительных недостатков, признании одностороннего передаточного акта ничтожным, признании обязательства истца исполненными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью " Жилой комплекс "Победа" ( далее- ООО "ЖК Победа") об оспаривании пунктов договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взаимозачете односторонних требований, взыскании суммы необходимой для устранения строительных недостатков, признании одностороннего передаточного акта ничтожным.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены, с учетом уточнений в обоснование иска указано следующее.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ приобретены права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "АстраКлимат" ( далее -ООО "АстраКлимат") и ООО "ЖК Победа", в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательство передать в собственность участника долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Свои договорные обязанности истец исполнил, однако объект долевого строительства ему не передан. Решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1 были удовлетворены частично, с ответчика в его пользу были взысканы неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсация морального вреда и штраф. Истец оспаривает пункты 14.3, 3.5, 4.2.4 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, указывая, что изложенные в них условия не соответствуют закону, ущемляют его права, в связи с чем указанные пункты договора являются ничтожными. Также истец считает ничтожным составленный ответчиком односторонний передаточный акт квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку право составления такого акта у застройщика возникает только при условии неправомерного отказа участника долевого строительства от принятия готового объекта. Однако, истец требовал передать ему квартиру по надлежащему двухстороннему передаточному акту, не содержащих ущемляющих его права условий, и требовал устранить имеющиеся в квартире строительные недостатки, в связи с чем, односторонний передаточный акт был составлен в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Истец считает, что необходимо произвести взаимозачет требований, а именно неустойки за нарушение сроков передачи ответчиком объекта по договору и доплаты от истца в сторону ответчика согласно оспариваемому пункту 3.5 договора за увеличение площади объекта на 0,86 кв.м. с 58,34 кв.м. до 59,3 кв.м. ( Текущая площадь объекта 59,7 кв.м. за минусом площади 0,4 кв.м.. которая не входит в общую площадь и которую истец не должен оплачивать, так как ответчик не возвел два короба в санузлах согласно плану в приложении № к договору). Поскольку объект долевого строительства истцу не передан, а решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение срока передачи объекта долевого строительства взыскана неустойка по ДД.ММ.ГГГГ, с ответчика подлежит взысканию неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 440 557, 00 рублей, рассчитывая ее исходя из цены договора 3 617 080,00 рублей, количества дней просрочки и 1/150 действующей ставки рефинансирования. Также просит взыскать указанную неустойку с даты вынесения решения суда до момента фактического исполнения обязательства и взыскать компенсацию морального вреда в размере 150 000,00 рублей. Поскольку в ходе приемки квартиры были выявлены строительные недостатки, а претензия истца об их устранении не удовлетворена ответчиком, с ответчика подлежит сумма необходимая для устранения недостатков в размере 169 344,00 рублей и неустойка за неудовлетворение требований истца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 044,00 рублей =169 344,00 рублей х1%х39 дней и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 130 394, 00 рубля = 169 344,00 рублей х1%х 77 дней. Также указанную неустойку просит взыскать с даты вынесения решения суда до момента фактического исполнения обязательства.

На основании изложенного истец просит: признать ничтожными пункты 14.3, 3.5, 4.2.4 договора; произвести взаимозачет односторонних требований, а именно неустойки за нарушение сроков передачи ответчиком объекта по договору и доплаты от истца в сторону ответчика согласно оспариваемому пункту 3.5 договора за увеличение площади объекта на 0,86 кв.м. с 58,34 кв.м. до 59,3 кв.м. ( Текущая площадь объекта 59,7 кв.м. за минусом площади 0,4 кв.м.. которая не входит в общую площадь и которую истец не должен оплачивать, так как ответчик не возвел два короба в санузлах согласно плану в приложении № к договору); взыскать с ответчика в свою пользу: неустойку за нарушение сроков передачи объекта в сумме 440 557, 00 рублей; неустойку за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со ст. 6 и 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ за будущие периоды, начиная с даты вынесения решения до момента фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере 150 000,00 рублей; сумму, необходимую для устранения строительных недостатков в квартире в размере 169 344, 00 рублей; неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в соответствии со ст.20, 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 66 044,00 рубля; неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в соответствии со ст.20, 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 130 394,00 рублей; неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в соответствии со ст.22 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за будущие периоды, начиная с даты вынесения решения до момента фактического исполнения обязательств; также просит признать акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства(односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным; признать обязательства истца перед ответчиком по договору участия в долевом строительстве № участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса "Победа" по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в редакции по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ № в части оплаты квартиры - исполненными.

В судебном заседании истец ФИО1 просил исковые требования удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Суду показал, что объект долевого строительства - квартира ему не передана, односторонний передаточный акт, составленный ответчиком, является ничтожным, поскольку им было заявлено об имеющихся в квартире недостатках, от подписания акта он не отказывался. Ключи от квартиры ему не переданы, доступа в квартиру он не имеет, проживать в ней и зарегистрировать свое право на квартиру не может. Решение Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не исполнено. Указанным решением установлено, что обязательства по договору № исполнены в полном объеме. Согласно заключению АНО "Судебно- экспертный центр"Стройэкспертиза" площадь объекта долевого строительства- квартиры составляет 59,3 кв.м. с учетом возведения двух коробов в санузлах согласно плану приложения № к договору, которые ответчиком не возведены. Снижение неустойки согласно статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не мотивировано, в связи с чем оснований для ее снижения не имеется.

Представитель ответчика ООО "ЖК Победа" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены. В направленных суду отзыве и возражениях на иск указано, что ответчик не согласен с исковыми требованиями. Обязательства по договору долевого участия ответчиком исполнены ДД.ММ.ГГГГ путем передачи объекта в одностороннем порядке. Наличие в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру с указанием недостатков, в связи с чем оснований для признания одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не имеется. При подписании договора от истца каких-либо возражений по оспариваемым пунктам договора не поступало. Действующим законодательством предусматривается возможность отклонения от параметров объекта капитального строительства и внесения изменений в проектную документацию. Изменение площадей квартир произошло по объективным причинам и согласовано в установленном порядке, что не является существенным изменением договора. Также истцом неверно определен размер требуемой неустойки, исходя из неверно определенного периода неустойки без учета передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, сумма неустойки по расчетам ответчика составляет 321 920,12 рублей, которая явно несоразмерна нарушенному обязательству и подлежит снижению в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку к ООО "ЖК Победа" предъявлено более 400 исков от участников долевого строительства. Доказательств подтверждающих физические и нравственные страдания истца не представлено. Обязательства истца перед ответчиком, вытекающие из одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены, задолженность в размере 264 120,00 рублей не погашена, в связи с чем в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации объект находится в залоге у ответчика до полной его оплаты. Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать, в случае их удовлетворения уменьшить суммы неустойки, штрафа и морального вреда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ООО "АстраКлимат" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены, заявлений и ходатайств не направлено.

Сведения о времени и месте судебного разбирательства заблаговременно были размещены на официальном сайте Ленинского районного суда Республики Башкортостан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

Следовательно, предъявление иска (заявления) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд, с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЖК Победа" (застройщик) и ООО "АстраКлимат" (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве №(далее договор №), в соответствии с условиями которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом во второй очереди строительства жилого комплекса "Победа" по 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ответчик обязался передать дольщику в том числе двухкомнатную квартиру № общей проектной площадью 58,34 кв.м. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а тот в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 3 617 000,00 рублей и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Обстоятельство того, что ООО "АстраКлимат" оплачена обусловленная договором цена квартиры в размере 3 617 000,00 рублей сторонами не оспаривается.

Право требования передачи вышеуказанной квартиры на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ № ООО "АстраКлимат" передано ФИО1

Стоимость уступаемого права требования по настоящему договору в размере 3 565 000,00 рубля ФИО1 оплачена, что подтверждается распиской ООО "АстраКлимат" от ДД.ММ.ГГГГ № и квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого ФИО1 обратился с иском в суд.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО1 были удовлетворены частично, с ООО "ЖК Победа" в его пользу были взысканы неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору №) по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000,00 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000,00 руб., штраф в размере 102 500,00 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику было вручено уведомление о готовности принять объект долевого строительства, назначить время и дату его осмотра, предоставить возможность составить акт осмотра квартиры в присутствии представителя застройщика.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома № было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной ответчиком копии описи ценного письма в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено письмо-уведомление об окончании строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями отказаться от пункта 3.5 договора №, передать объект долевого строительства отвечающий условиям договора и строительным нормам и законам, передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства, уплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 132 686,00 руб., а также до даты ее передачи. Претензия ответчиком получена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику вручена претензия с требованиями передать ему объект долевого строительства, уплатить неустойку и устранить выявленные при осмотре квартиры строительные недостатки, а также вручено уведомление о проведении ДД.ММ.ГГГГ экспертизы по качеству объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, в котором указано, что общая площадь ( с учетом неотапливаемых помещений согласно СНиП) объекта долевого строительства - квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес> составляет 62,6 кв.м., общая площадь (без учета летних помещений согласно ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации) составляет 56,5 кв.м.; стоимость квартиры ( цена договора ) составляет 3 881 200,00 руб., которая застройщику полностью не оплачена. Факт получения указанного акта истцом не оспаривается.

По результатам визуального осмотра ДД.ММ.ГГГГ специалистом АНО "Судебно- экспертный центр"Стройэкспертиза" ФИО2 составлено заключение №, согласно которому общая площадь квартиры составляет 58,34 кв.м, фактическая-59,7 кв.м. Фактическая площадь 59,7 кв.м. уменьшится после устранения существенных недостатков(возведения двух коробов в санузлах согласно плану ДДУ) на величину равную 0,4 кв.м. и составит 59,3 кв.м. Также в спорной квартире были выявлены дефекты, стоимость устранения которых определена в размере 169 344,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом вновь была направлена претензия, в которой он указывает на то, что объект долевого строительства ему не передан, требует уплатить ему неустойку, а также возместить сумму необходимую для устранения строительных недостатков в размере 169 344,00 руб. согласно результатам проведенного исследования.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная экспертам Общества с ограниченной ответственностью консалтинговое бюро "Метод" ( далее- ООО КБ "Метод").

Согласно заключению эксперта ООО КБ "Метод" ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №С выполненные строительные работы в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> не соответствуют строительным нормам и правилам, имеются нарушения СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87; СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88. Выявленные нарушения строительных норм и правил и иные недостатки являются существенными, устранимыми, квартиру непригодной для проживания не делают. Стоимость устранения недостатков составляет 100 468, 42 рублей.

В экспертном заключении четко приведены все этапы исследования, подробно описаны подходы и методы исследования, указано нормативное, методическое и другое обеспечение, использованное при проведении экспертизы, описание приведенных исследований, эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность, стаж работы. 

Оценивая представленное в материалы дела заключение судебной оценочной экспертизы суд, приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида, основания для сомнения в достоверности и полноте заключения судебной экспертизы отсутствуют.

На основании изложенного, суд оценивает заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО КБ «Метод» от ДД.ММ.ГГГГ №, как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство и при разрешении спора руководствуется указанным заключением.

Разрешая требования истца о признании пунктов 14.3, 3.5, 4.2.4 договора № ничтожными, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" ( далее Закон РФ "О защите прав потребителей") условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 14.3 договора № определено, что в случае не достижения согласия по спорным вопросам в ходе переговоров, стороны договора рассмотрение споров предают в суд по месту нахождения объекта долевого участия.

Однако пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Аналогичная норма также содержится в части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, условия договора о территориальной подсудности спора не соответствуют требованиям закона и нарушают права потребителя, в связи с чем являются ничтожными.

Пунктом 4.2.4 договора № определено, что со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до момента заключения обслуживающей объект организацией договоров со снабжающими организациями участник долевого строительства, независимо от того, передан или нет ему объект долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту или иному составленному документу о передаче объекта долевого строительства, возмещает застройщику расходы по потребленным электро- и теплоресурсам, канализированию, водоснабжению, вывозу ТБО.

Однако, в силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, условия договора об оплате затрат на коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до передачи участнику долевого строительства жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче нарушают права участника долевого строительства и противоречат вышеприведенному пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с чем также являются ничтожными.

Пунктом 3.5 договора № определено, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации более чем на 1 кв.м., производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета 1 кв.м., указанной в п.3.2 настоящего договора. Фактическая площадь и цена договора указывается в акте приема-передачи квартиры по договору.

По своему содержанию указанные условия договора предусматривают изменение цены договора после его заключения в одностороннем порядке.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 статьи 5 этого закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Таким образом, условия договора об изменении цены договора после его заключения в отсутствие соглашения между сторонами противоречат части 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, нарушают права участника долевого строительства, в связи с чем являются ничтожными.

При этом суд отмечает, что в отсутствие соглашения сторон, сам по себе факт внесения застройщиком изменений в проектную документацию и увеличение в связи с этим площади квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, основанием для изменения цены договора являться не может. 

Каких-либо данных о заключении сторонами дополнительных соглашений об увеличении цены квартиры, в материалах дела не имеется.

В связи с вышеизложенным, обязанности у ФИО1 по оплате ответчику разницы стоимости в метраже площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью не возникло.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что обязательства по оплате договора № участником долевого строительства исполнены в полном объеме.

В связи с чем, требования истца о признании его обязательства перед ответчиком по договору № в части оплаты квартиры исполненными, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований истца о взаимозачете односторонних требований, а именно неустойки за нарушение сроков передачи объекта по договору и доплаты от истца в сторону ответчика согласно оспариваемому пункту 3.5 договора за увеличение площади объекта на 0,86 кв.м. с 58,34 кв.м. до 59,3 кв.м. следует отказать.

Разрешая требования истца о признании одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным суд исходит из следующего.

Согласно п.4 ст.8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона ( п.5 ст.8 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п.6 ст.8 Закона N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Поскольку выявленные в ходе приемки объекта долевого участия строительные недостатки, о которых было заявлено участником долевого строительства, застройщиком не устранены, стоимость устранения таких недостатков ответчиком истцу не компенсирована, ФИО1 вправе был отказаться от подписания акта о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.

Следовательно, акт приема-передачи, подписанный застройщиком в одностороннем порядке без наличия к тому правовых оснований и в противоречие требованиям закона, является недействительным.

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по передаче квартиры в установленные договором сроки не исполнил. 

При таких обстоятельствах суд, приходит к выводу, что истец вправе требовать от ответчика выплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Исходя из заявленных истцом требований с ответчика подлежит взысканию неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 440 557, 00 рублей исходя из цены договора 3 617 080,00 рублей, количества дней просрочки и 1/150 действующей ставки рефинансирования.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признается арифметически верным.

В ч.1 ст.7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона с учетом правовых разъяснений, изложенных в п.13 Обзора судебной практики №3(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с п. 6.1 заключенного между сторонами договора № объект долевого строительства должен соответствовать условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет со дня его передачи участнику долевого строительства (п.2.3 договора №).

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную строительно-техническую экспертизу, в спорной квартире имеются несоответствия и дефекты, являющиеся отступлением от условий договора, а также действующих нормативов и стандартов.

Претензии по качеству объекта долевого строительства истец предъявил ответчику в течение гарантийного срока.

Следовательно, истец вправе потребовать от застройщика сумму необходимую для устранения строительных недостатков, которая согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы составляет 100 468, 42 рублей.

В случае неисполнения застройщиком требования участника о соразмерном уменьшении цены договора подлежат применению нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", устанавливающие санкции за несвоевременное выполнение требования потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем.

В силу статьи 22 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Исходя из заявленных истцом требований с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение требований потребителя с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 116 543,37 рублей =(100 468, 42 рублей х 1% х 116 (количество дней просрочки).

Заявленное истцом требование о компенсации морального вреда, которое с учетом положений ст. 15 Федерального закона "О защите прав потребителей", п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", подлежит удовлетворению в части.

Вопреки доводам ответчика согласно разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п.45 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения является установленный факт нарушения прав потребителя.

Принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав потребителя ФИО1, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму компенсации морального вреда в размере 5 000,00 рублей. 

Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 331 284,40 рублей =( 440 557,00 руб. + 100 468, 42 руб. + 116 543,37 руб. + 5 000,00 руб.) х 50 %.

Разрешая заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки и штрафа суд исходит из следующего.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки(штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

С учетом изложенного, принимая во внимание, установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для снижения размера неустойки и штрафа не имеется.

Согласно абз. 2 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Исковые требования о взыскании неустойки по день фактического исполнения решения суда являются преждевременными, поскольку требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта и за нарушение требований потребителя на дату вынесения решения суда истцом не заявлены, в связи с чем указанные суммы на дату вынесения решения не исчислялись.

При этом суд отмечает, что указанное обстоятельство не лишает права истца в последующем обратится с такими требованиями.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ООО "ЖК Победа" в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 075,69 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" об оспаривании пунктов договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взаимозачете односторонних требований, взыскании суммы необходимой для устранения строительных недостатков, признании одностороннего передаточного акта ничтожным, признании обязательства истца исполненными удовлетворить частично.

Признать пункты 14.3, 3.5, 4.2.4 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ничтожными.

В удовлетворении требований произвести взаимозачет односторонних требований, а именно неустойки за нарушение сроков передачи ответчиком объекта по договору и доплаты от истца в сторону ответчика согласно оспариваемому пункту 3.5 договора за увеличение площади объекта на 0,86 кв.м. с 58,34 кв.м. до 59,3 кв.м. отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта в сумме 440 557, 00 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со ст. 6 и 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ за будущие периоды, начиная с даты вынесения решения до момента фактического исполнения обязательства отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5 000,00 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" в пользу ФИО1 сумму, необходимую для устранения строительных недостатков в квартире в размере 100 468, 42 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в соответствии со ст.20, 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 116 543,37 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в соответствии со ст.22 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за будущие периоды, начиная с даты вынесения решения до момента фактического исполнения обязательств отказать.

Признать акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства(односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать обязательства ФИО1 перед Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" по договору участия в долевом строительстве № участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса "Победа" 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в редакции по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ № в части оплаты квартиры - исполненными.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс Победа" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 075,69 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.

Судья И.А. Ситник

Решение в окончательной форме изготовлено 28 мая 2020 года.

Судья И.А. Ситник